老舊小區(qū)改造的設(shè)計(jì)要點(diǎn)及注意事項(xiàng)
——淺談某老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)

王志遠(yuǎn) 合肥市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

隨著時(shí)代變遷和生活居住條件標(biāo)準(zhǔn)的提升，老舊小區(qū)、歷史住宅群已經(jīng)跟不上時(shí)代的需求，他們不但影響著老城區(qū)居民的生活，也在制約著城市的發(fā)展，繼續(xù)改造升級(jí)。各省市早已啟動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的老舊小區(qū)改造工程，其中安徽省財(cái)政廳于2019 年下達(dá)了2019 年城市老舊小區(qū)整治改造省級(jí)補(bǔ)助資金的通知，涉及省內(nèi)17 個(gè)縣市，總金額約2 億元。

一、現(xiàn)狀問題匯總

本小區(qū)建成于21 世紀(jì)初，占地面積約88 畝，共33 棟樓，總住戶約1170 戶。本小區(qū)由于建成年限不長，現(xiàn)狀外觀較好，但由于長期缺少物業(yè)管理，達(dá)不到精品小區(qū)的要求，結(jié)合設(shè)計(jì)前的居民意見征詢，主要問題在于以下幾方面：

（1）小區(qū)建造時(shí)為雨污混排，雨天時(shí)雨水大量涌入污水處理廠，大大增加了污水廠的處理負(fù)擔(dān)，不符合相關(guān)的環(huán)保要求，本次需重點(diǎn)對(duì)該問題進(jìn)行整改。

（2）小區(qū)建成于21 世紀(jì)初，采用了當(dāng)時(shí)較為常用的水泥混凝土路面，目前小區(qū)內(nèi)由于重載車輛較少，路面性能目前較為完好，但本次雨污水管網(wǎng)改造過程中，需破除現(xiàn)狀道路，擬將現(xiàn)狀水泥砼路面改為目前常用的瀝青砼路面，提高行駛舒適性。

（3）外墻涂料已使用超過15 年，目前已發(fā)生開裂、空鼓現(xiàn)象，顏色經(jīng)風(fēng)雨侵襲后已變得陳舊，嚴(yán)重影響建筑外立面景觀。

（4）小區(qū)中央有一處休憩廣場(chǎng)，面積較大，布置了游步道、休憩座椅、綠植等，但由于缺少物業(yè)管理，目前已嚴(yán)重?fù)p毀，且綠化缺少修剪。小區(qū)內(nèi)其余喬木也存在缺少修剪的問題，無規(guī)則生長后嚴(yán)重影響了一層及二層居民的采光。

（5）小區(qū)內(nèi)路燈損壞較多，需統(tǒng)一更換，且缺少天網(wǎng)等監(jiān)控設(shè)施，居民安全缺少保障。

二、總體改造思路

經(jīng)過對(duì)小區(qū)現(xiàn)狀的踏勘調(diào)查，現(xiàn)狀問題主要可以歸納總結(jié)為4 類。

（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低是由于小區(qū)建設(shè)時(shí)的規(guī)劃理念及資金投入等多重因素導(dǎo)致的，例如建設(shè)時(shí)采用了雨污混排，大量使用水泥砼路面等。

（二）設(shè)施設(shè)備陳舊

造成這一現(xiàn)象的主要原因是老舊小區(qū)缺少物業(yè)管理，由于早期小區(qū)建成后大多未配備專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，在居民進(jìn)駐多年后，再重新收繳物業(yè)費(fèi)，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司已是難上加難。缺少物業(yè)管理導(dǎo)致設(shè)施損壞后無法更換，進(jìn)一步拉低了小區(qū)的整體水平。

（三）功能配套不齊全

早期小區(qū)建設(shè)過程中，著重于把不多的資源投入到小區(qū)的基本使用功能中，對(duì)于提升性的使用功能，例如健身設(shè)施、充電設(shè)施等并沒有過多投入。

（四）環(huán)境質(zhì)量較差

環(huán)境質(zhì)量差是上述3 個(gè)原因共同造成的。

基于以上四大問題，本次老舊小區(qū)改造主要原則為：完善基礎(chǔ)設(shè)施、提高環(huán)境質(zhì)量、修整小區(qū)建筑、完善消防設(shè)施。

三、主要改造內(nèi)容

（一）改造排水系統(tǒng)，實(shí)行雨污分流

小區(qū)現(xiàn)狀為合流制，采用d1500 污水管接入污水廠。本次改造保留現(xiàn)狀d1500 管道作為污水管使用，同時(shí)新建d400—d600 雨水管，達(dá)到雨污分流的目標(biāo)。同時(shí)考慮到現(xiàn)狀污水系統(tǒng)使用時(shí)間較長，需對(duì)污水管進(jìn)行清淤作業(yè)，同時(shí)將部分污水管接入后期新建的市政污水管，提高排污能力，針對(duì)損壞的井蓋等進(jìn)行更換。

改造時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)南陽臺(tái)水大多為污水（洗衣機(jī)水），通過橫向支管接入樓頂豎向雨水管，落到地面后散排，嚴(yán)重影響了小區(qū)品質(zhì)，本次在管道末端增加雨污分流器，將污水分流出來接入污水管，在達(dá)到雨污分流的目標(biāo)同時(shí)，提升小區(qū)的整體水平。

（二）結(jié)合管網(wǎng)改造，新建地面道路

一般老舊小區(qū)改造時(shí)，經(jīng)常需要將水泥路面改造為瀝青路面，常用的方案為破除新建或者“白加黑”?！鞍准雍凇边m用于資金較為緊張或者改動(dòng)不大的小區(qū)。本次改造由于需要破除路面新建雨水系統(tǒng)，同時(shí)改造資金較為充裕，擬將現(xiàn)狀道路破除后新建瀝青路面。

老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)，機(jī)動(dòng)車保有量不大，隨著經(jīng)濟(jì)快速增長，目前小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車需求已遠(yuǎn)超小區(qū)內(nèi)停車位數(shù)量。提升小區(qū)內(nèi)停車位數(shù)量已成為老舊小區(qū)改造亟待解決的問題，本次改造主要從以下幾處入手，增加小區(qū)內(nèi)停車位數(shù)量：

1.利用現(xiàn)狀較寬車道，在滿足通行需求的前提下，施劃路側(cè)停車位；

2.改造現(xiàn)有雜亂綠化區(qū)域，布置草坪磚停車位，在相應(yīng)“海綿城市”理念的同時(shí)，增加小區(qū)內(nèi)停車位；

3.對(duì)現(xiàn)有停車位進(jìn)行規(guī)整，施劃停車線，增大停車位利用率。

（三）修整現(xiàn)狀綠化，采取適量補(bǔ)植

本次綠化改造的主要原則如下：

1.充分發(fā)揮綠地效益，滿足居民的不同要求創(chuàng)造一個(gè)幽雅的環(huán)境，美化環(huán)境、陶冶情操，堅(jiān)持“以人為本”，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的生態(tài)環(huán)保型的設(shè)計(jì)思想。

2.植物配置以鄉(xiāng)土樹種為主，疏密適當(dāng)，高低錯(cuò)落，形成一定的層次感；色彩豐富，主要以常綠樹種作為“背景”，四季不同花色的花灌木進(jìn)行搭配。避免裸露黃土，采用花灌木、灌木與地被加以點(diǎn)綴，使小區(qū)達(dá)到四季常綠，三季有花。

3.小區(qū)之中道路力求通順、流暢、方便、實(shí)用。并適當(dāng)安置園林小品，小品設(shè)計(jì)力求在造型、顏色、做法上有新意，使之與建筑相適應(yīng)。周圍的綠地不僅可以對(duì)小品起到延伸和襯托，又獨(dú)立成景，使小區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。

4.綠化景觀設(shè)計(jì)圍繞巢湖文化的內(nèi)涵，營造出“四境”即品味高雅的文化環(huán)境，開放的交流環(huán)境，舒適宜人的休閑環(huán)境，和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。

四、結(jié)語

老舊小區(qū)改造離不開設(shè)計(jì)、施工等多方面的努力，更重要的是業(yè)委會(huì)及街道的大力支持，其中最為關(guān)鍵的是改造后的物業(yè)管理。只有通過恰當(dāng)?shù)母脑?，配套的管理，才能打造更宜居、更具有活力的現(xiàn)代化社區(qū)。