我國房價上漲的基本面研究

文/李暢，重慶工業(yè)職業(yè)技術學院

1 引言

近年來房價快速上漲，2018年房價比2005上漲70%多，其中，北上廣深一線城市在2017年房價比2010年增長96%，二線城市增長40%，三線城市增長21%。房價在2014年略有下降，之后又開始瘋狂上漲。房價問題成為困擾著老百姓的重要問題，房價的上漲近一步拉大了財富差距，為此政府三令五申嚴禁房價上漲過快。2016年中央經(jīng)濟工作會議戰(zhàn)略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”重新定位了中國房地產(chǎn)市場，2019年國家經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“住房不炒”仍是國家維持房地產(chǎn)市場的根本目標。于此同時配合金融政策，防止信托資金進入房地產(chǎn)，繼續(xù)實行限貸限價等政策，在一系列組合拳下，2019年房價的增幅明顯放緩。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)三個月相同，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點?？梢哉f在短期房價快速上漲的趨勢得到了部分遏制。那么在過去這些年房價上漲的最根本的原因是什么？本文試圖回答這一問題。

2 房價的國際比較研究

房價上漲不是中國的特有現(xiàn)象。1946-1980年二戰(zhàn)后的黃金時期，全球14個主要發(fā)達經(jīng)濟體房價累計上漲90多倍，扣除物價漲4倍多，與我國2000年以來的漲幅接近。到2012年英國上漲90多倍，法國上漲500倍，美國、瑞士、德國等均上漲10多倍。美國在2008年金融危機之后房價大幅下跌，但從2011開始房價開始上漲，目前已經(jīng)恢復到金融危機之前的水平。日本1990年之前房價快速上漲，直到1990年房價比1946年上漲600多倍，1990年房地產(chǎn)泡沫破滅，但2013年以來房價又開始恢復上漲，2013-2017年房價上漲20%多，東京核心地段上漲40%，相當于每年上漲6%，目前東京房價達到6萬人民幣每平米。

韓國首爾與北京的人口總量、土地面積較為相似，但1970-1991快速增長，1986-1991年5年首爾房價上漲130%，1970-1991年韓國房價上漲14倍。2000-2018年，房價平均每年上漲13%。目前首爾核心區(qū)的房價在6-10萬人民幣每平米。

除了主要發(fā)達國家之外，印度、馬來西亞、巴西等部分發(fā)展中國家的房價也在上漲，因此房價的上漲在全世界范圍內(nèi)都存在，而并非中國特有的現(xiàn)象。

3 房價上漲的基本面分析

3.1 房價上漲的最根本原因——經(jīng)濟發(fā)展

經(jīng)濟發(fā)展必然伴隨著房價的上漲。2018年世界的高房價城市包括摩納哥、香港、紐約等，摩納哥城區(qū)的房價高達6萬美元每平米，香港接近3萬美元每平米，紐約核心區(qū)也高達2萬美元。與之相對應摩納哥的人均GDP高達17萬美元，香港人均GDP4.87萬美元，紐約8萬美元。

德國房價以低價著稱，但2018年慕尼黑房價也達到1.1萬美元每平米，2018年歐洲主要城市房價增速最快的都在德國，柏林增長10 0%，慕尼黑增長56%左右。主要原因在于近幾年歐洲總體經(jīng)濟形勢不好，而德國增長相對較為穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展在歐洲排在前列，且由于過去房價基數(shù)低，因而增長較快。同時，歐洲GDP增長相對較快的幾個國家如英國、瑞典、瑞士，核心城市的房價增長也排在前列。

我國一線城市北京、上海、廣州、深圳的房價最高、增速最快，也是由于這幾個地方經(jīng)濟發(fā)展最快，四個地區(qū)的人均GDP分別高達14萬元、13.5萬元、15.8萬元和20萬元。

由以上數(shù)據(jù)可知，房價高、增速快的地方同樣都是經(jīng)濟增長較快的地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展人們的收入水平提高，對住房的需求提高，推高房價。

3.2 房價上漲的第二大原因——城市化

首先城市化過程伴隨著大量的人口從鄉(xiāng)村轉移到城市，增加對城鎮(zhèn)住房的需求。同時，城市化伴隨著更高的收入水平，因此即使核心城市如我國一線城市的房價水平遠高于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人們還是愿意在城市中工作、生活。最后，城市化會給生活帶來便利，城市的硬件設施如道路、交通、水電等供應好于鄉(xiāng)村，軟件設施如醫(yī)院、學校、銀行、政府等都遠高于鄉(xiāng)村。城市化從這三個方面為城市提高更多的人口，推高房價。

主要發(fā)達國家的城市化率已經(jīng)達到80%左右，最高的日本城市化率已經(jīng)超過90%，我國2018年城市化率不到60%，而1949年常住人口城鎮(zhèn)化率只有10%左右，上海、北京的城鎮(zhèn)化率達到87.6%和 86.5%。大幅提高城市化率的同時也伴隨著房價的上漲，另一方面，我國目前城市化率與發(fā)達國家還有較大的差距，未來還有大量的人口進城，將會進一步推高房價。

3.3 房價上漲的第三大原因——通貨膨脹

有較多的研究表明我國房價上漲的另一個因素是由于貨幣超發(fā)引起的。但數(shù)據(jù)表明從2015-2017年，M2增速從13.3%下降到8.2%，但房價卻大幅度上漲。我國貨幣是否超發(fā)值得更深入的討論，2003-2017年我國平均CPI為2.7%左右，韓國為2.5%，美國為2.2%左右，只比發(fā)達國家高一點。同期世界的通貨膨脹率為3.8%，比世界平均水平低。俄羅斯、土耳其的通脹高達9%，比很多發(fā)展中國家都低。因此，并不能說我國的貨幣存在超發(fā)現(xiàn)象。

按照復利計算，我國年均通貨膨脹率為2.7%，14年間將物價累計上漲45%，物價上漲、貨幣貶值導致名義房價上漲。

數(shù)據(jù)表明過去20年，發(fā)達國家GDP年均增長2.5%左右，通脹 4.3%左右，房價增長6.6%左右，這一數(shù)值約等于以上兩個數(shù)據(jù)相加。在我國GDP年均增長9.5%，通脹2.5%，兩者相加為12%，這也與我國20年年均房價的增速接近，再加上我國的城鎮(zhèn)化率，這一數(shù)據(jù)會更加接近。

4 總結

本文對房價進行了國際比較，房價的上漲并不是我國特有的現(xiàn)象，發(fā)達國家在經(jīng)濟的發(fā)展過程中也伴隨著房價的快速增長。從國際經(jīng)驗及我國的房價變動情況來看，長期影響房價的基本面因素主要是經(jīng)濟增長、城市化率及通貨膨脹三個因素。中短期房價的走勢與房地產(chǎn)政策、金融政策等密切相關，但長期最主要由以上三個因素影響。未來我國經(jīng)濟仍將保持增長，且城市化率進程仍在持續(xù)，核心城市的房價可能還會有所增長。