從地產(chǎn)角度談住宅立面的重要性

劉煜洲 陳亮

【摘要】在房地產(chǎn)近40年的發(fā)展歷程中，住宅的立面也發(fā)生著翻天覆地的變化，從單一功能型立面到現(xiàn)在人們對住宅的美學要求。隨著未來居住理念的更新，住宅的立面也將有更多的發(fā)展空間。站在地產(chǎn)的角度，我們應(yīng)充分認識到住宅立面對房企的重要性，帶有自身強烈風格印記，標識性強的立面風格將是房企天然的宣傳展示平臺。同時站在商業(yè)的角度，平衡效果和成本也是房企在立面研發(fā)設(shè)計和項目開發(fā)中需要面對和解決的問題。

【關(guān)鍵詞】立面發(fā)展歷程;標識性;效果和成本;未來發(fā)展

1、住宅立面的發(fā)展歷程

住宅立面的發(fā)展歷程離不開中國房地產(chǎn)的發(fā)展，整個房地產(chǎn)從1980年發(fā)展至今已近40年，整個過程大致可分為四個階段：

第一階段：萌芽與起步階段（1980年至1991年），住房開始商品化;

第二階段：爆發(fā)與調(diào)整階段（1991年-1997年），改革開放初期，房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落;

第三階段：穩(wěn)定發(fā)展階段（1998年-2002年），“房改”的政策，房地產(chǎn)市場規(guī)范化，市場化;

第四階段：發(fā)展與調(diào)控階段（2003年-至今），樓市的發(fā)展與政府調(diào)控并行。

對于住宅立面而言，在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時期也體現(xiàn)出獨特的時代特征。在此，我們將住宅立面的發(fā)展分為二個階段：

第一階段：單一型功能型立面

無論是80年代的磚混的多層住宅，還是90年代初期采用預(yù)制墻板體系的高層住宅，其建筑立面基本都是根據(jù)內(nèi)部功能生成，建筑的外立面就是滿足遮風避雨的需求。

住宅外立面幾乎沒有任何裝飾性元素，窗臺、窗套以及外墻的結(jié)構(gòu)分縫可以看作是僅有的裝飾，住宅整體的顏色也較為單一，以灰色、灰黃色等為主。

在90年初期房地產(chǎn)快速建設(shè)時期，地產(chǎn)商為了對土地的集約化利用，建造了許多一層6戶，8戶的高層住宅（20-30層），住宅整體體量較大，形態(tài)方正，“方盒子”、“火柴盒”是百姓對當時高層住宅的形象比喻（圖1）。

第二階段：風格化立面盛行時期

1998年的“房改”政策中，政府宣布停止了“福利分房”，即單位分房改為貨幣化分房，中國的房地產(chǎn)由此進入活躍期，人們開始盛行購買商品房。

隨著國外先進住宅理念進入中國和人們對現(xiàn)代化生活的向往，住宅產(chǎn)品也進行了迭代升級，獨立的廚衛(wèi)空間，房間全明等都悄然改變了原有的住宅居住模式。而在住宅立面方面，由于居住功能的變革，住宅的立面也悄然改變，設(shè)計師們開始講究立面美學，住宅立面開始注重裝飾線條、注重顏色的劃分，尤其是對屋頂突出機房、樓梯間的處理，流行加入頂部構(gòu)架等裝飾構(gòu)件。

從2000年開始，中國住宅立面進入了強風格時代，從早期流行的地中海風格到ART-DECO風格，再到現(xiàn)今市面上流行的新古典、新亞洲風格等，中國的住宅在最近的20年中，可以說是嘗遍了各種風格設(shè)計，設(shè)計師和地產(chǎn)商們也似乎在此方面樂此不疲（圖3）。

2、住宅立面對房企的重要性

2.1對企業(yè)和品牌的宣傳作用

從前文我們可以看到，人們開始真正重視住宅立面的設(shè)計是從2000年以后開始的，固然這與人們對居住有了更高需求和期望有關(guān)，但另一重要原因是各大地產(chǎn)公司，尤其是國內(nèi)地產(chǎn)公司的快速崛起發(fā)展，中國房地產(chǎn)從以港資企業(yè)為主慢慢進入到百花齊放時期。地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的快速增長必然導(dǎo)致競爭更加激烈，因此各大地產(chǎn)公司開始更加關(guān)注自身產(chǎn)品，好的產(chǎn)品才能在市場中取得優(yōu)勢。

住宅的建筑立面是地產(chǎn)項目開發(fā)中對城市界面最天然的展示平臺，也自然成為了各大地產(chǎn)公司重點關(guān)注對象，設(shè)計研發(fā)具有自身強烈風格印記，標識性強的立面風格也成為了房企們的目標。我們以綠城和萬科兩大標桿房企為例：

2.1.1綠城的極簡新古典

從2003年杭州綠園開始，綠城開啟其第一代高層住宅時代。在隨后的一系列項目中，綠城帶有自身強烈標識性的住宅立面，令人對其印象深刻，綠城的住宅立面風格也成為了各大房企爭相效仿的對象。

2008年，綠城進入了“第二代高層住宅”，在原有的新古典風格基礎(chǔ)上，綠城對其進行了升級，其中兩個最大的特點是：大面積的玻璃窗戶和立面的中心軸對稱，整體立面更加簡潔，細節(jié)做工更加考究。雙層玻璃的運用，在滿足了保溫節(jié)能的同時，讓人們擁有了更大的玻璃面積，更加適合現(xiàn)代住宅的居住需求，“綠城風”也成為其獨有的立面風格，同時也奠定了綠城豪宅的地位。

2.1.2萬科的大都會風格

萬科雖然一直在房企中名列前茅，但其在涉獵高端住宅的道路上并不順利，其推出的翡翠系列作為萬科的高端產(chǎn)品線也一直沒有達到預(yù)期效果。

在此基礎(chǔ)上，萬科開拓了其升級產(chǎn)品——萬科大都會系列，而最先試驗的是上海萬科翡翠濱江二期（圖4），由美國古典主義大師羅伯特.斯特恩操刀?！按蠖紩憋L格一經(jīng)推出，收到了良好的市場反映，萬科也在隨后高端項目中延續(xù)了此風格，固化其產(chǎn)品印象。

2.2住宅立面效果和成本的平衡

從地產(chǎn)開發(fā)的角度而言，住宅立面永遠是效果和成本的平衡過程，在限定的成本內(nèi)，如何將立面效果最大化，是房企應(yīng)該思索解決的問題。

首先我們應(yīng)明確成本在住宅立面的幾大關(guān)注點：單元平面、立面材料、窗墻比、欄桿和空調(diào)機位百葉這五部分是成本的主要內(nèi)容。因此，我們在立面研發(fā)設(shè)計中，應(yīng)當有針對性的原則：

（1）單元平面是基礎(chǔ)，包括核心筒和戶型兩部分，首先整體的平面應(yīng)當盡量方正，減少外墻的面積，對成本控制有直接的作用;其次整體平面應(yīng)充分考慮空調(diào)機位和設(shè)備平臺的位置，盡量減少這兩部分功能外突于整體外輪廓，減少百葉或欄桿的用量。

（2）立面材料是成本中比例最大項，我們將住宅立面分為遠觀、近人和觸碰三部分，這三分部分分別針對立面的主體、基座和門廳。對于各部分內(nèi)容，我們在材料的使用方面有其針對性，越近人，易觸碰部分材料選擇方面更好，對于遠觀部分，我們強調(diào)通過色彩的變化突出建筑體塊關(guān)系，淡化材料的質(zhì)感，對成本進行合理的分配。

（3）窗墻比是客戶重要敏感點之一，在保證保溫節(jié)能的前提下，客戶均希望有更大的窗戶面積和更好的采光，因此我們加大對窗戶的成本投入，尤其是針對南向功能房間的窗戶，在增大窗戶面積的同時盡可能設(shè)置飄窗，提高品質(zhì)，大面積的玻璃面，也能體現(xiàn)立面的品質(zhì)感（圖5）。

（4）欄桿也是立面的重要組成部分，我們也根據(jù)功能區(qū)別對待：針對住戶南向陽臺，我們盡量采用玻璃欄桿，提升品質(zhì)，而對于分離式核心筒的連廊等次要空間，則采用鐵藝欄桿，控制成本。

（5）空調(diào)百葉應(yīng)充分考慮到對空調(diào)管，甚至是落水管的遮擋，保證整體立面品質(zhì)。在百葉材質(zhì)的選擇上，采用鋁合金百葉，保證長時間使用不易生銹，另外對百葉的寬度、疏密都應(yīng)設(shè)置合理的尺寸，保證美觀和通風兩方面要求。

3、住宅立面的未來發(fā)展方向

未來隨著人們對住宅的更高需求和新技術(shù)新材料的運用，住宅的立面也將有更新的發(fā)展方向：

3.1裝配化

裝配式建筑這幾年也逐漸開始普及，未來隨著技術(shù)的成熟，住宅的裝配化率將越來越高，預(yù)制構(gòu)件的大量使用可大大提高住宅立面品質(zhì)，同時也能節(jié)約成本，加快建設(shè)周期和改善施工環(huán)境。

3.2去風格化

隨著人們審美意識的提高，住宅戶型的不斷迭代和新材料和工藝的普及，住宅的發(fā)展將越來越趨于現(xiàn)代化的生活需求，住宅立面也必然會跟隨發(fā)生改變，未來住宅立面將更多的回歸功能需求，風格化的立面特色也將成為一個時代的印記慢慢淡去。未來住宅的形象將更符合現(xiàn)代城市的面貌。

3.3人性化

人性化在住宅立面上主要體現(xiàn)在節(jié)能和智能化兩方面。外墻保溫隔熱技術(shù)的不斷提高，將滿足更高的保溫隔熱需求，光伏智能建筑玻璃，利用光伏電池將太陽的光能轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔?，這些都使得我們的住宅更加節(jié)能。智能化電動遮陽系統(tǒng)，不僅讓建筑更具科技感，也給人們帶來更好的居住體驗。

3.4綠色生態(tài)

近兩年來，“第四代住宅”的理念不斷提出，也有一些房企進行了實踐，“第四代住宅”的核心理念便是綠色住宅、生態(tài)住宅，滿足人們對田園生活的向往，在這個鋼筋混泥土的城市里，人們都渴望擁有自己的一片花園?？罩谢▓@，垂直綠化將是未來住宅的重要發(fā)展特點之一，也必然給住宅立面帶來全新的改變。

結(jié)語：

隨著人們對美好生活的不斷追求，對住宅立面的關(guān)注也將越來越多，作為地產(chǎn)開發(fā)人員，重視住宅立面的設(shè)計和發(fā)展方向，對企業(yè)的宣傳和產(chǎn)品品質(zhì)的提高都能起到良好的助推作用。

參考文獻：

[1]呂風勇.房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟：歷史與未來[M].廣東經(jīng)濟出版社，2019.

[2]尉雯.新三板互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)價值評估方法研究[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（24）.

[3]李一銘.我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的實證研究[D].山東大學，2018.

作者簡介：

劉煜洲，1984年生，現(xiàn)供職于上海中建東孚投資發(fā)展有限公司產(chǎn)品研發(fā)部，擔任建筑設(shè)計研發(fā)經(jīng)理，主要研究方向為建筑設(shè)計。