基于財(cái)稅法治視角淺談新時(shí)代房地產(chǎn)稅改革問(wèn)題

林雨涵

(中央財(cái)經(jīng)大學(xué) 法學(xué)院 ，北京 100081)

在改革開(kāi)放30多年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展，生產(chǎn)力的落后已經(jīng)不再是如今的現(xiàn)實(shí)。隨著人民群眾的物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，人們對(duì)現(xiàn)實(shí)更美好生活的很多新的需求也日益高漲起來(lái)，如生態(tài)環(huán)境的改善和法治建設(shè)的完善等。伴隨著科技的不斷發(fā)展，社會(huì)的不斷進(jìn)步，一些發(fā)展過(guò)程中不平衡不充分的問(wèn)題也逐漸地顯現(xiàn)出來(lái)，如國(guó)民的收入分配不公平、貧富差距變得越來(lái)越大等，成為現(xiàn)在這個(gè)階段面臨急需解決的問(wèn)題。在這樣的背景下，稅收制度作為調(diào)節(jié)居民的收入分配，縮小貧富差距的重要手段與途徑，充分認(rèn)識(shí)其價(jià)值與重要性。

中國(guó)家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告(2017)明確指出，在中國(guó)的家庭中，房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重已達(dá)69%。①數(shù)據(jù)來(lái)源于經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)研究院編制的《中國(guó)家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告(2017)》。由此可見(jiàn)房產(chǎn)已然成為中國(guó)公民最重要的資產(chǎn)之一。但目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅體系并沒(méi)有充分地發(fā)揮其在調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配上應(yīng)該起到的作用。首先，我國(guó)現(xiàn)行施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定，不對(duì)個(gè)人住房進(jìn)行征稅，僅對(duì)企業(yè)單位的房產(chǎn)進(jìn)行征稅。其次，2011年，上海和重慶主要針對(duì)非經(jīng)營(yíng)性住房的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但就目前來(lái)看依舊存在著許多不符合受益原則和不夠公平的問(wèn)題與矛盾，這些問(wèn)題與矛盾急需得到重視并且進(jìn)行調(diào)整。因此，需要改革房地產(chǎn)稅收體制，如調(diào)節(jié)廣大國(guó)民收入的分配，抑制貧富的兩級(jí)分化。

一、房地產(chǎn)稅的概念及國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)稅，是指針對(duì)土地和房屋所開(kāi)征的一種稅收，由于我國(guó)土地屬于國(guó)家和集體所有，因而房地產(chǎn)稅僅針對(duì)城市國(guó)有土地的使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行征收。我國(guó)房地產(chǎn)稅曾經(jīng)歷過(guò)數(shù)次重大變革②新中國(guó)成立以來(lái)，房地產(chǎn)稅先后經(jīng)歷了四次重大變革。 建國(guó)初期，1950年1月，中央人民政府政務(wù)院公務(wù)《關(guān)于統(tǒng)一全國(guó)稅政的決定》和《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，首次開(kāi)征房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。 1973年，我國(guó)實(shí)行簡(jiǎn)化稅制的改革，將房地產(chǎn)稅等多個(gè)稅種納入工商稅之中。改革開(kāi)放之后，我國(guó)的稅制建設(shè)進(jìn)入了新的歷史階段，1983年和1984年進(jìn)行了兩步“利改稅”和工商稅制改革，之后又相繼頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》《耕地占用稅暫行條例》等行政法規(guī)，重新開(kāi)征房產(chǎn)稅。1994年，我國(guó)對(duì)稅制進(jìn)行了較大規(guī)模的改革，在這次稅制改革中建立了房地產(chǎn)稅收體系，其中與擁有房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)直接相關(guān)的稅種有五個(gè)：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅i、土地增值稅；間接相關(guān)的稅種有六個(gè)：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅。由此，基本形成了多稅種、多環(huán)節(jié)、多層次的復(fù)合型稅收體系。，總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)稅在體系上具有稅基寬、稅種繁多、體系復(fù)雜的特點(diǎn)。具體而言，在稅收體系上，我國(guó)的房地產(chǎn)稅主要包括城建稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、地方教育附加、教育稅附加、契稅等十余個(gè)稅種。在性質(zhì)上，所得稅包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，流轉(zhuǎn)稅有契稅，行為稅有印花稅，財(cái)產(chǎn)稅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

目前，除上海市與重慶市所開(kāi)展的試點(diǎn)之外，個(gè)人無(wú)需在房屋的所有環(huán)節(jié)納稅，僅有單位納稅人需要去繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。這里提到的征稅環(huán)節(jié)是房產(chǎn)稅涉及到的環(huán)節(jié)，包括土地的使用、房屋的建設(shè)、房屋的買賣、房屋的所有、房屋的使用等多個(gè)環(huán)節(jié)。這種對(duì)于個(gè)人房屋持有零成本的稅收設(shè)計(jì)，實(shí)際上是在鼓勵(lì)更多的人去囤房投資，人們囤房投資這一行為無(wú)疑又會(huì)加重社會(huì)的貧富分化，加劇了社會(huì)的貧富差距，這與十九大報(bào)告中所說(shuō)的“堅(jiān)持房屋是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”這樣的定位從原則上不符。 因而，若想要在不增加廣大居民生活負(fù)擔(dān)的前提下，達(dá)到穩(wěn)抑房?jī)r(jià)的目的，且同時(shí)調(diào)節(jié)居民財(cái)富的合理分配，就要開(kāi)始征收保有這一環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，與此同時(shí)，去減少其他環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，也就是說(shuō)要平衡好不同納稅環(huán)節(jié)中居民的納稅負(fù)擔(dān)。

從中央稅和地方稅的本質(zhì)屬性上來(lái)看，房產(chǎn)稅本身就屬于理想的地方稅的一種。首先，在我國(guó)全面實(shí)行營(yíng)改增之后，地方上就開(kāi)始缺乏主體的稅種，公共債務(wù)日益增多，這就急需對(duì)稅源進(jìn)行拓展。其次，對(duì)房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，其征稅對(duì)象是非常固定化的，并且稅源是較為充裕和廣泛的，易于地方政府進(jìn)行征收。最后，根據(jù)受益原則，房地產(chǎn)稅應(yīng)該屬于地方所有。

從國(guó)際范圍來(lái)看，在西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)稅也是主要的地方稅源。根據(jù)經(jīng)濟(jì)合作組織(OECD)的統(tǒng)計(jì)，一些主要國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅(主要為房地產(chǎn)稅)在地方財(cái)政收入中普遍占有較大的比重，美國(guó)為80%，加拿大為84%，英國(guó)為93%，澳大利亞為99.6%。而在我國(guó)，2010年房產(chǎn)稅收入為894億元，土地增稅收入1 004億元，兩者合計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入40 610億元的比重僅為4.7%[1]。

二、我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的問(wèn)題

自1986年頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)稅建設(shè)便進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)代。在1994年分稅制改革之后，房地產(chǎn)稅就逐步形成了多稅種、多環(huán)節(jié)、多層次的復(fù)合型稅收體系[2]。在十九大召開(kāi)之后，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的充分平衡發(fā)展，調(diào)節(jié)國(guó)民的收入分配，成為現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)需要首先去解決的問(wèn)題。目前，我國(guó)房地產(chǎn)的稅收體系還存在一些不完善的地方，在再次分配中并不能很好的去發(fā)揮其“財(cái)稅法作為收入分配之法”的作用。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅存在以下一些問(wèn)題。

1.稅目繁多 體系復(fù)雜

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅目繁多，據(jù)統(tǒng)計(jì)有十余個(gè)稅種，如果房地產(chǎn)稅稅目繁多，不利于其調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮，如果稅種過(guò)于復(fù)雜，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系變得過(guò)于龐大，一部分稅收是屬于國(guó)家稅體系中的，而另一部分稅收是屬于地方稅體系中的，一些稅收是由法律去進(jìn)行規(guī)制的，而另一些稅收則又是由行政法規(guī)去進(jìn)行規(guī)制的。這樣一來(lái)，這不僅意味著國(guó)民的稅負(fù)不容易準(zhǔn)確的把控，而意味著政府將會(huì)難以通過(guò)調(diào)節(jié)稅收這樣的方式和渠道來(lái)達(dá)到調(diào)節(jié)居民稅負(fù)的目的。對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行的改革，主要是對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的稅收體系進(jìn)行充分的梳理與調(diào)節(jié)，開(kāi)設(shè)一些新的稅種，這一方法并不可取。

2.稅負(fù)不平衡 分布不均

不同環(huán)節(jié)的稅負(fù)分配存在不均勻的問(wèn)題，保有環(huán)節(jié)征稅存在過(guò)輕的問(wèn)題。目前，只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅這兩種稅種之外，其他稅收主要集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓這樣的環(huán)節(jié)。由于在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)是較重的，這些稅收最終都會(huì)融入房產(chǎn)高昂的價(jià)格中，隨之轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者。并且在試點(diǎn)城市外，由于個(gè)人自住房免征房產(chǎn)稅這樣的因素，房屋的持有就相當(dāng)于毫無(wú)成本。這就促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴漲，也使有房產(chǎn)的居民和沒(méi)有房產(chǎn)的居民之間的貧富差距迅速擴(kuò)大。同時(shí)也急劇催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，嚴(yán)重地危害了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康的發(fā)展。因此，普遍推行房產(chǎn)稅的征收，使國(guó)民的房屋持有成本提高，這將會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。于此同時(shí)，這也可以刺激到部分囤房者將房產(chǎn)投入與出租房市場(chǎng)，擴(kuò)大出租房市場(chǎng)的供給。使房產(chǎn)資源得到合理的配置，真正實(shí)現(xiàn)物盡其用。

3.計(jì)征范圍與依據(jù)不夠合理

房產(chǎn)稅的計(jì)征范圍與計(jì)征依據(jù)不是十分合理，并不能有效地達(dá)到調(diào)節(jié)和穩(wěn)定社會(huì)收入分配的效果與目的。目前，按照1986年國(guó)務(wù)院制定的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅僅僅針對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)行征收，是按照房產(chǎn)余值或租金收入計(jì)算繳納的，“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”等五類房產(chǎn)是無(wú)需征收的[3]。我國(guó)在2011年時(shí)頒布了房地產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)辦法，在上海和重慶正式施行，這些主要是對(duì)個(gè)人的非經(jīng)營(yíng)性的住房進(jìn)行征收。但該試點(diǎn)卻仍然存在一些不容忽視的問(wèn)題。首先，計(jì)征依據(jù)如果按照交易時(shí)的價(jià)格確定而不是按照市場(chǎng)價(jià)值確定。這就意味著房產(chǎn)稅收與資產(chǎn)增值會(huì)相互剝離，那么購(gòu)買房產(chǎn)越早的人，其享有的房產(chǎn)增值額就會(huì)越大，而實(shí)際課征的稅收就會(huì)越少。這就違背了房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的初衷。其次，這些試點(diǎn)都只針對(duì)增量房進(jìn)行課征，而將存量房排除在外，這將會(huì)產(chǎn)生稅收調(diào)節(jié)不公平的問(wèn)題。已購(gòu)房者不用納稅，卻同時(shí)可享有其房產(chǎn)所帶來(lái)的戶口等福利，以及資產(chǎn)的增值等好處，這都不符合收益原則。同時(shí)，還會(huì)造成其他不利于社會(huì)的后果。谷城指出，“如果只對(duì)增量房增稅，在房產(chǎn)稅改革前夕，就會(huì)促使一些投資者“搶購(gòu)”商品房，以避免將來(lái)的稅收成本，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理波動(dòng)。”[4]因而，在全面推行房產(chǎn)稅的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)更加注重公平性的問(wèn)題，審慎選擇計(jì)稅范圍與計(jì)稅依據(jù)。

4.存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象

重復(fù)征稅的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，例如，國(guó)有土地使用權(quán)在出讓時(shí)需要繳納一定的土地出讓金(地租)，對(duì)其開(kāi)發(fā)上的環(huán)節(jié)和使用上的環(huán)節(jié)又要去繼續(xù)征收城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入的總額，顯然包括土地使用權(quán)一定的價(jià)值[5]。由此可見(jiàn)，這里所提到的房產(chǎn)稅和土地出讓金就構(gòu)成了所謂的雙重征稅。這種征稅無(wú)疑加重了納稅人的納稅負(fù)擔(dān)，因此，需要注意保持納稅負(fù)擔(dān)的平衡，成為在房產(chǎn)稅稅制改革的過(guò)程中非常重要的問(wèn)題之一，在開(kāi)征房產(chǎn)稅的同時(shí)就需要注意去縮減 其他稅種或降低其稅率，這樣就可以減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，避免雙重征稅的發(fā)生。

總之，我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅體制并不完善，還存在很多亟待解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題使稅收不能發(fā)揮好在調(diào)節(jié)居民收入分配方面的作用，使其并不能成為縮小社會(huì)貧富差距的手段與途徑。因此，為實(shí)現(xiàn)財(cái)稅法治公平正義的目標(biāo)，現(xiàn)在就需要對(duì)目前的房地產(chǎn)稅收體系作出調(diào)整。一是在保有環(huán)節(jié)開(kāi)征房產(chǎn)稅的同時(shí)，就需要削減在土地出讓與房產(chǎn)交易時(shí)的稅金。一方面，可以抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；另一方面，又可平衡居民的納稅負(fù)擔(dān)。二是在試點(diǎn)過(guò)程中要去注意克服阻力和促進(jìn)社會(huì)公平正義相結(jié)合。既要避免一刀切所引發(fā)的居民反感，又要注重課稅主體的公平，以及注重計(jì)稅依據(jù)的科學(xué)性。三是房產(chǎn)稅作為一種直接稅，居民的直接痛感較強(qiáng)，在實(shí)施過(guò)程中，需要循序漸進(jìn)?？蓮脑隽糠空魇者^(guò)渡到存量房征收；計(jì)征依據(jù)從交易價(jià)值過(guò)渡到市場(chǎng)價(jià)值；從低稅率過(guò)渡到一個(gè)相對(duì)適宜的稅率。

三、財(cái)稅法治視角下房地產(chǎn)稅的改革路徑

我國(guó)的財(cái)稅法治程度比較低，為更快更好地適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展需要，就必須加快對(duì)財(cái)政法治的建設(shè)，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)其實(shí)在本質(zhì)上就是法治經(jīng)濟(jì)，那么財(cái)政稅收作為一個(gè)國(guó)家治國(guó)理政的重要因素，就必須有一套科學(xué)完善的體制。那么，財(cái)稅法治作為我國(guó)法治建設(shè)的重點(diǎn)之一，就必須逐步推進(jìn)，并進(jìn)行逐步完善。

房地產(chǎn)稅收的體制改革，其本質(zhì)就是制度的變革，其核心就是法制建設(shè)。也就是說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)稅收體制改革而言，其核心就是完善相關(guān)法律，建設(shè)一套完善的房地產(chǎn)法律體系。以財(cái)稅法治為視角深刻探析房地產(chǎn)稅，這不僅有助于在改革過(guò)程中恪守法治的理念，而且能遵循一個(gè)正確的改革方向。劉劍文教授認(rèn)為，財(cái)稅法的功能可以表述為規(guī)范理財(cái)行為、促進(jìn)社會(huì)公平、保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展。規(guī)范理財(cái)行為，主要是指規(guī)范政府的財(cái)政收入與支出。具體到房地產(chǎn)稅領(lǐng)域，首先，要落實(shí)稅收的法定主義，盡快加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的人大立法，逐步收歸國(guó)務(wù)院的稅收立法權(quán)。其次，盡力協(xié)調(diào)中央與地方的關(guān)系，房地產(chǎn)稅作為一種典型的地方稅收，地方就應(yīng)當(dāng)有一些相應(yīng)的自主選擇的權(quán)力。促進(jìn)社會(huì)公平，主要是指要增強(qiáng)房地產(chǎn)稅中“財(cái)產(chǎn)稅”的屬性，著力“提低，擴(kuò)中，控高”，即縮小流傳環(huán)節(jié)征稅，擴(kuò)大保有環(huán)節(jié)征稅。保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在財(cái)稅法領(lǐng)域是指課稅不可過(guò)于繁重，需要做到在居民稅負(fù)和政府財(cái)政收入之間保持一種動(dòng)態(tài)的平衡，這樣可以避免竭澤而漁，最終起到相反的效果。

1.落實(shí)稅收法定原則

稅收法定原則的落實(shí)，需要將房地產(chǎn)稅有關(guān)的立法事項(xiàng)回歸全國(guó)人大及其常務(wù)委員會(huì)。稅收法定原則，是一種納稅人權(quán)利保護(hù)的概念，是基于“納稅人之債”理論所衍生出來(lái)的。其含義有三層，第一，設(shè)稅主體法定，只有人民或人民代表機(jī)構(gòu)才有權(quán)設(shè)稅。第二，稅種稅目法定。稅收應(yīng)由狹義上的法律規(guī)定，不得在法律之外開(kāi)辟新的稅收。第三，征稅程序法定，非依法定程序，國(guó)家不得對(duì)居民進(jìn)行稅收征繳。目前，我國(guó)房產(chǎn)稅是國(guó)務(wù)院制定的《房產(chǎn)稅暫行條例》，這屬于國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，這樣一來(lái)就違背了稅收法定原則中的涉稅主體法定。雖然在改革開(kāi)放初期，全國(guó)人大及其常委會(huì)缺乏立法經(jīng)驗(yàn)，因此，將房產(chǎn)稅法授權(quán)給國(guó)務(wù)院制定。但隨著時(shí)代的進(jìn)步，全國(guó)人大及其常委會(huì)已經(jīng)制定頒布了兩百多部法律，其立法的技術(shù)已經(jīng)日漸成熟，所以，國(guó)務(wù)院作為行政執(zhí)法者的同時(shí)，擁有稅收立法權(quán)，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的需要。落實(shí)稅收法定原則，一是有助于財(cái)稅法體系的協(xié)調(diào)完善，充分發(fā)揮財(cái)稅法在規(guī)制國(guó)家財(cái)政收支、調(diào)節(jié)居民收入分配上的作用；二是有助于增強(qiáng)法律的民主性，房產(chǎn)稅法由人大制定代表了人民的意志，更容易被人民接受也更易施行；三是有助于解決部門立法的弊端，房地產(chǎn)稅收等統(tǒng)一由人大制定，可以避免行政立法中存在的部門利益化問(wèn)題。

2.適當(dāng)給予地方一定稅收自主權(quán)

中央和地方稅權(quán)劃分的體現(xiàn)就是地方政府享有一定的稅收自主權(quán)，因地制宜，充分照顧各地方的實(shí)際情況，在國(guó)家統(tǒng)一立法的前提下，給予地方適當(dāng)?shù)亩愂兆灾鳈?quán)。根據(jù)本地市場(chǎng)靈活確定是否開(kāi)征，不同地方設(shè)定相應(yīng)的稅基稅率，長(zhǎng)期看來(lái)，房地產(chǎn)稅會(huì)在健全地方稅體系上發(fā)揮作用，房產(chǎn)稅具備成為地方主體稅種的潛力，但短期影響不會(huì)很大，需要逐步推進(jìn)，漸進(jìn)提高稅負(fù)，成熟后便能成為主體稅種。這里的稅收自主權(quán)，具體包括變通調(diào)節(jié)稅率和征稅范圍、自主制定優(yōu)惠政策的權(quán)利。房地產(chǎn)稅本身具有地方稅的屬性，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平息息相關(guān)。房產(chǎn)稅的開(kāi)征，不僅可增加地方的財(cái)政收入，而且可調(diào)節(jié)廣大居民的收入。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各異，財(cái)政收支情況也更有不同，因而在國(guó)家統(tǒng)一籌劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)適當(dāng)放權(quán)地方。在目前的試點(diǎn)辦法中，重慶和上海的設(shè)計(jì)，在大的原則上有相似之處，但在制度的具體細(xì)節(jié)上又有差異，踐行的正是統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜的原則[6]。適當(dāng)?shù)亟o予地方一些稅收自主權(quán)，首先，可以更好的使其變得更容易去施行，從而使法律的實(shí)施變得更加有效；其次，對(duì)于一些中央與地方的矛盾，主要是財(cái)權(quán)與事權(quán)匹配之間的矛盾，適當(dāng)?shù)亟o予地方一定的稅收自主權(quán)可有利于緩解以上的矛盾的，對(duì)于中央與地方之間的財(cái)稅上的關(guān)系，起到協(xié)調(diào)的作用。

對(duì)于稅收體制來(lái)說(shuō)，需要改善“重流轉(zhuǎn)、輕保有”這種體制。財(cái)稅法治的價(jià)值取向是公平與正義，而當(dāng)今社會(huì)所實(shí)施的房地產(chǎn)稅的最主要征稅環(huán)節(jié)是針對(duì)其流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，對(duì)于個(gè)人的持有住房來(lái)說(shuō)，并不需要去征收稅款。這就造成了房?jī)r(jià)中稅收成本過(guò)高，房地產(chǎn)投機(jī)盛行，加重了社會(huì)貧富差距的擴(kuò)大。在改革過(guò)程中，最重要的事情就是要改變稅收征納環(huán)節(jié)的比重，推進(jìn)稅收的公平。一方面，開(kāi)征可以保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，并且打擊惡性的炒房囤房，從而維護(hù)社會(huì)安定和諧；另一方面，可以減輕其他環(huán)節(jié)的稅金，降低居民首次購(gòu)房的成本，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一社會(huì)目標(biāo)。除了可以維護(hù)社會(huì)公平正義之外，改變征稅環(huán)節(jié)還會(huì)對(duì)地方財(cái)政產(chǎn)生一定的正面效果。我國(guó)地方財(cái)政收入過(guò)于依賴“土地財(cái)政”這樣的問(wèn)題由來(lái)已久，并且隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，可供開(kāi)發(fā)的土地逐漸減少，該方式也難以為繼。進(jìn)行房產(chǎn)稅稅制的改革，對(duì)存量的房產(chǎn)進(jìn)行課稅，是解決地方財(cái)源匱乏的重要手段之一。

3.遵循循序漸進(jìn)的原則

房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的原則，從而避免在推行過(guò)程中遭遇較大阻力。房產(chǎn)稅作為直接稅，可直接針對(duì)居民開(kāi)征，不容易隱藏，納稅人有著較強(qiáng)的稅負(fù)痛感。因而，在推行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵循逐步推進(jìn)、循序漸進(jìn)的原則。首先，稅基不宜過(guò)寬。在上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市中，房產(chǎn)稅都僅對(duì)增量房開(kāi)征，雖然這并不符合房產(chǎn)稅公平性的初衷，但有助于減輕納稅人反對(duì)的阻力。其次，對(duì)于稅率來(lái)說(shuō)，不可規(guī)定的過(guò)高，房地產(chǎn)稅的功能不僅可增加地方的財(cái)政收入，還可調(diào)節(jié)廣大居民的收入分配，其功能很多。如果稅率過(guò)高，就會(huì)造成房產(chǎn)價(jià)值的下跌，進(jìn)而影響稅源，反而達(dá)不到增加地方財(cái)政收入的效果。房產(chǎn)價(jià)值大幅下跌也不利于維持社會(huì)穩(wěn)定，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響居民收入的增加。最后，配套一定的優(yōu)惠政策。以上海市的試點(diǎn)為例，本市居民家庭合并住房面積人均60平方米以下的新購(gòu)住房免征房產(chǎn)稅；對(duì)于一些持有本市居住證的居民，雖然不是本市的居民，但如果持有居住證三年，并且工作在本市，且新購(gòu)買本市唯一擁有的作為家庭用途的住房，可以免征其房產(chǎn)稅；如果有在購(gòu)買其在本市新的住房之后的一年時(shí)間之內(nèi)出售其原來(lái)?yè)碛械奈ㄒ坏囊惶鬃》繒r(shí)，需要退還對(duì)其之前征收的房產(chǎn)稅?？傊?，房地產(chǎn)稅體制改革是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜設(shè)計(jì)，對(duì)居民的收入分配有著廣泛而深刻的影響，改革過(guò)程中應(yīng)考慮重點(diǎn)人們的接受度，逐步施行，循序漸進(jìn)地推進(jìn)。