房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃體系的構(gòu)建和運(yùn)營管理

徐龍 卓越置業(yè)集團(tuán)（南京）有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了近20 年的高速發(fā)展之后，在近幾年迎來了發(fā)展的轉(zhuǎn)折，各項(xiàng)調(diào)控措施的實(shí)施使房產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代逐步過渡到白銀時(shí)代。不論是土地的供應(yīng)量減少還是土地所帶來的紅利降低等因素，都給房地產(chǎn)行業(yè)的良性健康發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)，而以往的粗放化的經(jīng)營管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)市場的巨大競爭。因此如果企業(yè)想獲得高效益和高質(zhì)量就必須通過提升自身的運(yùn)營能力來實(shí)現(xiàn)，逐步強(qiáng)化企業(yè)管理的精細(xì)化和服務(wù)的細(xì)致化是房產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，而以上要點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)就體現(xiàn)了計(jì)劃運(yùn)營模式的重要意義，接下來我們進(jìn)行系統(tǒng)闡述。

一、建立房產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃體系的必要性

（一）計(jì)劃體系管理是企業(yè)運(yùn)行的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

眾所周知房地產(chǎn)企業(yè)具有非常明顯的項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)性，它的業(yè)務(wù)展開需要依賴于獨(dú)立的房產(chǎn)項(xiàng)目，具體的開發(fā)過程包括投資、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工報(bào)批、運(yùn)營銷售以及最后的物業(yè)服務(wù)等多個(gè)方面，這一過程具有周期長變動(dòng)多等弊端，這不僅制約了房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的整體質(zhì)量和后續(xù)的服務(wù)水平，而且對企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展極為不利。而通過計(jì)劃管理運(yùn)營模式推進(jìn)就可以合理控制項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，制定科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)評估和解決手段，來對房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的整體質(zhì)量進(jìn)行保證，因此它奠定了房產(chǎn)行業(yè)科學(xué)運(yùn)營的基礎(chǔ)。

（二）計(jì)劃管理有助于推動(dòng)目標(biāo)管理的實(shí)現(xiàn)

在當(dāng)今時(shí)代房產(chǎn)行業(yè)的土地紅利早已不復(fù)存在，因此企業(yè)只有通過對過程管控進(jìn)行協(xié)調(diào)整合才能獲得期待利益。而傳統(tǒng)的房產(chǎn)企業(yè)管理模式往往注重單一環(huán)節(jié)的獨(dú)立發(fā)展，忽視了項(xiàng)目的綜合評估，這對綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是不利的。通過計(jì)劃管理實(shí)施就可以對各管理階段和環(huán)節(jié)的側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行合理規(guī)劃，最大程度上打破信息孤島的禁錮，并形成設(shè)計(jì)、施工、銷售等多環(huán)節(jié)的良性信息傳遞流程，從而實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目進(jìn)度的動(dòng)態(tài)監(jiān)督，為目標(biāo)的達(dá)成做出全方位的保證。

（三）計(jì)劃管理體系有助于完善績效考核水平

企業(yè)尤其是房產(chǎn)企業(yè)對執(zhí)行力的要求很高，而績效考核就顯得尤為重要，通過計(jì)劃管理體系的建立可以實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人，最大程度上保證在透明、公平、量化的條件下對人員進(jìn)行績效管理，從而解決管理過程中存在的資源沖突和管理效果不足的情況。

（四）計(jì)劃管理模式是推進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的動(dòng)力

通過節(jié)點(diǎn)分級等措施的投入可以最大程度上實(shí)現(xiàn)資金的合理調(diào)配、人員和成本的控制。這樣不僅有助于過程的高效化，而且對于整體行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化施工銷售具有關(guān)鍵意義，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目多級管理的高效性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃體系的主要內(nèi)容和構(gòu)建思路

一般來說計(jì)劃管理體系指的是以企業(yè)的銷售金額、凈利潤為目的而制定的整體的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，在這一過程中強(qiáng)調(diào)以時(shí)間為周期進(jìn)行橫向的加總和平衡，這一體系對實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)具有重要意義。

項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度管理注重對項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行區(qū)分和規(guī)劃指導(dǎo)，指的是在最初的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上通過對項(xiàng)目的各個(gè)過程比如開工、開盤、竣工、交付等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的具體內(nèi)容以及他們之間的關(guān)系進(jìn)行分析，并根據(jù)各節(jié)點(diǎn)的重要性進(jìn)行分層分階段管理，在這種情況下就可以將這種管理模式進(jìn)行細(xì)化。其中主項(xiàng)計(jì)劃包括一些重要的規(guī)劃事項(xiàng)和開發(fā)過程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，主要表現(xiàn)為里程碑事件和一級節(jié)點(diǎn)。其次專項(xiàng)計(jì)劃指的是由整體規(guī)劃目標(biāo)分散到各部門的主要工作事宜，主要包括二、三級節(jié)點(diǎn)。最后形象進(jìn)度計(jì)劃指的是在項(xiàng)目運(yùn)行過程中開工、封頂、竣工等形象儀式和過程的管理。

最后是會(huì)議決策計(jì)劃管理，這種管理模式主要針對的是在年度規(guī)劃之外突發(fā)的臨時(shí)性事件，在突發(fā)事件之后公司需要通過會(huì)議或領(lǐng)導(dǎo)班子決策制定出臨時(shí)計(jì)劃，通過應(yīng)急管理模式來對相關(guān)的問題進(jìn)行解決。

三、推進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃運(yùn)營管理的措施

（一）量化指標(biāo)、責(zé)任到人

集團(tuán)-區(qū)域-項(xiàng)目公司三級管理模式實(shí)現(xiàn)了對房產(chǎn)項(xiàng)目過程管控的精細(xì)化，但是在具體的實(shí)施管理過程中一旦出現(xiàn)指標(biāo)程序錯(cuò)誤或者責(zé)任人義務(wù)不規(guī)范狀況就會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的實(shí)施情況。因此就必須通過分級管理的手段來對各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行量化，從而實(shí)現(xiàn)責(zé)任人的規(guī)范管理?？梢酝ㄟ^加強(qiáng)各主要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目過程的監(jiān)督和協(xié)調(diào)的方式來強(qiáng)化責(zé)任主體的運(yùn)營效果，相關(guān)責(zé)任人要對月度指標(biāo)規(guī)劃以及工程進(jìn)度及時(shí)監(jiān)督，從而配合上級集團(tuán)的目標(biāo)規(guī)劃。

（二）強(qiáng)化信息化管理，提升系統(tǒng)協(xié)調(diào)能力

在傳統(tǒng)的粗放型管理模式退出市場的情況下，當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)就要充分利用現(xiàn)有的信息化先進(jìn)技術(shù)不斷提升各階段信息獲取和綜合處理分析的效率，并加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的準(zhǔn)確性，最大程度上降低項(xiàng)目管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)危害。還可以通過信息技術(shù)提升房產(chǎn)項(xiàng)目信息的有效溝通，并對各管理過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，從而為管理過程整體的標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化提供外部保障。

四、結(jié)束語

面對日益復(fù)雜的社會(huì)形勢，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用計(jì)劃經(jīng)營管理模式已經(jīng)是大勢所趨。只有不斷抓住市場機(jī)遇，完善計(jì)劃分解、量化指標(biāo)、責(zé)任到人的管理手段，才能逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略。