房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策

姚春梅

摘要：從我國當前形勢看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著諸多不確定性的風險特征，且由于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，這種風險在房地產(chǎn)企業(yè)中越演越烈，其與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不無關(guān)系。在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題便顯得尤為重要。本文以此為論點，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理問題分析得出了強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)管理;問題與對策

房地產(chǎn)行業(yè)的投入存在著產(chǎn)業(yè)鏈長、投資周期長的現(xiàn)狀，且隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當著力于強化企業(yè)的財務(wù)管理，進而提高企業(yè)的行業(yè)競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要意義

1.企業(yè)資產(chǎn)管理、配置優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理時必須要遵循房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略目標，而其決策服務(wù)主要是為了更加科學合理的實現(xiàn)資源調(diào)配。所以在進行企業(yè)財務(wù)管理時需要將企業(yè)資金進行集中化管理，進而做到企業(yè)整體的統(tǒng)籌管理，并為其提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，從而能夠及時地掌握市場發(fā)展的商機;而在另一方面需要對房地產(chǎn)公司各個部門實行考核制度，并將權(quán)、責、利進行細致劃分，進而確定企業(yè)經(jīng)營利潤的合理分配。

2.嚴格進行財務(wù)管理的監(jiān)管

在進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理時應(yīng)當切合實際的實施“雙重”管理思路，即下屬部門的財務(wù)管理人員直接接受上屬財務(wù)管理部門的領(lǐng)導;下屬企業(yè)以及子公司部門財務(wù)人員需要接受上屬部門以及總公司的行政管理調(diào)配。

3.實行統(tǒng)一機制，落實考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當不斷地對財務(wù)管理模式進行創(chuàng)新設(shè)計，并構(gòu)建完善的財務(wù)內(nèi)部控制體系以及制度，并加強對各個部門的管控，同時需要全面落實成本管理制度，加強各個部門之間的信息共享、交流力度，并強化經(jīng)濟業(yè)務(wù)往來等資金流活動的透明度，從而完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題

1.財務(wù)管理觀念以及方式落后

我國當前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著所有權(quán)以及經(jīng)營管理權(quán)過于集中的現(xiàn)象，企業(yè)所有者即是企業(yè)經(jīng)營管理者，這種權(quán)力集中的管理方式雖然在一定程度上有效地縮減了企業(yè)成本，但是這樣的企業(yè)管理效率低下。并且由于權(quán)力過于集中，進而容易導致企業(yè)管理者對于企業(yè)財務(wù)風險的認知不到位，且相關(guān)企業(yè)財務(wù)管理概念的缺失容易導致企業(yè)在進行項目開發(fā)時，由于風險意識淡薄以及資金管理缺失的現(xiàn)象而導致資金的回籠周期過長，從而容易出現(xiàn)投資風險的現(xiàn)象發(fā)生。

2.權(quán)力分配失衡

房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)利分配失衡便使得房地產(chǎn)企業(yè)無法有效地對下屬公司以及部門實施監(jiān)管控制，進而無法合理的對企業(yè)的投融資活動進行統(tǒng)籌，進而容易導致下屬企業(yè)以及部門在經(jīng)營過程中追求私有利益的最大化，且缺乏對企業(yè)全局的注重，進而無法實現(xiàn)企業(yè)整體的利益最大化。

3.缺乏健全的資金管理制度

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營活動時，缺乏對企業(yè)資金增長的長期發(fā)展考慮，進而對于資本遠期的回報率缺乏明確的考量，在進行投融資時過多的注重短期的利益，并且多數(shù)企業(yè)在發(fā)展時過多的追求多元化發(fā)展，投資過猛，從而容易導致資金鏈斷裂風險的產(chǎn)生。且缺乏可行性的自我管理制度，會導致企業(yè)的整體經(jīng)營目標不清晰，進而無法預見企業(yè)的未來發(fā)展機遇。

4.財務(wù)管控力度不足

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有大額開發(fā)貸款，這致使企業(yè)過度追求報表年度經(jīng)營效益，而這種方式只能夠觀察到企業(yè)年度的經(jīng)營效益，而無法及時反映企業(yè)的經(jīng)營決策調(diào)整，缺乏企業(yè)財務(wù)管理的過程控制，從而使企業(yè)會計報表缺乏一定的真實性。

5.缺乏信息對稱

當前時期部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門、統(tǒng)一的財務(wù)管理軟件，進而無法對企業(yè)公司的各種會計信息進行合并統(tǒng)籌。而由于下屬公司以及下屬部門的信息數(shù)據(jù)無法時時地進行傳遞而使企業(yè)會計核算工作難度提高，在加重了企業(yè)財務(wù)管理人員的工作量的同時，又降低了企業(yè)信息傳遞的時效性，進而使企業(yè)的信息獲取存在著一定的滯后性，從而使企業(yè)獲取的信息與實際情況不符，導致了信息不對稱的發(fā)生。

三、強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，也是企業(yè)實行綜合管理的重要構(gòu)成。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平在一定程度上直接決定企業(yè)的發(fā)展前景，并直接影響企業(yè)對會計風險的管理能力。且房地產(chǎn)企業(yè)要更好地開展財務(wù)管理工作需要從以下幾個方面入手：

1.強化企業(yè)的成本控制水平

對于企業(yè)發(fā)展而言，成本控制能夠有效地提高企業(yè)資源的利用效率，并有效的縮減企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本以及擴大企業(yè)的經(jīng)營效益。作為企業(yè)的管理者以及財務(wù)負責人，必須對企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境進行充分的了解與利用，進而對企業(yè)的投融資等自己調(diào)配活動進行積極管制。

對于企業(yè)成本控制而言，全面預算管理是較為重要的核心管理手段，其關(guān)系到了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理中的全過程、全方位以及全體系的統(tǒng)籌管理系統(tǒng)，其對企業(yè)經(jīng)濟相關(guān)的經(jīng)營管理活動都具有一定的預見、控制性。其對于企業(yè)而言，重要的不僅僅是管理制度的實行，而是一種現(xiàn)代化管理理念的推進。且全面預算的必要性強調(diào)，企業(yè)應(yīng)當將全面預算管理是為企業(yè)的管理經(jīng)營戰(zhàn)略發(fā)展目標，進而從各個角度來了解全面預算對于企業(yè)持續(xù)性發(fā)展的重要意義，從而讓企業(yè)全體從各個環(huán)節(jié)來執(zhí)行全面預算管理制度。且主要具有以下兩種保障控制手段：

（1）組織保障策略

企業(yè)全面預算管理應(yīng)當從企業(yè)的組織管理結(jié)構(gòu)入手，從而以企業(yè)的實際情況為基礎(chǔ)來構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展的完善管理體系，并且對企業(yè)的全面預算指標進行細致劃分，并且對企業(yè)的各個部門、崗位的職權(quán)進行細化，從而對企業(yè)的各種部門以及機構(gòu)做出詳細的規(guī)定，得以保障企業(yè)全面預算制度的權(quán)威性、實質(zhì)性。

（2）制度保障策略

在進行企業(yè)財務(wù)管理制度制定時，需要對企業(yè)的財務(wù)管理計劃流程進行明確，進而完善企業(yè)財務(wù)績效考核制度的激勵與約束機制，從而構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，并使其能夠符合當前時期的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，體現(xiàn)出全面預算管理制度的前瞻性與全面性。

2.完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制

企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)容主要包括有企業(yè)的投融資戰(zhàn)略計劃以及企業(yè)的日常管理等。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)與投資時，項目工程在施工中的各個階段來進行開展。在項目啟動的初期階段，企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的項目開發(fā)計劃來完善資金調(diào)配計劃，并及時向企業(yè)投資者申請項目推進所需要的資金資源，并隨時做好融資準備，并適當拓展融資渠道;當房地產(chǎn)企業(yè)投資項目具備項目開發(fā)條件是需要及時的建立項目資金管理系統(tǒng)，從而合理的對項目資金進行配置;而在項目發(fā)售時期需要與銷售部門進行協(xié)調(diào)，進而加速資金的回籠，從而清理應(yīng)收賬款、核對經(jīng)營利潤等。

在制定資金使用方案時需要適當采納各個部門的意見，并通過細致的商討分析之后進行統(tǒng)籌，最后結(jié)合企業(yè)的實際情況、投資項目的實際情況以及市場的實際情況來進行分析調(diào)整，在以上環(huán)節(jié)全部完成之后應(yīng)當及時的編制報表進行核對，且企業(yè)在對資金款項審計是應(yīng)當嚴格按照相關(guān)規(guī)章制度進行，進而完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度。

3.強化稅務(wù)管理系統(tǒng)

企業(yè)稅務(wù)管理也是當前房地產(chǎn)企業(yè)較為重要的管理環(huán)節(jié)之一。稅務(wù)管理的完善在一定程度上關(guān)系到企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展，房地產(chǎn)項目公司的財務(wù)人員應(yīng)當要熟悉并掌握我國各項的稅收制度以及相關(guān)法規(guī)政策，并及時地進行稅務(wù)的繳納申報，并合理合法的納稅避稅，從而爭取獲得優(yōu)惠政策，并定期地在企業(yè)內(nèi)部開展項目稅務(wù)商討籌劃，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的經(jīng)濟效益最大化。

4.構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部控制機制

企業(yè)內(nèi)部控制機制的制定時企業(yè)管理者為了達到企業(yè)的既定管理目標而采用的企業(yè)管理計劃、策略，其在一定程度上能夠有效地保障企業(yè)在相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理上的有效性。且企業(yè)內(nèi)部控制機制的制定主要包含有對管理政策嚴格執(zhí)行、舞弊現(xiàn)象及時制止與揭發(fā)，同時對企業(yè)的財務(wù)活動進行精準、詳細的記錄，并及時編制有效的財務(wù)資料信息，并定期進行核算申報。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機制一般包含有財務(wù)管理制度、人力資源管理制度、成本管理制度等，且主要以有關(guān)制度來強制、約束企業(yè)管理者、員工對相關(guān)活動的執(zhí)行規(guī)范，從而在一定程度上降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，進而提高企業(yè)的經(jīng)營效率。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員以及管理者應(yīng)當要重視企業(yè)財務(wù)管理的重要性，并恰當?shù)膮⑴c到企業(yè)的經(jīng)營管理當中，并要重視企業(yè)財務(wù)管理團隊的培養(yǎng)。同時也需要對相關(guān)規(guī)章制度的建立來明確企業(yè)人的權(quán)責，從而規(guī)范企業(yè)人的行為，進而達到企業(yè)財務(wù)管理的目標，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。

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