貸款資金流入房地產(chǎn)市場審計案例

胡吉鋒

案例背景

數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸占個人貸款的比重也較去年有所下降，但2017年前7個月，消費貸增速較快，有跡象表明，不少消費貸被用來買房。對于銀行來說，在房貸收縮后，需要新的業(yè)務來沖量和盈利，消費貸就成了不錯的選擇。但消費貸的作用本應是刺激消費、擴大內(nèi)需，滿足群眾對消費的需求，但如果繞道進入樓市，勢必會增加資金杠桿的使用量，對穩(wěn)定樓市有害無利，信貸資金大量積聚于此，也存在脫實向虛的情況。針對上述情況，依據(jù)原銀監(jiān)會發(fā)布的《關于提升銀行業(yè)服務實體經(jīng)濟質效的指導意見》要求，嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制熱點城市房地產(chǎn)泡沫，在這樣的背景下，某銀行開展了貸款資金流入房地產(chǎn)市場審計。

審計思路

對于數(shù)量巨大的貸款數(shù)據(jù)，分析對象的確定至關重要，需要從大量數(shù)據(jù)中抽象出某一類情形作為分析對象，根據(jù)貸款資金流入房地產(chǎn)市場的流程特征，按以下兩個思路進行模型取數(shù)：一是貸款臺賬有按揭貸款余額，在按揭貸款發(fā)放前一定時間內(nèi)，同一借款人有流動資金貸款（其他消費貸款）或循環(huán)授信流動資金用信。二是貸款用途包含“拆遷費”“購買拆遷房”“購買車位”“購買商鋪”“購買商業(yè)用房”“擴戶費用”等文字。根據(jù)模型取數(shù)，通過信貸管理系統(tǒng)、OCR系統(tǒng)、數(shù)據(jù)倉庫卡數(shù)據(jù)，通過支付對象、銀行交易流水等確定具體資金流向。

審計過程

1.根據(jù)審計思路，建立審計分析模型。模型關鍵字段包括：客戶代碼、貸款客戶名稱、貸款發(fā)放日期、貸款筆數(shù)、借據(jù)金額、借據(jù)余額、營業(yè)日期、發(fā)生額、漢字摘要、借貸標志、實時余額、主機系統(tǒng)時間、交易賬號卡號、對方賬號、交易時間、對方行號、對方行名稱、對方戶名、證件號碼、貸款起始日與轉賬日期之差。模型取數(shù)，取數(shù)結果為：思路一，模型數(shù)據(jù)48條;思路二，模型數(shù)據(jù)9853條。

2.對模型取數(shù)規(guī)則進行修改。思路二模型取數(shù)數(shù)據(jù)量較大，為減少數(shù)據(jù)量，精準匹配需求，用途中舍去包含“裝修”“裝飾”“裝潢”“房租”字段的數(shù)據(jù)，產(chǎn)品名稱字段中舍去包含“法人按揭貸款”“一手房按揭貸款”“二手房按揭貸款”“安居寶按揭貸款”“法人商用房按揭貸款”的數(shù)據(jù)。修改后，思路二取得模型數(shù)據(jù)417條。

3.進行數(shù)據(jù)再加工?？紤]貸款資金用于購房的資金較大，超過正常消費需求，為此，確定進一步篩選標準為：超過20萬元的信用貸款、超過30萬元的保證貸款、超過50萬元的抵押貸款，確定抽樣樣本103條。同時，按照多筆貸款資金流向進行分類匯總，將貸款資金流向一致的作為重點抽樣樣本，有針對性地加以關注。

4.設計查證清單進行查證。通過信息系統(tǒng)、OCR系統(tǒng)、數(shù)據(jù)倉庫卡數(shù)據(jù)確定具體資金流向，設計查證清單，如表1所示。

發(fā)現(xiàn)問題

審計發(fā)現(xiàn)的情況主要包括：貸款用于購買車位、購買商鋪，另有3筆貸款調(diào)查時用途為裝修，查看貸款資金支付情況及貸款資金流向發(fā)現(xiàn)，實際貸款用途為購房，存在貸款資金流入房地產(chǎn)市場的情況，具體如表2所示。

在現(xiàn)有背景下，發(fā)現(xiàn)的問題引起某銀行高度重視，審計之后針對個人消費性貸款專門發(fā)文，強調(diào)加強信貸調(diào)查，明確借款人實際資金用途，加強貸款資金管控，明確禁止信貸資金流入房地產(chǎn)市場，同時規(guī)定懲罰措施，加大處罰力度。

風險分析

1.政策風險?！笆赘顿J”等資金違規(guī)流入樓市危害不小。一是由于“首付貸”降低了購房和首付門檻，實質上是一種加杠桿行為，使還款能力不足的人進入房地產(chǎn)市場，一旦房地產(chǎn)市場走勢逆轉，開發(fā)商賣完房套現(xiàn)離場，這些還款能力不足的人會產(chǎn)生違約風險，從而造成金融機構壞賬，并可能帶來系統(tǒng)性金融風險。二是貸款資金流入房市，占用了信貸資金，使投入實體經(jīng)濟的資金減少。同時，由于資金流入，房地產(chǎn)市場的示范效應增強，會加重“脫實向虛”現(xiàn)象，不符合當前房地產(chǎn)金融系統(tǒng)安全管理的導向和貸款資金重新投向實體經(jīng)濟政策。如果銀行不顧監(jiān)管要求，不加強貸款資金流向監(jiān)控，就觸碰了監(jiān)管紅線，將面臨監(jiān)管處罰。

2.信用風險。很多情況下，金融機構發(fā)放個人消費貸款時，已在合同中明確約定資金用途不能進入樓市、股市，但在實際操作中，銀行將資金打入借款人指定賬戶后，某些借款人將資金在親戚、朋友的多個賬戶間多次轉賬，最終投向房地產(chǎn)市場，規(guī)避監(jiān)管要求。

案例啟示

貸款資金的使用歷來受到監(jiān)管部門和銀行的高度重視，“貸款資金按約定用途使用”已成共識，加強貸款資金的管控是保證銀行貸款資金安全的重要手段，對于當前貸款資金流向房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象，銀行已高度重視，同時開出“三劑藥方”開展風險排查、加強規(guī)范管理、加大監(jiān)管問責。大數(shù)據(jù)時代，通過多渠道交易數(shù)據(jù)查出問題相對簡單，銀行應充分理解監(jiān)管部門的監(jiān)管意圖，對貸款資金流入房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重要性有深刻認識，通過必要的操作流程和內(nèi)部控制等手段，規(guī)范貸款資金支付行為，確保貸款資金按約定用途使用，防止借款人擅自改變貸款資金用途，從而有效保護銀行的合法權益，促使貸款資金真正進入實體經(jīng)濟。

（作者單位：寧波鄞州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，郵政編碼：315100，電子郵箱：hujifeng168@126.com）