樓市能反彈嗎？

趙彭

2020年春節(jié)期間，在武漢疫情被證實(shí)可以“人傳人”之后，1月26日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議，房企應(yīng)暫停售樓處銷售活動(dòng)，嚴(yán)防疫情擴(kuò)散。此后，湖南、江西、廣東、山東、海南、黑龍江等多省要求防止人群聚集，暫停線下售樓。

1月31日，克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2020年1月，百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益口徑銷售金額4262.2億元，整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低16.2%。與2019年春節(jié)比較，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售減少約200億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這與一二月春節(jié)淡季疊加疫情影響有關(guān)。

武漢疫情對(duì)于期待新年度2-4月銷售“小陽(yáng)春”的全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說已難以實(shí)現(xiàn)，對(duì)于全年指標(biāo)的預(yù)期也不會(huì)樂觀。不過由于2019年底政策面已經(jīng)見寬，市場(chǎng)面信號(hào)比較積極，對(duì)于2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說，疫情過后短期內(nèi)快速?gòu)?fù)蘇、中長(zhǎng)期基本面穩(wěn)定的局面仍然可期。

市場(chǎng)受壓春來(lái)遲

疫情籠罩之下的2020年樓市會(huì)怎樣？可以判斷的是，受疫情影響，近期房地產(chǎn)難以通過市場(chǎng)手段快速重啟。短期看，房地產(chǎn)在這個(gè)春節(jié)錯(cuò)過了返鄉(xiāng)置業(yè)需求，并直接影響了蓄客轉(zhuǎn)化率。中長(zhǎng)期看，市場(chǎng)沒能順利開年為還有10個(gè)月的2020年埋下了不利的伏筆。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從2020年1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌95%，市場(chǎng)基本陷入冰點(diǎn)。盡管一些省市規(guī)定2月9日以后復(fù)工，但真正消除疫情影響則可能要到2月底。受波及，3月至4月的市場(chǎng)“小陽(yáng)春”恐怕將成泡影。

房地產(chǎn)屬于高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)行業(yè)。沒有成交就沒有現(xiàn)金流，沒有現(xiàn)金流開發(fā)商資金就會(huì)斷裂，資金斷裂就會(huì)面臨破產(chǎn)的危局?！靶￡?yáng)春”本來(lái)是二三線城市一年中不可多得的業(yè)績(jī)機(jī)遇，武漢疫情爆發(fā)期和疫情結(jié)束的后市，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很大的壓力和考驗(yàn)?？梢哉f疫情持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，盤延在市場(chǎng)上的春寒就越發(fā)料峭。

“基本判斷2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘小陽(yáng)春行情難以實(shí)現(xiàn)。”樂居控股青島公司總經(jīng)理董娜表示。她說：“2020年市場(chǎng)是在2019年的基本面上開啟的，2019年由于調(diào)控較緊，市場(chǎng)是有收縮趨勢(shì)的。但是年底市場(chǎng)從政策面和銷售面都有積極信號(hào)，可見需求被積壓也是現(xiàn)實(shí)。2019年年底，業(yè)內(nèi)曾預(yù)判2020年3月至4月的市場(chǎng)可能會(huì)有帶動(dòng)一年銷量上升的小周期，這個(gè)上升是指銷量，不是售價(jià)。目前受疫情影響這個(gè)預(yù)期已經(jīng)不樂觀?！?/p>

回看2019年，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房銷售額159725億元，同比增長(zhǎng)6.5%。雖然全年有620次的調(diào)控打底，但2019年保持了量?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

據(jù)返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告，2020年春節(jié)有68.6%的受訪者傾向于回鄉(xiāng)置業(yè)。可見計(jì)劃中的“小陽(yáng)春”在時(shí)間節(jié)點(diǎn)和市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)上，對(duì)2020年全年銷售有承上啟下的作用。

對(duì)比2003年“非典”疫情時(shí)期，現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)體量等均發(fā)生了巨大變化。在一年行情開端的“小陽(yáng)春”市場(chǎng)周期，由疫情造成的線下銷售停擺，對(duì)2020年樓市的影響可能比預(yù)測(cè)的要大一些。

沖擊可能只是暫時(shí)的。從市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，依照過去10年的市場(chǎng)開年局勢(shì)判斷，前兩個(gè)月的樓市銷售額約占全年銷售比重應(yīng)不到10%，且我國(guó)一二線核心城市的地產(chǎn)需求仍然偏剛性，因此需求只會(huì)延后并不會(huì)因短期疫情沖擊而消失，同時(shí)疫情的爆發(fā)也讓更多的剛需者堅(jiān)定了置業(yè)的需求。

中長(zhǎng)期基本面可控

眼下，疫情對(duì)樓市的影響會(huì)持續(xù)多久是業(yè)內(nèi)關(guān)心的重點(diǎn)。近期，中指研究院做了一個(gè)3000份的線上調(diào)查，49%的網(wǎng)友表示在春節(jié)以及接下來(lái)的一個(gè)月有購(gòu)房的意向。受疫情影響推遲購(gòu)房的比例達(dá)到了70%，參與調(diào)研網(wǎng)友中，有43%的人表示會(huì)考慮在疫情期間通過線上的網(wǎng)上售樓處看房。

2020年春節(jié)期間，融創(chuàng)、世茂、華潤(rùn)、海爾、綠城、鑫江集團(tuán)、和達(dá)集團(tuán)等房企已悉數(shù)開放網(wǎng)上售樓處，在線為購(gòu)房者提供買房咨詢、購(gòu)房?jī)?yōu)惠、直播/VR看房、在線選房下單、視頻講房等服務(wù)。以往作為線下售樓處輔助的服務(wù)功能，如今卻成了主流。

“房企對(duì)于網(wǎng)上售樓處需求，在疫情爆發(fā)后開始集中體現(xiàn)。房天下青島新房公司大年初二就開始在平臺(tái)上為各項(xiàng)目搭建網(wǎng)上售樓處。目前僅青島市場(chǎng)就已上線了500多個(gè)項(xiàng)目?！狈刻煜滦路壳鄭u總經(jīng)理紀(jì)禮剛介紹。

線上售房，既是疫情期間開發(fā)商自救的方式，也是“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的市場(chǎng)趨勢(shì)。“與電商代售渠道不同，大部分網(wǎng)上售樓處雖然依托電商平臺(tái)，但仍是開發(fā)商的直客?！倍缺硎荆咔樵跔I(yíng)銷環(huán)節(jié)形成了一種倒逼銷售形式向線上改革的效果，這是行業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”渠道上的深度嘗試。

沒有一個(gè)冬天不可逾越，沒有一個(gè)春天不會(huì)來(lái)臨。開發(fā)商除了自身改革以求打贏業(yè)績(jī)保護(hù)戰(zhàn)之外，更關(guān)心國(guó)家是否會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策刺激樓市，比如繼續(xù)放寬限購(gòu)、定向降準(zhǔn)降息等。

青島融信智匯投資有限公司董事長(zhǎng)龍江認(rèn)為，2017年至今，無(wú)論是市場(chǎng)還是政策層面，普遍認(rèn)為“三穩(wěn)”和“房住不炒”的大方向不會(huì)有變化。疫情之后，可能會(huì)在“因城施策”方向上有不同程度的靈活性政策。

龍江說：“鑒于特殊時(shí)期的特殊情況，開發(fā)企業(yè)可能會(huì)從全體系進(jìn)行一個(gè)戰(zhàn)略性的調(diào)整。非常時(shí)期過后，需要快速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，適度解放‘限購(gòu)進(jìn)行托市，是現(xiàn)階段在政策上對(duì)房地產(chǎn)的重要支持?！?/p>

“如果今年2月疫情能夠得到控制，市場(chǎng)會(huì)在二季度有一個(gè)逐步的恢復(fù)過程?！?中國(guó)指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為，三四線城市錯(cuò)過了返鄉(xiāng)置業(yè)潮之后，后續(xù)去庫(kù)存壓力會(huì)更大。而一二線城市市場(chǎng)需求則會(huì)更旺盛，恢復(fù)得也比較快，因?yàn)樾枨笾皇茄舆t了。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品房均價(jià)上漲0.27%，同比上漲3.39%，市場(chǎng)表現(xiàn)總體平穩(wěn)。疫情期間樓市的相對(duì)穩(wěn)定，讓我們有理由相信疫情過后，中長(zhǎng)期市場(chǎng)基本面仍會(huì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

樓市需要經(jīng)歷一段緩沖期

總體來(lái)說，武漢疫情對(duì)于房地產(chǎn)的影響是有一定沖擊力的，只不過暫時(shí)還不像餐飲、酒店等行業(yè)那么顯性。疫情之下，房地產(chǎn)業(yè)也在對(duì)樓市進(jìn)行反思。

“從居住功能方面來(lái)看，客戶端對(duì)樓盤區(qū)位、小區(qū)密度、建筑通風(fēng)、私密性以及建筑內(nèi)部的換氣設(shè)備（新風(fēng)/供暖設(shè)備等）、客廳尺度、臥室尺度等居住要素會(huì)產(chǎn)生新的考量，綠色健康住宅概念會(huì)有較大需求。同時(shí)，對(duì)于社區(qū)配套、物業(yè)的服務(wù)水平等也會(huì)提出更嚴(yán)格要求，這些將成為未來(lái)產(chǎn)品打造的新關(guān)注點(diǎn)。”山東頤榮集團(tuán)青島院子銷售總監(jiān)黃莉雯表示。

曹晶晶則認(rèn)為：“2019年百億房企已超過152家，千億房企已達(dá)36家，大型企業(yè)在市場(chǎng)的規(guī)模體量突出，且很多企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略，在暫停開工和線下售樓的情況下，企業(yè)需要面臨資金回籠壓力和現(xiàn)金流吃緊的情況，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面來(lái)看，2020年是全面建成小康社會(huì)的決戰(zhàn)年，也是“十三五規(guī)劃”收官之年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值要比2010年實(shí)現(xiàn)翻一番的目標(biāo)。中央五部委發(fā)文中也提到，要穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)預(yù)期。

考慮到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一二線大城市結(jié)構(gòu)性缺房依舊存在， 未來(lái)10年的城鎮(zhèn)化發(fā)展， 將是人口向核心城市群、都市圈和大城市流入的趨勢(shì)。

這些長(zhǎng)期的目標(biāo)會(huì)在疫情這個(gè)短期因素影響下有波動(dòng)，但是中長(zhǎng)期發(fā)展并非疫情可以左右。盡管疫情籠罩下房地產(chǎn)沒能如期迎來(lái)春天，但若到雪消去，也自然春來(lái)到。

疫情結(jié)束后，樓市多久可以恢復(fù)活力，目前還不能給出明確判斷。樓市需要經(jīng)歷一段緩沖期，很多購(gòu)房者的心理也需要時(shí)間恢復(fù)。對(duì)于購(gòu)房者而言，提前做好2020年的收入管理和出手預(yù)期以更準(zhǔn)確把握進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)，也許是當(dāng)務(wù)之急。