論目標(biāo)成本進行房地產(chǎn)成本控制

王雙琦

（山西碧源置業(yè)有限公司， 山西 太原 030400）

在社會快速發(fā)展的背景下，我國城市建設(shè)工作不斷加快，廣大人民群眾的生活質(zhì)量顯著提升，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在社會中需要面臨嚴(yán)峻的考驗和挑戰(zhàn)，只有提升自身社會競爭力，才將會實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。而要想提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，有著更加廣闊的發(fā)展空間，就應(yīng)當(dāng)注重對目標(biāo)成本合理化控制。因此，文章將圍繞論目標(biāo)成本進行房地產(chǎn)成本控制為主題展開分析，再提出有利于對房地產(chǎn)成本有效控制的可行性對策。

1 針對于采用目標(biāo)成本手段實現(xiàn)開展房地產(chǎn)成本控制的探析

針對目標(biāo)成本來展開分析，所表達的含義是房地產(chǎn)事先明確的，再經(jīng)過一段實際工作來達到成本目標(biāo)，是當(dāng)前控制項目成本的一種關(guān)鍵手段。但是當(dāng)前部分項目成本發(fā)生失控現(xiàn)象的原因主要體現(xiàn)在未能構(gòu)建完善的目標(biāo)，即使構(gòu)建完善的目標(biāo)，目標(biāo)內(nèi)容也較為模糊單一，不能實現(xiàn)達到良好控制成本的效果，最終形成目標(biāo)成本失控問題。

當(dāng)在采用目標(biāo)成本的手段實現(xiàn)控制房產(chǎn)成本環(huán)節(jié)時，應(yīng)注重創(chuàng)建完善的責(zé)任成本系統(tǒng)來實現(xiàn)把目標(biāo)成本有效落實。因此，管理人員應(yīng)合理劃分責(zé)任范圍，要堅持遵循從制度流程的角度確保目標(biāo)成本落實，完成對成本的有效控制。工作人員還要把開發(fā)房地產(chǎn)的各種行為合理劃分成若干個單獨環(huán)節(jié)，確定各環(huán)節(jié)的工作流程規(guī)范，并加強定義成本控制的關(guān)鍵點。

采用動態(tài)成本手段會實現(xiàn)全面展示出項目在落實環(huán)節(jié)中的預(yù)計成本，采用實時反映的手段體現(xiàn)成本動態(tài)差異性，輔助企業(yè)中的相關(guān)機關(guān)準(zhǔn)確尋找問題，并采取有效手段解決，最終提升成本控制效率。當(dāng)前動態(tài)成本所包括的內(nèi)容是具有多樣化的，其中主要以以下兩種為主：第一，動態(tài)成本的關(guān)鍵內(nèi)容是實效性。所謂動態(tài)是落實在整個項目各個環(huán)節(jié)中都能夠?qū)崟r掌控實際成本狀態(tài)。第二，動態(tài)成本測算手段要始終堅持遵循三條主線以及一個中心為基本原則。

2 針對于應(yīng)注重房地產(chǎn)各工作環(huán)節(jié)成本費用管理工作的探析

2.1 使用土地

在開展土地成本控制管理環(huán)節(jié)時，要注重以下幾點問題：第一，作為當(dāng)?shù)卣w現(xiàn)出自身的引導(dǎo)作用，積極協(xié)商舊城改造，并推出各種優(yōu)惠政策，落實在稅收問題上返還資金，而且還要在土地規(guī)劃設(shè)計許可的背景下，最大限度的爭取高容積比率，通過這種手段來最大限度地減少土地成本。第二，落實成立專門的小組對其他房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地區(qū)域開展調(diào)查工作，實現(xiàn)在調(diào)查環(huán)節(jié)中系統(tǒng)分析該區(qū)域的地理環(huán)境以及企業(yè)財務(wù)問題，最終將會減少在操作環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險。第三，采用公開招標(biāo)以及拍賣的手段來對區(qū)域中的房地產(chǎn)項目開展研究，更加全面系統(tǒng)的分析競爭對手，提升投標(biāo)的專業(yè)性、客觀性。

2.2 前期費用

在房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)中前期費用的支出占一定數(shù)額的，一般占項目總資產(chǎn)的3%，其中主要有勘測費用、設(shè)計費用、研究費用等。在房地產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)注重管理成本的重點是設(shè)計資金，設(shè)計結(jié)果和項目造價兩者之間有著深遠(yuǎn)的聯(lián)系，作為一名合格的管理人員應(yīng)重視和關(guān)注設(shè)計環(huán)節(jié)管控工作，不僅要真正參與以及配合結(jié)構(gòu)的選型、項目的設(shè)計工作當(dāng)中，還要為設(shè)計工作人員提供各種具有針對性的建議。作為設(shè)計機構(gòu)應(yīng)對項目實施定位，促使在設(shè)計質(zhì)量合格背景下，盡可能采用限額設(shè)計，更加全面細(xì)致的分析設(shè)計結(jié)果的性價比，最后在完成修改工作環(huán)節(jié)，通過這種手段最大限度地減少在施工中出現(xiàn)返工等不良現(xiàn)象的發(fā)生，避免成本浪費以及在規(guī)定的周期內(nèi)不能按時施工[1]。

2.3 項目成本

在開展管理項目成本工作環(huán)節(jié)是具有多樣化的，其主要包括以下幾點內(nèi)容：第一方面，項目前期管理環(huán)節(jié)。在項目前期工作環(huán)節(jié)中，其主要內(nèi)容主要有施工圖紙繪制、施工預(yù)案設(shè)計，要求工作人員根據(jù)設(shè)計的深度以及自身工作經(jīng)驗來對項目準(zhǔn)確定位，從而全面探究分析銷售市場的實際狀態(tài)，并合理化調(diào)整設(shè)計內(nèi)容，落實成本控制目標(biāo)具有合理性特點。

第二方面，注重房地產(chǎn)成本控制目標(biāo)管理工作。當(dāng)完成確定成本的控制目標(biāo)后，管理機構(gòu)部門要在第一時間對成本預(yù)測數(shù)值開展拆分，像消防成本、弱點成本等，為促進建材原料的選取奠定堅實的基礎(chǔ)。

第三方面，要落實房地產(chǎn)項目原材料采購以及工程分包。在安排工作人員開展購買原材料時要采用招投標(biāo)的手段專業(yè)選擇，并對原材料的各種性能審核，確保所選用的原材料能夠符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。而在開展項目分包時，要堅持遵循“三堂會審”的基本原則，顯著提升項目施工的總體效率。

第四方面，安排專業(yè)工作人員對建材市場開展調(diào)研工作。通過這種手段來對建材市場全面了解以及掌握各種現(xiàn)代化的施工技術(shù)以及新型材料，方便輔助設(shè)計工作人員開展施工設(shè)計，實現(xiàn)減少項目成本的實際投入。

第五方面，積極優(yōu)化和完善設(shè)計變更。根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來開展各項工作，實現(xiàn)優(yōu)化和完善設(shè)計變更以及現(xiàn)場簽字環(huán)節(jié)。在設(shè)計變更時，加強和相關(guān)人員的審批以及授權(quán)。一般情況下，設(shè)計變更是控制房地產(chǎn)項目成本的重難點。究其原因，如果在實際施工中出現(xiàn)較多的施工設(shè)計變化時，很有可能導(dǎo)致不能夠明確造價，從而在很大程度上導(dǎo)致施工成本的大幅度提升。

3 針對于實現(xiàn)對房地產(chǎn)影響成本管理控制可行性對策的探析

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，營銷成本占房地產(chǎn)總成本的8%，所謂營銷成本是在項目營銷環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的各種費用，像廣告費以及推廣費，為了更好地控制以及管理營銷成本，應(yīng)當(dāng)注重制定內(nèi)容全面的廣告推廣機制，并安排相關(guān)工作人員開展監(jiān)管以及有效落實，還要注重優(yōu)化和完善營銷成本管理系統(tǒng)，作為一名合格的營銷管理工作人員應(yīng)提升成本管理控制的力度，始終堅持遵循縮減成本投入以及增加經(jīng)濟效益的營銷理念，最終提升整體工作質(zhì)量和效率，減少各種浪費，還應(yīng)根據(jù)各規(guī)定科學(xué)規(guī)劃資金，最終達到項目供求平衡的目標(biāo)，最大限度的提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，為促進其有著更加廣闊的發(fā)展前景奠定堅實基礎(chǔ)[2]。

4 針對于落實開展房地產(chǎn)業(yè)績評估工作的探析

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)創(chuàng)建完目標(biāo)成本、劃分責(zé)任系統(tǒng)以及實時跟蹤各業(yè)務(wù)流程后，要進一步根據(jù)實際情況來落實開展房地產(chǎn)業(yè)績評估工作環(huán)節(jié)。評估工作環(huán)節(jié)中的工作人員在開展評估業(yè)績時，要在第一時間總結(jié)整體項目在生命周期中所有成本得失問題，并再將其和目標(biāo)成本數(shù)據(jù)以及動態(tài)成本數(shù)據(jù)共同歸檔，在這一背景下實現(xiàn)融入信息技術(shù)，實現(xiàn)創(chuàng)建項目成本數(shù)據(jù)信息庫的目的，項目成本數(shù)據(jù)信息庫建立是具有現(xiàn)實意義的，會更好地存儲各種重要成本數(shù)據(jù)信息，為后續(xù)房地產(chǎn)項目開發(fā)提供專業(yè)化指導(dǎo)。

5 總結(jié)：

通過上述問題分析，我們充分地意識到，注重對房地產(chǎn)成本控制的重要性和必要性，在當(dāng)前社會快速發(fā)展的背景下，市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)社會的發(fā)展，跟上社會發(fā)展的潮流，提升社會競爭力，就應(yīng)重視成本管理工作。房地產(chǎn)行業(yè)要把握當(dāng)前社會中的發(fā)展機遇，推動我國經(jīng)濟進步。但是不可否認(rèn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期較長、資金投資密集以及要面對各種不確定的市場因素等，以至于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中容易存在投資過熱、利潤減少的問題，這就體現(xiàn)出重視加強成本管理的價值和作用。與此同時，還要不斷地調(diào)整自身結(jié)構(gòu)，制定內(nèi)容完善的管理制度，落實在實踐中不斷調(diào)整、積累經(jīng)驗、學(xué)習(xí)現(xiàn)代化目標(biāo)成本管理制度，最終提升目標(biāo)成本管理能力。