淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題

杜玲

摘要：近年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)正值變革的時期，政府為了讓房子回歸到居住的屬性上來，先后出臺了多項宏觀調控政策，面對著有史以來最嚴峻的宏觀環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)暴利的時代已然過去，隨著資金、土地等資源在市場配置的過程中不斷向大型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力進一步減弱，中小房地產(chǎn)企業(yè)想要在這樣艱難的環(huán)境中生存下來，其成本核算問題顯得尤為重要。文章從中小房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算困境入手，分析當下影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的癥結所在，從五個方面著手，提出相關的改進意見。

關鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè);成本;核算

近年來，我國的房地產(chǎn)市場不斷出臺了調控措施，在現(xiàn)行的國家宏觀調控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新的洗牌，而中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在“優(yōu)勝劣汰”的環(huán)境下由于其資金少，實力弱，管理不規(guī)范等問題導致了行業(yè)競爭力弱，因此如何在既定的資源下保證企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展顯得尤為關鍵，中小房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強企業(yè)的成本控制，在既定的市場“蛋糕”面前，通過合理的降低成本提高企業(yè)的利潤率，打好這場生存戰(zhàn)。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的困境

（一）企業(yè)資金來源復雜

中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)往往存在資金實力弱，開發(fā)企業(yè)專業(yè)化程度低，很多是工業(yè)企業(yè)或者商業(yè)企業(yè)轉而投資房地產(chǎn)的情況，更有甚者是私人股東集資來開發(fā)地塊的，如果是企業(yè)經(jīng)營業(yè)務多樣化開發(fā)的房產(chǎn)，那資金實力尚且可以得到保障，但是在過去幾年中，私人股東集資開發(fā)的情況卻也屢見不鮮，對于這種情況，往往其資金來源主要依靠的是銀行貸款和民間借貸，亦或吸納多個股東，由于股東人數(shù)眾多，參與管理人員混亂，誰都想在里頭分一杯羹，直接增加了企業(yè)的管理難度以及成本控制難度，這在很大程度上為企業(yè)的健康良性發(fā)展，降低企業(yè)成本埋下了隱患。

（二）企業(yè)人員混亂

中小企業(yè)房地產(chǎn)由于企業(yè)規(guī)模較小，組織結構簡單，人員關系卻復雜，往往各部門內(nèi)部的人員都出現(xiàn)了沾親帶故，人事部門沒有一個規(guī)范的用人標準，導致從業(yè)人員沒有專業(yè)的能力，半吊子或者半路出家的專業(yè)人員占比大，這給管理造成了很大的難度，為推廣成本控制制度加大了難度。

（三）企業(yè)管理制度缺失

中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的管理機制，內(nèi)控機制欠缺，成本控制流于表面，沒有建立完善的部門機制，也沒有明確的資金使用規(guī)章制度，更沒有成本核算的相關約束，往往都是企業(yè)發(fā)展到哪開支到哪，相關的成本費用都沒有一個合理的預算管理和約束，隨意性較大。

（四）財務人員專業(yè)素質有待提高，風險意識相對薄弱

在中小企業(yè)會計當中，專業(yè)的高水平的財務管理人員相對比較稀缺，人員配置也相對簡單，往往小型的房地產(chǎn)企業(yè)只有一個主辦會計和一個出納，其中主辦會計的專業(yè)能力有很多還需要提升，其從事的財務工作可能更多的是完成會計核算的相關工作，涉及到財務管理和管理會計的相關知識就屬于力不從心的狀態(tài)，而出納則更是出現(xiàn)了很多都是非專業(yè)人員在從事的情況，這些情況都導致了成本核算的地基不穩(wěn)。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算改進策略

房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸納起來主要集中在以下幾部分：土地及前期費用、工程成本、期間費用等， 要想優(yōu)化企業(yè)的成本控制，需要從這幾方面切入研究。撇開房地產(chǎn)企業(yè)共性的成本核算問題，結合中小房地產(chǎn)企業(yè)其自身的局限性和特征，其還可以從以下幾個角度來完善其成本核算。

（一）建立內(nèi)控機制，完善企業(yè)的管理制度

在實際工作中，很多工地里存在著資源過度浪費的情況，從采購成本控制環(huán)節(jié)來說，有的采購員存在收受回扣，虛報工程采購價來謀取私利的情況，這在無形之中增加了直接的材料成本，應建立完善的內(nèi)部稽核制度，采購員與詢價員要分開，如果中小企業(yè)沒有相應的崗位設置，只設立了材料員，由材料員一人完成采購及詢價活動的話，可另指派一名工程部或者成本部的相應人員進行市場詢價，使其能夠對材料員的報價進行核實。在材料入庫使用環(huán)節(jié)來說，企業(yè)對倉庫也要設立對應的崗位，由倉庫保管員核對入庫數(shù)量，確保入庫的數(shù)量與發(fā)票數(shù)量一致，避免出現(xiàn)實際入庫材料少于賬面數(shù)的情況。很多工程往往材料的接收人與采購人是同一人，企業(yè)沒有進行有效的監(jiān)督，如果有設立材料倉庫的企業(yè)可以將核對工作交由倉庫人員來進行清點簽字確認，如果沒有設立倉庫的則由現(xiàn)場人員指派一人負責，并且責任到人，對于賬實不符的均由相關責任人負責。

（二）提高資金使用效率，降低企業(yè)的財務成本

中小企業(yè)的房地產(chǎn)資金來源最突出的一個特點就是企業(yè)的負債率較大，這在一定程度上增加了企業(yè)的財務費用，從采取的幾個樣本來看，普遍中小企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率都超過了100%，更有甚者超過150%的，這些企業(yè)每年都需要支付大額的財務費用，其中有向銀行取得的貸款，有向母公司或者兄弟公司借用的資金，也有民間借貸，從企業(yè)所得稅的角度來說，從關聯(lián)企業(yè)的利息支出其允許扣除的限額有規(guī)定，企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分不得稅前扣除;向金融企業(yè)借款的利息支出則根據(jù)合同據(jù)實扣除。同時有的房地產(chǎn)企業(yè)往往會出現(xiàn)向母公司或者同一集團內(nèi)的兄弟公司借款，該種情況下的利息支出則受以下限制“企業(yè)向關聯(lián)方借款超過債資比超過200%的部分發(fā)生的利息支出不得稅前扣除，且借款利息不得超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率。超過部分即增加了財務費用，又沒有達到節(jié)稅作用，因此對于企業(yè)的杠桿比例要分析各自企業(yè)的資本來源，采取最優(yōu)的資金成本率，來降低企業(yè)的利息成本。

（三）歸集正確的成本核算對象及科目

中小房地產(chǎn)企業(yè)的建造過程中不斷的產(chǎn)生成本，進行成本的正確歸集對后續(xù)的成本核算起到了舉足輕重的作用。有的企業(yè)由于房產(chǎn)情況復雜，不僅有住宅，還有商業(yè)、公共設施等，其成本對象多個，且很多企業(yè)由于工期問題，不會一個個開發(fā)，往往是一起動工，因此其成本對象的歸集問題就越需要財務人員的專業(yè)性，對于有明確的對象的其成本問題相對比較清晰，但是對于其難以界定收益對象的成本，需要采用合理的分配方法進行歸集，根據(jù)各自企業(yè)的不同情況，可以按照占地面積法、建筑面積法等合理的辦法科學的歸集成本。但是在成本歸集的過程中要進行正確的科目歸集，不要造成該入成本的入了費用，造成節(jié)稅上的流失。土地增值稅法相關法律規(guī)定，針對房地產(chǎn)企業(yè)新建房的情況，其在計算土地增值稅時，其允許扣除的項目主要包括土地款、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等，其中開發(fā)費用的扣除金額根據(jù)土地款及開發(fā)成本為基數(shù)計算，如果利息支出能分攤并提供金融機構證明，則開發(fā)費用是利息加土地款和開發(fā)成本合計數(shù)的5%以內(nèi)扣除，如果不能提供則按照兩者合計數(shù)的10%以內(nèi)扣除。其它扣除費用也是土地款及開發(fā)成本合計數(shù)的20%來扣除，因此土地款及開發(fā)成本顯得在核算的過程中尤其重要，而土地款的金額因為有合同或支付憑證，其相對來說比較容易確定，因此如何合理的進行開發(fā)成本的核算是財務人員需要認真思考的地方，同時也是影響土地增值稅稅額的關鍵因素之一。

（四）合理規(guī)劃期間費用，做好企業(yè)資金預算工作

中小房地產(chǎn)企業(yè)的運行成本除了開發(fā)成本外，其最大的開銷在三大費用上：管理費用、財務費用和銷售費用。從中小房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)特征和費用管控角度來說，應該把重點放在銷售費用和財務費用上，由于財務費用在之前已研究過，這里從銷售費用角度來分析企業(yè)成本的問題。中小房地產(chǎn)企業(yè)的收入來源就在于銷售環(huán)節(jié)的售房，而其具有特征性的就在于支付給銷售人員的傭金及工資及銷售營銷過程中的宣傳費用。企業(yè)應做好相應的預算工作，根據(jù)市場行情來規(guī)劃當年企業(yè)的用人數(shù)量及傭金率測算，近年來房地產(chǎn)企業(yè)往往將銷售工作移交給中介機構來進行統(tǒng)一售賣，因此在談中介費的時候要合理考慮其中介費用，降低企業(yè)的銷售成本。同時對于其招待費由于其抵扣的限額有規(guī)定，因此對于其管理人員的招待費支出要規(guī)定合理區(qū)間，不能實報實銷，造成不必要的浪費。另一方面，對于有母公司的企業(yè)，其銷售過程中的廣告費及業(yè)務宣傳費超過當年銷售收入15%的部分可以根據(jù)分攤協(xié)議由另一個企業(yè)進行抵扣，這在一定程度上有節(jié)稅作用。

（五）完善用人制度，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質

企業(yè)成本核算的開展不僅是制度上的建設與變革，更重要的是要提高企業(yè)人員的專業(yè)化。要想企業(yè)良好的發(fā)展，就要避免任人唯親的標準，由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員相對單一，往往都是一人會計，因此對于其會計的要求就更高了，其不僅要懂得會計的記賬與報表的編制，其預算管理，財務管理等都需要主辦會計來進行落實與推進，因此要想做好企業(yè)的成本核算，必須要著眼在人上。

參考文獻：

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[3]武曉娣.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對策[J].中國市場，2018（30）.

（作者單位：浙江省東陽市道路交通事故社會救助基金管理中心）