新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)納稅的影響

趙煜楠 陜西地建土地綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

一、引言

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)是非常重要的一個(gè)行業(yè)，它對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要影響。相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)在對(duì)收入會(huì)計(jì)的處理上有著非常獨(dú)特的性質(zhì)。所以，伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)受到了非常大的影響，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)中的納稅籌劃工作，所受到的影響更加明顯。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，就必須要充分把握新收入準(zhǔn)則中的相關(guān)修訂內(nèi)容，明確其對(duì)于自身所造成的具體影響，從而在此基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，從而為自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、新收入準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容

（一）構(gòu)建統(tǒng)一收入模型

在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中，對(duì)企業(yè)構(gòu)建了統(tǒng)一的收入模型，具體來(lái)看，此模型之內(nèi)涉及了總則、確認(rèn)、計(jì)量以及合同成本等，其內(nèi)容非常全面。和以往不同的是，其將現(xiàn)行收入與建造活動(dòng)的準(zhǔn)則內(nèi)容都納入了統(tǒng)一收入的確認(rèn)模型內(nèi)，同時(shí)它還對(duì)某時(shí)段內(nèi)和某時(shí)點(diǎn)的收入確認(rèn)帶來(lái)了非常明確的指引，這樣的做法使得企業(yè)間的收入信息具有了更高的可比性。

（二）將控制權(quán)轉(zhuǎn)移當(dāng)作收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實(shí)施，其為企業(yè)提供了新的稅收籌劃理念，也就是通過(guò)控制權(quán)轉(zhuǎn)移來(lái)對(duì)原本的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移進(jìn)行替代，同時(shí)把此替代點(diǎn)當(dāng)作收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的最佳判斷標(biāo)準(zhǔn)。

就現(xiàn)階段來(lái)看，企業(yè)當(dāng)中現(xiàn)行的收入準(zhǔn)則要求針對(duì)銷(xiāo)售商品收入和所提供勞務(wù)的收入實(shí)施明確的區(qū)分，尤其是要重視商品在所有權(quán)上可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移問(wèn)題。通常情況下，一些企業(yè)在真正進(jìn)行操作時(shí)，往往難以做好對(duì)此時(shí)點(diǎn)的判斷。所以，伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實(shí)施，這種商務(wù)和勞務(wù)間的界限將會(huì)被企業(yè)所突破，同時(shí)還能夠幫助企業(yè)結(jié)合自身履行的合同內(nèi)容來(lái)對(duì)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行充分優(yōu)化。

（三）明確合同處理方式

對(duì)于企業(yè)而言，新收入準(zhǔn)則在全面推行的同時(shí)，也為其帶來(lái)了非常明確的指引，具體而言，在其要求之下，從合同開(kāi)始的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)針對(duì)與合同展開(kāi)充分評(píng)估，要針對(duì)合同進(jìn)行盡可能精準(zhǔn)的識(shí)別，包括了合同當(dāng)中所涉及的所有履約義務(wù)等。要嚴(yán)格依據(jù)各單項(xiàng)履約義務(wù)所承諾的商品和服務(wù)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)交易價(jià)格分?jǐn)偤蛦雾?xiàng)履約義務(wù)的調(diào)整，同時(shí)還要對(duì)各單項(xiàng)的收入進(jìn)行充分確認(rèn)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這有利于對(duì)合同收入確認(rèn)相關(guān)的問(wèn)題的處理。

三、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)納稅的影響分析

伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實(shí)施，各行各業(yè)都將會(huì)受到很大的影響，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，帶來(lái)的影響是巨大的。通過(guò)實(shí)踐能夠發(fā)現(xiàn)，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)的納稅籌劃造成了非常明顯的影響。因此，本文將圍繞著這一內(nèi)容來(lái)進(jìn)行分析研究，探究了，在新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)納稅籌劃所受到的影響。

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的影響

在現(xiàn)階段常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的合同條款下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，增值稅處理方式上所出現(xiàn)的變化并不明顯，依舊是依據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)對(duì)納稅義務(wù)和納稅的內(nèi)容進(jìn)行確定。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們首先要做的是對(duì)售樓款是否是預(yù)收款的判斷，同時(shí)根據(jù)預(yù)收款來(lái)給企業(yè)預(yù)繳稅費(fèi)，之后結(jié)合具體的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)和收入納稅部分進(jìn)行申報(bào)。在新收入準(zhǔn)則的推行下，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅所遭受的影響主要包括：①增值稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)。就現(xiàn)階段企業(yè)的交易模式和合同模板而言，企業(yè)需要結(jié)合增值稅繳納的實(shí)際時(shí)點(diǎn)來(lái)合理實(shí)施判斷。倘若符合樓盤(pán)交接的相關(guān)條件，企業(yè)就要針對(duì)實(shí)際驗(yàn)收交付與開(kāi)具發(fā)票進(jìn)行分析，在得出二者中確認(rèn)最早的一方后，將其當(dāng)作增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)。②增值稅發(fā)票開(kāi)具。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須要以增值稅的相關(guān)規(guī)定為嚴(yán)格依據(jù)，所進(jìn)行的分析不能是依據(jù)于會(huì)計(jì)核算來(lái)進(jìn)行的，同時(shí)還要結(jié)合銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)來(lái)對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行開(kāi)具。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的影響

在相關(guān)規(guī)定中能夠發(fā)現(xiàn)，對(duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，新收入準(zhǔn)則對(duì)此所帶來(lái)的影響是非常巨大的，這種影響體現(xiàn)在企業(yè)所得稅方面。在以往一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的輸入確認(rèn)原則需要從交付物業(yè)所有權(quán)特定時(shí)點(diǎn)一次性確認(rèn)收入改為認(rèn)定為某一時(shí)段內(nèi)所履行義務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目履約進(jìn)度確認(rèn)收入。在此方面所出現(xiàn)的變化，就要求企業(yè)一定要對(duì)成本計(jì)稅部分進(jìn)行及時(shí)的結(jié)算，要依據(jù)銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)毛利額對(duì)差額的部分進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)還要把差額和此項(xiàng)目企業(yè)所得稅合計(jì)收入到應(yīng)納稅所得額部分。

通過(guò)分析能夠得知，在新收入準(zhǔn)則推行之后，在所得稅的征收量方面，房地產(chǎn)行業(yè)所受到的影響并不太大。但在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分考慮實(shí)際情況，做好季度申報(bào)以及利潤(rùn)計(jì)算等的一些利工作，根據(jù)限制性規(guī)定，對(duì)季度申報(bào)時(shí)的預(yù)計(jì)毛利額實(shí)施計(jì)算，同時(shí)還要于年報(bào)中做好相關(guān)的調(diào)整。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在新收入準(zhǔn)則全面實(shí)施之后，其土地增值稅也將受到非常明顯的影響。就現(xiàn)階段來(lái)看，倘若普通住宅的增值率小于20%，在此情況下，就能夠免交土地增值稅。其所依據(jù)的是《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)施了納稅籌劃上的約束。

四、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的有效措施

（一）全面把握稅收政策

在新收入準(zhǔn)則全面實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加大對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)力度，在做到充分理解的同時(shí)，還要做到對(duì)稅法變動(dòng)的高度關(guān)注，并根據(jù)其變動(dòng)的具體情況來(lái)適當(dāng)?shù)母伦陨淼奶幚矸绞?，以此?lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅務(wù)成本的有效減小，防止受到經(jīng)濟(jì)損失。與此同時(shí)，與此同時(shí)，還要確保企業(yè)員工可以對(duì)稅收政策有更高的敏感性，要使每一位員工都能夠?qū)φ叩淖儎?dòng)予以關(guān)注，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)籌劃的防范能力。只有做到了這些，在稅收政策出現(xiàn)變化的情況下，企業(yè)就能夠從容的應(yīng)對(duì)。除此之外，企業(yè)除了需要具備更加豐富的稅收法律相關(guān)知識(shí)以外，還應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的具體情況，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)深入的分析，如企業(yè)納稅種類(lèi)、納稅業(yè)務(wù)范圍等，只有做到了全面的考慮才可以確保所做出的結(jié)論足夠科學(xué)、合理，這樣所制定的稅務(wù)規(guī)劃方案也更符合企業(yè)的發(fā)展需求。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，提高自身效益，就必須要做好籌劃相關(guān)的工作。倘若企業(yè)缺乏對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，就很容易遭到稅務(wù)部門(mén)的稽查，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)面臨巨額罰款，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展而言是非常不利的。所以，企業(yè)必須要盡可能的增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從源頭處做好控制工作。首先，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期程序階段還是建造階段、銷(xiāo)售階段等，企業(yè)稅務(wù)部門(mén)的相關(guān)人員都應(yīng)當(dāng)充分把握稅務(wù)與成本控制的關(guān)系，站在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，針對(duì)稅收進(jìn)行宏觀的規(guī)劃，無(wú)論是哪個(gè)階段都要對(duì)所有的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確識(shí)別。其次，企業(yè)要建立全面的風(fēng)險(xiǎn)控制與報(bào)告體系，針對(duì)稅收籌劃方案的編制實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)督與考察，要盡可能的做到動(dòng)態(tài)跟蹤與控制。最后，要確保每一位員工都能夠?qū)Χ愂诊L(fēng)險(xiǎn)引起高度的重視，還要認(rèn)識(shí)到稅收風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)工作所造成的各種影響，把稅收規(guī)劃放到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度。必須要真正實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃，風(fēng)險(xiǎn)的控制，才可以使得房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)得到有效減小，這對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言有著重要意義。

（三）健全績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制

伴隨著新收入準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施，其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部機(jī)制的優(yōu)化與改進(jìn)也提出了更高的要求。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要緊跟收入準(zhǔn)則的變化，對(duì)績(jī)效考核制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與完善。在房地產(chǎn)出售業(yè)務(wù)當(dāng)中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員是非常關(guān)鍵的部分，他們的績(jī)效考核往往會(huì)和企業(yè)的收入有著密切關(guān)聯(lián)。在新收入準(zhǔn)則下，企業(yè)在根據(jù)履約進(jìn)度確定收入的過(guò)程中，需要針對(duì)銷(xiāo)售人員的長(zhǎng)期考核指標(biāo)實(shí)施合理的優(yōu)化，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分考慮到不同收入中心的具體特點(diǎn)，制定量化的考核指標(biāo)，對(duì)所有業(yè)務(wù)員的所有銷(xiāo)售業(yè)務(wù)都應(yīng)當(dāng)予以明確的規(guī)范，以銷(xiāo)售人員所簽訂銷(xiāo)售合同的數(shù)量為依據(jù)，判斷是否要對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。并且還需要要求業(yè)務(wù)人員將并且還需要要求業(yè)務(wù)人員將信，從而幫助企業(yè)更好的了解并把握市場(chǎng)動(dòng)向。除此之外，還能夠把回款和銷(xiāo)售業(yè)務(wù)充分結(jié)合，把應(yīng)向客戶(hù)收取的款項(xiàng)納入業(yè)務(wù)員的考核指標(biāo)之內(nèi)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)員銷(xiāo)售回款職責(zé)的加強(qiáng)。

（四）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

在新收入準(zhǔn)則全面推行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展，盡可能的把財(cái)務(wù)人員發(fā)展為自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的主要力量。和以往相比，財(cái)務(wù)人員對(duì)收入所進(jìn)行的確認(rèn)，要實(shí)施更深入且更多的會(huì)計(jì)估計(jì)與判斷，主要包括了對(duì)單向履約義務(wù)的劃分，對(duì)影響交易價(jià)格因素的分析等，在這樣的情況之下，財(cái)務(wù)人員就有了更多的盈余管理空間。伴隨的相關(guān)要求都不斷提高，倘若財(cái)務(wù)人員還只是依靠自身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行工作，是不符合新收入準(zhǔn)則下的新要求的。所以，企業(yè)邀請(qǐng)一些專(zhuān)家來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)與新收入準(zhǔn)則實(shí)施深入的分析與研究，以講座、授課等的各種形式來(lái)做好，對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，以保證每一個(gè)財(cái)務(wù)人員都能夠?qū)崿F(xiàn)綜合素養(yǎng)的不斷提高。同時(shí)，還能夠邀請(qǐng)專(zhuān)家到企業(yè)當(dāng)中對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行指導(dǎo)，針對(duì)企業(yè)當(dāng)下針對(duì)企業(yè)當(dāng)下的業(yè)務(wù)提出優(yōu)化意見(jiàn)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。此外，要想防止財(cái)務(wù)人員在準(zhǔn)則過(guò)渡過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)如操縱利潤(rùn)等違規(guī)行為，就需要針對(duì)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德實(shí)施嚴(yán)格的考察，盡可能的確保所有財(cái)務(wù)人員都具有足夠的職業(yè)道德水平。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，伴隨著新收入準(zhǔn)則的全面實(shí)施，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的納稅遭受了非常明顯的影響。在此背景下，倘若房地產(chǎn)企業(yè)不對(duì)此予以重視，就將會(huì)面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分把握新收入準(zhǔn)則的具體內(nèi)容，明確其對(duì)于自身納稅所造成的各方面影響，根據(jù)實(shí)際情況采取行之有效的措施，以此來(lái)為今后的發(fā)展提供更好的條件。