經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型條件下的社會利益分配與中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展研究

魯廷蓉 重慶北辰兩江置業(yè)有限公司

生活質(zhì)量水平的提高、通貨膨脹的壓力都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引了大量的目光。社會利益分配格局影響著我國房地產(chǎn)業(yè)是否能夠向好發(fā)展，這種影響既是潛移默化也是深遠(yuǎn)持久的。因此，本文旨在通過研究社會利益的分配來關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，研究二者之間的關(guān)系，希望能為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)以及穩(wěn)步發(fā)展提供理論支撐及依據(jù)。

一、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型如何影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

改革開放42年來，我國的生活水平、社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有了很大的變化。人們曾普遍認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型會帶來生產(chǎn)力提高和人民生活水平的持續(xù)有效改善。但是，事實證明，在轉(zhuǎn)型過程中，社會在無形當(dāng)中吸引更多人支持并積極推動時代轉(zhuǎn)型步伐向前，社會矛盾沒有像預(yù)想的那樣“銷聲匿跡”，反而彌生了更多新的社會矛盾，它們相互交織、包裹，甚至以更加復(fù)雜的方式顯現(xiàn)出來。

房地產(chǎn)業(yè)在此變化中受到了十分嚴(yán)重的影響。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變使得我國社會資本有了很大的積累，人們共享改革發(fā)展的成果，經(jīng)濟(jì)增長迅速，生活水平有了提高。2003年以后房地產(chǎn)業(yè)迎來了“瘋長”，它不再是僅僅作為基本需求而存在，更多的是成了部分人投資的方式。也正是基于這種轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)迎來了不可預(yù)判的發(fā)展。

二、阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素

（一）土地要素

首先是涉及地方政府土地出讓收入分析。就我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張及城鎮(zhèn)擴(kuò)張而言，地方政府在其中扮演主要角色、發(fā)揮主導(dǎo)作用?；谪斦嵌龋瑢Φ胤秸e極參與至城鎮(zhèn)擴(kuò)張這一現(xiàn)狀進(jìn)行分析，除開預(yù)算之外，還能有效提升擴(kuò)張性收入、帶動稅收收入穩(wěn)步上升。最重要的是，地方政府在土地要素配置過程中獲得了巨額的土地出讓金，是當(dāng)前地方政府財政收入中極其重要的組成部分。

其次，從土地要素配置及完善層面出發(fā)，就我國當(dāng)前城鎮(zhèn)土地一級市場來說，其由土地收購儲備所壟斷，政府扮演著城鎮(zhèn)土地市場唯一供給者的角色，因此，從政府管控的角度入手，能成為完善、規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展的突破口。

（二）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

在新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的今天，房地產(chǎn)濫征用農(nóng)用土地現(xiàn)象時有發(fā)生，現(xiàn)有的制度框架體系有待完善，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)有待健全完善。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，以及農(nóng)民農(nóng)村土地的主體資格在一些地方不明確。

三、促進(jìn)發(fā)展的措施

（一）政府在土地要素的把控上需更完善

要想有效、合理保障經(jīng)濟(jì)主體的正當(dāng)土地權(quán)益，就應(yīng)該更加合理地規(guī)劃土地，制訂更加完善的制度來促進(jìn)土地的發(fā)展。

從公共利益用地視角出發(fā)，對某些以營利為宗旨、以特定土地征用方式的經(jīng)營性用地而言，必須突破并科學(xué)處理政府土地征用與壟斷現(xiàn)象，確保市場機(jī)制在土地利用以及總體規(guī)劃當(dāng)中有效發(fā)揮自身集中優(yōu)勢。對土地征用補(bǔ)償來說，可汲取、借鑒國際優(yōu)秀經(jīng)驗，以我國實際情況為基礎(chǔ)，有效健全土地征用及補(bǔ)償機(jī)制。其次，有關(guān)部門必須嚴(yán)格遵循預(yù)定征地公告與補(bǔ)償?shù)怯浿贫取？梢越M織被征土地主體參與代表大會及聽證會，保證被征地主體的參與、知情以及監(jiān)督權(quán)獲得有效行使。最后，有關(guān)部門還要強(qiáng)化征地補(bǔ)償及安置經(jīng)費(fèi)的使用監(jiān)管與分配力度，保證?？顚Ｓ?。

農(nóng)村土地肩負(fù)著社會保障功能，對我國社會及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為重要。以后房地產(chǎn)發(fā)展重點一定會從城市向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，若不能有效保障農(nóng)民正當(dāng)土地權(quán)益，那么在農(nóng)民失地?zé)o收入的情況下，將會影響社會穩(wěn)定。因此，我們要逐步改革與優(yōu)化現(xiàn)行保障制度。除此之外，還要明確農(nóng)民所有權(quán)主體，要基于有關(guān)規(guī)定清晰界定土地權(quán)屬，依法落實產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)工作。與此同時，還要將集體土地的使用權(quán)及所有權(quán)進(jìn)行分離，逐步改善集體土地資產(chǎn)使用權(quán)與處置權(quán)相悖的情況。這樣可改善開發(fā)商和被征占地住戶之間不平等的關(guān)系，有效解決信息不對稱所帶來的缺點。

（二）加大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度的改革

進(jìn)一步對《農(nóng)村土地承包法》中的土地承包經(jīng)營權(quán)清晰界定，加大《土地管理法》的土地征用補(bǔ)償制度的完善修改，促使這兩法有效銜接。加強(qiáng)對土地利用規(guī)劃的管制，逐漸杜絕隨便調(diào)整、篡改土地整體規(guī)劃的現(xiàn)象。在新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，要鞏固完善對于土地征用、占用的監(jiān)管力度，建立健全土地征用合理性、合法性調(diào)查，形成高效的審查、批準(zhǔn)和監(jiān)督程序，進(jìn)一步杜絕濫征濫用違法行為，保證了農(nóng)民的權(quán)益，規(guī)范征地建房流程，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的綠色發(fā)展。

四、結(jié)語

在新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，建立良好的社會利益分配關(guān)系，對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著十分重要的意義。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該作為社會分享性的公共利益而存在，不能是私人獨(dú)享或是個別集體專享。從土地的配置、產(chǎn)權(quán)制度的優(yōu)化等方面分析影響發(fā)展的要素，協(xié)調(diào)社會利益的分配，扭轉(zhuǎn)房子是富人的投資，平常人可望不可及的現(xiàn)象。政府相關(guān)部門要進(jìn)一步完善相關(guān)法律和制度，嚴(yán)格執(zhí)法，對房地產(chǎn)業(yè)社會利益進(jìn)行再分配，嚴(yán)查炒房抬價的行為，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)健康轉(zhuǎn)型中加以蛻變，加以成長，共同邁向更加美好的明天！