商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系構(gòu)建思考

■張鄭鐘（南平萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)有限公司）

從商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式看，由于國(guó)家金融方面政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)趨緊，導(dǎo)致現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)走勢(shì)不明，這種現(xiàn)象普遍存在。商業(yè)地產(chǎn)本身在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，屬于資金密集型行業(yè)，資金的投入量非常大，資金的回轉(zhuǎn)速度也非常慢，所以對(duì)于一些本身償債能力不強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力欠缺，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。結(jié)合我國(guó)政府對(duì)于金融方面的時(shí)代特征看，出臺(tái)的一些政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也產(chǎn)生了的重大的影響。因此本文結(jié)合BGY 公司的案例，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的構(gòu)建提出一些思路。

一、BGY 公司財(cái)務(wù)狀況

截至2018 年底，BGY 公司的資產(chǎn)總額為6964 億元，與2017年相比增加了14.89%，流動(dòng)資產(chǎn)6462 億元，占總資產(chǎn)比例為92.79%。流動(dòng)資產(chǎn)存貨為4390 億元，所占比重為67.94%，比重非常大。貨幣資金為678 億元，所占比重為10.49%。預(yù)付賬款共計(jì)542 億元，其中包括項(xiàng)目開發(fā)中供應(yīng)商的工程款以及材料款。

公司負(fù)債總額為5383 億元，比去年增加54.86 億元，其中流動(dòng)負(fù)債為3629 億元，所占比重比2017 年增長(zhǎng)44.75%。其一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為264 億元，短期借款為31 億元。非流動(dòng)負(fù)債共計(jì)為1753 億元，所占比重為32.57 億元。長(zhǎng)期借款1477 億元，比去年增加了114.37%。預(yù)收賬款與長(zhǎng)期負(fù)債增加是負(fù)債總額增加的直接原因。目前公司仍然以預(yù)售為主要形式，在樓盤未建好前就已開始銷售，購(gòu)房者預(yù)先支付公司房款，在財(cái)務(wù)處理時(shí)計(jì)入預(yù)收賬款，后期公司向購(gòu)房者交付商品房后才轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。這樣的會(huì)計(jì)處理方式，直接影響了公司銷售額的增長(zhǎng)，無(wú)法及時(shí)的在賬面上體現(xiàn)。負(fù)債中一大部分收入其實(shí)都是公司的未來收入，與一般企業(yè)的負(fù)債有所區(qū)別，相當(dāng)于部分負(fù)債可以作為一筆無(wú)息貸款，幫助公司運(yùn)營(yíng)。

二、BGY 公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從公司的總體經(jīng)營(yíng)上看，2018 年長(zhǎng)期和短期相關(guān)的融資活動(dòng)，與2017 年相比有所增強(qiáng)。負(fù)債的往來款項(xiàng)包括預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款。其中應(yīng)付賬款來源于供應(yīng)商中往來的各種債務(wù)，包括公司的工程款和設(shè)計(jì)費(fèi)用等。

公司的總體資金比較充足，財(cái)務(wù)上采用了高負(fù)債杠桿的運(yùn)營(yíng)模式，使公司得到了較快的發(fā)展。但是高負(fù)債的代價(jià)是提高資產(chǎn)的回報(bào)率，也給公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面帶來了巨大的隱患，一旦外部市場(chǎng)發(fā)生不利變化，或者受到國(guó)家針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策，資金周轉(zhuǎn)就容易出現(xiàn)問題，繼而增加公司的債務(wù)壓力，公司將面臨大巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦無(wú)法適當(dāng)?shù)慕鉀Q，將會(huì)給公司造成致命的打擊。所以構(gòu)建一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系非常重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的構(gòu)建

一般情況下，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系包含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列活動(dòng)。在構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的過程中，首先要確認(rèn)控制目標(biāo)，完成后在對(duì)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，并做出一系列應(yīng)對(duì)的防控活動(dòng)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控主要包括籌集資金風(fēng)險(xiǎn)控制和營(yíng)運(yùn)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制。其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要流程為：①確定控制目標(biāo)；②識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)；③實(shí)施控制活動(dòng)。

（一）籌集資金方面風(fēng)險(xiǎn)與防控

籌集資金方面控制活動(dòng)主要包括：籌集計(jì)劃和籌資執(zhí)行兩部分。其主要流程是在保證資金需求、減少借款成本和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上執(zhí)行。主要涉及人員包括財(cái)務(wù)部和項(xiàng)目投資管理部門?；I資管理風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的主要體現(xiàn)如下，見表1。

表1 籌資管理風(fēng)險(xiǎn)控制分析

在籌資計(jì)劃方面，要結(jié)合企業(yè)的年度預(yù)算以及融資需求，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門確認(rèn)以后，編制企業(yè)的《年度經(jīng)營(yíng)任務(wù)書》，結(jié)合任務(wù)書進(jìn)行企業(yè)的年度融資規(guī)劃。

在融資執(zhí)行方面，涉及的內(nèi)容非常多，其中包括與銀行及信托公司等金融機(jī)構(gòu)洽談事項(xiàng)，進(jìn)行貸款申請(qǐng)、審批、入賬、利息核算、融資臺(tái)賬登記以及利息償還和本金償還的事宜。辦理貸款時(shí)，需完成金額、期限、利率等內(nèi)容的核對(duì)，繼而進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的洽談，在與銀行就貸款的相關(guān)事宜達(dá)成共識(shí)后，才能填寫貸款申請(qǐng)書，上報(bào)企業(yè)部門。貸款合同簽訂是由融資崗位發(fā)起，經(jīng)投資管理部門法務(wù)、投資管理部門經(jīng)理，財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審批簽字，并結(jié)合建議對(duì)相關(guān)合同條款進(jìn)行修改。在入賬管理中，結(jié)合《銀行賬單》《轉(zhuǎn)賬回單》等進(jìn)行復(fù)審。在利息核算與融資臺(tái)賬登記中都要按照相關(guān)要求執(zhí)行。利息償還要結(jié)合銀行貸款協(xié)議進(jìn)行，本金償還中要核對(duì)臺(tái)賬，為將到期的貸款，提前安排資金，并提交審批文件到相關(guān)部門審核，審批完成后即可進(jìn)行轉(zhuǎn)賬。

（二）資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與防控體系構(gòu)建

在資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面，主要流程包括：資金的計(jì)劃管理、現(xiàn)金、票據(jù)以及資金支付管理。提升預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)能力，最重要的是加強(qiáng)流程的合理性。資金運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的主要體現(xiàn)如表2。

表2 資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理與防控分析

關(guān)于資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)防控體系的構(gòu)建，需要確定資金管理計(jì)劃，企業(yè)每月需要結(jié)合相關(guān)部門提供模板編制《月度資金預(yù)測(cè)表》，匯總當(dāng)月資金計(jì)劃的相關(guān)執(zhí)行情況，并為后續(xù)的資金調(diào)配，編制相關(guān)的資金計(jì)劃。經(jīng)過財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)審閱后，報(bào)送到企業(yè)的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審閱。每周導(dǎo)出給企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合《資金周報(bào)》說明大致用款的情況，并報(bào)送到財(cái)務(wù)總監(jiān)和總經(jīng)理審閱。

在企業(yè)的相關(guān)制度中，應(yīng)要求賬面的金額不能超過企業(yè)規(guī)定的固定金額。低于企業(yè)規(guī)定的金額以下，需要經(jīng)過財(cái)務(wù)總監(jiān)審核。超過企業(yè)規(guī)定的金額及以上需要財(cái)務(wù)經(jīng)理、總監(jiān)、總經(jīng)理簽字才能審批提取。對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金實(shí)施定期和不定期盤點(diǎn)。

在資金支付管理方面，各個(gè)部門進(jìn)行資金支付時(shí)，需經(jīng)辦人員填寫《現(xiàn)金支付單據(jù)》等書面申請(qǐng)，會(huì)計(jì)結(jié)合《現(xiàn)金借支單》《費(fèi)用報(bào)銷單》等編制憑證，符合確認(rèn)會(huì)計(jì)憑證的正確性，確認(rèn)后才能支付，支付后要蓋“付訖”字樣，從而避免重復(fù)支付。

三、總結(jié)

從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史不夠久遠(yuǎn)，但是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理重視程度需要不斷加強(qiáng)，構(gòu)建規(guī)范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，提升了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展保駕護(hù)航。