關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造

張勇 東方地球物理勘探有限責(zé)任公司徐水基地處

隨著時(shí)代的發(fā)展人們的生活觀念也在不斷發(fā)生著變化，人們對(duì)服務(wù)的要求也在不斷提高，同時(shí)隨著城市人口聚集的發(fā)展物業(yè)管理也成了城市人們生活的一部分。但是在我國當(dāng)前的物業(yè)管理中還是存在很多的問題，不僅阻礙了物業(yè)管理的發(fā)展，而且在某種程度上對(duì)人民的生活也造成了一定的影響。本文主要對(duì)當(dāng)前我國的物業(yè)管理模式進(jìn)行反思，并在此基礎(chǔ)上提出進(jìn)行物業(yè)管理模式再造的建議，期待能夠有效推進(jìn)我國物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展。

一、對(duì)于我國當(dāng)前物業(yè)管理模式的反思

在我國當(dāng)前發(fā)展階段，物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展順應(yīng)了我國社會(huì)發(fā)展過程居民對(duì)于住房管理社會(huì)化改革的要求。物業(yè)管理是在我國特定歷史時(shí)期下單位制解體之后我國對(duì)于居民住房管理實(shí)施的一種管理模式，在發(fā)展中人們逐漸接受了物業(yè)管理的模式，并且形成了關(guān)于物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的意識(shí)[1]。經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國的物業(yè)管理規(guī)模和服務(wù)模式也在不斷發(fā)生著變化，物業(yè)管理的規(guī)模在持續(xù)擴(kuò)大，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)的從業(yè)人員也在穩(wěn)步增長，物業(yè)行業(yè)在我國發(fā)展中的地位也已經(jīng)穩(wěn)固。但是在物業(yè)管理發(fā)展中還是存在很多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）物業(yè)管理的主體發(fā)生了錯(cuò)位

物業(yè)管理的初衷是讓業(yè)主能夠行使共同管理的權(quán)利，業(yè)主作為物業(yè)管理的所有人，不僅應(yīng)該是我國物業(yè)管理的主導(dǎo)者，還應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，在物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利應(yīng)該是通過業(yè)主大會(huì)行使的。但是在我國當(dāng)前的物業(yè)管理中，業(yè)主作為物業(yè)管理的主體地位以及在物業(yè)管理中擁有的權(quán)利經(jīng)常會(huì)被忽視。物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接成為物業(yè)管理的主導(dǎo)者。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中通常都是直接明確在管理中業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的單一的管理模式，并且以我國行政法律法規(guī)的方式確認(rèn)了在物業(yè)管理服務(wù)中企業(yè)的主導(dǎo)地位。因此在實(shí)際的物業(yè)管理中會(huì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)也和業(yè)主在管理中的主體角色的錯(cuò)位，這種管理模式下在很大程度上造成了我國的整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理有了錯(cuò)誤的認(rèn)知。在實(shí)際的物業(yè)管理中并沒有發(fā)揮業(yè)主的決策權(quán)以及選擇權(quán)，這樣的物業(yè)管理實(shí)際上是對(duì)業(yè)主權(quán)利的剝奪，對(duì)于我國物業(yè)管理的進(jìn)一步改進(jìn)和發(fā)展都是十分不利的。

（二）物業(yè)服務(wù)的市場管理機(jī)制失靈

在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，所有的市場都應(yīng)該有買方和賣方的共同存在，在物業(yè)服務(wù)管理市場中也不例外，物業(yè)服務(wù)的買房是業(yè)主大會(huì)，而賣方則是具體實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理的物業(yè)公司。物業(yè)公司提供的服務(wù)主要是對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)公共部分的管理和服務(wù)，服務(wù)的價(jià)格是由全體業(yè)主決定的，而全體業(yè)主決策需要由業(yè)主委員會(huì)來體現(xiàn)，因此，沒有可以代表全體業(yè)主的也業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理市場，就沒有真正意義上的買方[2]。在上千我國的物業(yè)管理服務(wù)市場中，很多并沒有成立相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)，實(shí)際的物業(yè)服務(wù)管理處在只有賣方，而沒有買方的處境下。在這種處境中就出現(xiàn)了物業(yè)管理強(qiáng)買強(qiáng)賣的情況，物業(yè)服務(wù)公司不重視對(duì)自身服務(wù)水平的提升，而且在管理過程中謀求自身利益最大化，給業(yè)主帶來了巨大的損失。這樣的情況也會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)市場機(jī)制的失靈，最終對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成了一定的阻礙。

（三）我國現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)管理制度基本失效

近年來隨著社會(huì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，我國在物業(yè)服務(wù)管理方面的矛盾也在日漸凸顯。在管理實(shí)施的過程中由于物業(yè)管理導(dǎo)致的各種矛盾和糾紛不斷發(fā)生，物業(yè)服務(wù)管理中的業(yè)主也物業(yè)管理企業(yè)之間發(fā)生的沖突和暴力事件在不斷上演，有的甚至已經(jīng)嚴(yán)重影響到了業(yè)主的正常生活秩序，對(duì)我國文明和諧社會(huì)的構(gòu)建造成了一定的阻礙。而這些矛盾的產(chǎn)生和暴力事件的出現(xiàn)都能從我國當(dāng)前執(zhí)行的物業(yè)管理制度和相關(guān)的服務(wù)機(jī)制中找到其發(fā)生和發(fā)展的根源[3]。如果這些問題還不能引起相關(guān)部門足夠的重視，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理模式的再造，就有可能導(dǎo)致我國物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)進(jìn)入到發(fā)展的僵局中，對(duì)居民的日常生活和宏觀方面我國和諧社會(huì)的構(gòu)建造成很大的阻礙。因此在現(xiàn)階段實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理中進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理模式的再造是我國當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中面臨的重大問題，也是保證我國物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保障。

二、我國物業(yè)管理服務(wù)管理模式再造的建議

在我國的物業(yè)管理中出現(xiàn)的為不僅僅是個(gè)別現(xiàn)象或者是某一個(gè)物業(yè)服務(wù)管理公司的問題，而是我國物業(yè)發(fā)展整體的現(xiàn)狀和面臨的問題。我國當(dāng)前階段實(shí)施的一體化物業(yè)管理模式以及無法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展對(duì)于物業(yè)服務(wù)管理的要求。為了能夠從本質(zhì)上解決當(dāng)前我國在物業(yè)服務(wù)管理中出現(xiàn)的弊端，相關(guān)部門和企業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國《物權(quán)法》的要求和基本精神，對(duì)我國物業(yè)服務(wù)管理的基本模式進(jìn)行再造，旨在構(gòu)建一種以業(yè)主大會(huì)為主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)機(jī)制，同時(shí)要求物業(yè)服務(wù)必須要有健全的管理制度、遵循市場發(fā)展的規(guī)律、具有一定的競爭意識(shí)，同時(shí)能夠提供更加專業(yè)的物業(yè)服務(wù)管理。通過這種方式充分展現(xiàn)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理中的主導(dǎo)作用，并且最大限度地維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，提高物業(yè)服務(wù)水平。具體可以從以下幾個(gè)方面著手：

（一）成立業(yè)主大會(huì)，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)管理的買方市場主體

業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主工程組建的物業(yè)服務(wù)管理的買方主體。在實(shí)施物業(yè)管理的活動(dòng)中不僅需要依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)以及規(guī)章制度，還應(yīng)該和業(yè)主大會(huì)達(dá)成一致，使業(yè)主也能充分參與到物業(yè)管理的決策中。業(yè)主大會(huì)是物業(yè)服務(wù)管理市場中的不可或缺的組成部分，是物業(yè)服務(wù)管理中的買方[4]。因此在物業(yè)服務(wù)管理模式再造的過程中改變業(yè)主的觀念，成立業(yè)主大會(huì)是確保業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理中具有充分的決策權(quán)和選擇權(quán)的重要保障。通過業(yè)主大會(huì)的成立能夠進(jìn)一步完善我國的物業(yè)服務(wù)市場，使市場真正呈現(xiàn)出良性發(fā)展的態(tài)勢，業(yè)主也能夠在整個(gè)管理過程中充分履行其權(quán)利和職責(zé)，使得物業(yè)服務(wù)管理市場能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)管理水平的持續(xù)提升，對(duì)我國物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。

（二）實(shí)施業(yè)主大會(huì)登記制度，進(jìn)一步保障業(yè)主大會(huì)的法律地位

在我國當(dāng)前的物業(yè)管理發(fā)展中，業(yè)主組織在管理實(shí)施的過程中嚴(yán)重缺乏民事行為能力，這也成為當(dāng)前階段限制業(yè)主在物業(yè)管理中行使其權(quán)利和履行責(zé)任的非常重要的影響因素。隨著社會(huì)的發(fā)展，我國一些發(fā)達(dá)城市已經(jīng)率先實(shí)施了業(yè)主大會(huì)等級(jí)制度，比如我國的北京、廣州等一線城市，并且在這些地方的試行都取得了很好的效果。在實(shí)施業(yè)主大會(huì)等級(jí)制度以后對(duì)于業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理中主體地位的發(fā)揮有非常顯著的作用，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

首先，可以設(shè)立獨(dú)立的管理賬戶。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)管理中業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共部分享有共有以及共同管理的權(quán)利。結(jié)合以上規(guī)定在對(duì)物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共部分的經(jīng)營和使用權(quán)需要業(yè)主大會(huì)參與到?jīng)Q策的制定中。在實(shí)行業(yè)主大會(huì)登記制度之后，就可以持相關(guān)的證書和機(jī)構(gòu)代碼到銀行開具業(yè)主大會(huì)賬戶，為共同經(jīng)營中資金往來提供便利。

其次，業(yè)主大會(huì)也可以在物業(yè)管理中出現(xiàn)法律問題后獨(dú)立充當(dāng)原告或者被告。在物業(yè)管理過程中出現(xiàn)管理糾紛案件并不少見，實(shí)施業(yè)主大會(huì)登記制度后一旦出現(xiàn)相關(guān)的法律問題業(yè)主大會(huì)作為實(shí)施的主體也就能夠獨(dú)立充當(dāng)原告或者被告，對(duì)于法律糾紛問題的處理和解決都有很大的作用。在這個(gè)過程中訴訟風(fēng)險(xiǎn)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，對(duì)于業(yè)主權(quán)利的維護(hù)具有很大的作用[5]。業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的代表，是業(yè)主作為主體在物業(yè)管理中權(quán)益的保障。當(dāng)然如果在管理的過程中部分業(yè)主拒不履行相關(guān)的規(guī)章制度或者違背法律法規(guī)做違法的事情造成的損害，業(yè)主大會(huì)是不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其行為后果的，這種法律責(zé)任需由當(dāng)事業(yè)主自行承擔(dān)。

最后，可以登記業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)我國的《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)管理服務(wù)范圍中的道路和綠化部分都屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，還有在建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所以及公共服務(wù)設(shè)施等都是屬于全體業(yè)主所共有的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)這個(gè)法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)在成立并具有了一定的實(shí)體地位之后，這些財(cái)產(chǎn)都需要登記在業(yè)主大會(huì)的名下，這樣就能保證業(yè)主大會(huì)能夠在管理中真正行使其股東的權(quán)利。另外，在物業(yè)管理中，小區(qū)內(nèi)公共部分的收益，比如電梯廣告費(fèi)、小區(qū)內(nèi)部的一些公共活動(dòng)收益都應(yīng)該歸物業(yè)大會(huì)所有。通過這種使物業(yè)服務(wù)公司能夠明確自己在物業(yè)服務(wù)管理中的地位，對(duì)于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平的提高以及構(gòu)建和諧的社會(huì)環(huán)境有很大的作用。

（三）構(gòu)建權(quán)責(zé)明確，監(jiān)管到位以及廉潔自律的業(yè)主大會(huì)機(jī)制

在新的物業(yè)管理模式下業(yè)主大會(huì)是物業(yè)服務(wù)管理的主體，對(duì)于物業(yè)管理水平的提升以及構(gòu)建和諧的社會(huì)環(huán)境和氛圍承擔(dān)著重要的職責(zé)。為了確保業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中真正發(fā)揮有效作用，促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，需要從以下方面加強(qiáng)管理：

首先，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理組織架構(gòu)的構(gòu)建。在物業(yè)服務(wù)管理中健全的業(yè)主大會(huì)組織架構(gòu)是業(yè)主在管理中發(fā)揮主體作用的關(guān)鍵。因此在構(gòu)建業(yè)主大會(huì)時(shí)一定要進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理組織建構(gòu)的構(gòu)建，主要包括組織的決策管理機(jī)構(gòu)、理事機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的監(jiān)事機(jī)構(gòu)，另外還應(yīng)該包括實(shí)施具體事務(wù)的專職人員。使業(yè)主大會(huì)能夠真正在物業(yè)管理中發(fā)揮有效的作用。其次，設(shè)立業(yè)主共有的資金。共有資金的設(shè)立是為了確保在物業(yè)服務(wù)管理中業(yè)主大會(huì)也能夠享有公共部分管理的收益權(quán)，真正落實(shí)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)資金的管理的權(quán)利[6]。業(yè)主共有資金主要指的是在物業(yè)服務(wù)管理范圍內(nèi)，歸業(yè)主大會(huì)擁有并能行使支配權(quán)的資金。主要包括物業(yè)管理資金以及服務(wù)管理中的專項(xiàng)維修資金，還有物業(yè)公共部分的經(jīng)營收益等都應(yīng)該歸業(yè)主大會(huì)所有。在設(shè)立業(yè)主共有資金之后，業(yè)主大會(huì)需要按照約定向物業(yè)管理公司定期支付服務(wù)費(fèi)用，這種管理方式會(huì)在很大程度上促進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司不斷提升其服務(wù)質(zhì)量以此來提升其市場競爭力。最后，在物業(yè)服務(wù)合同中要進(jìn)一步明確業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的法律關(guān)系。為了能夠確保在物業(yè)服務(wù)管理中業(yè)主大會(huì)的主體地位，一定要通過法律的形式明確業(yè)主大會(huì)的責(zé)任和義務(wù)，使這種管理模式在運(yùn)行中可以有法可依，有據(jù)可循，促進(jìn)我國物業(yè)管理模式的再造。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理與城市居民的生活息息相關(guān)，但是由于我國當(dāng)前還沒有形成完善、成熟的物業(yè)管理模式。因此在管理中頻繁出現(xiàn)由于管理不規(guī)范或者管理中忽視業(yè)主的主體作用而導(dǎo)致問題的發(fā)展，對(duì)我國物業(yè)管理的發(fā)展造成了很大的阻礙。針對(duì)這種情況我國需要思考對(duì)我也管理模式的再造，通過建立業(yè)主大會(huì)、實(shí)行業(yè)主大會(huì)登記制度以及構(gòu)建完善的業(yè)主大會(huì)機(jī)制的方式對(duì)我國的物業(yè)管理模式進(jìn)行再造，促進(jìn)我國物業(yè)管理的發(fā)展。