房地產(chǎn)企業(yè)債務融資與結構優(yōu)化策略探析

魏婕

（渤海銀行總行，北京 100005）

引言

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，債務融資的渠道更加廣闊，融資的形式也更加多樣便捷，房地產(chǎn)行業(yè)因為政府出臺的一系列房屋限購政策，資金缺乏嚴重，提升融資效率，加快融資速度是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的債務融資現(xiàn)狀，找出債務融資存在的問題，針對提出的問題制定相應的解決方案。

一、房地產(chǎn)企業(yè)債務融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道減少

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，資金的投資期限長，風險較大。在國家出臺一系列限購政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)減少了一項融資渠道資金運轉就出現(xiàn)了問題。企業(yè)的資金運轉不順暢，極有可能導致房產(chǎn)開發(fā)暫停的現(xiàn)象，不僅影響開發(fā)商的利益更加危害到工地承包商和勞動人民的利益。企業(yè)應該改變傳統(tǒng)融資模式單一的融資渠道，發(fā)展多元化融資模式，從各個方面提升企業(yè)的融資能力。

（二）融資成本高

企業(yè)不得不加大其他形式的債務融資，通過銀行借貸或者發(fā)放債券的形式融資，融資的成本提升，企業(yè)的壓力也就更大。企業(yè)債務融資比重過高，容易加大融資的風險，盈利水平也會隨之降低。企業(yè)不應該局限于國有銀行貸款，其他銀行機構利率更低具有更加靈活的資金體系。

（三）債權人管理不完善

債券融資是現(xiàn)代企業(yè)普遍采用的融資方式，通過發(fā)放債券，直接獲取運營資金，但是債券發(fā)放也存在一些弊端。債權人無法及時得知企業(yè)的發(fā)展趨向，也無法為企業(yè)的發(fā)展帶來積極作用，企業(yè)也缺少對債權人的管理，無法及時發(fā)揮債權人的效用。國家規(guī)定只有在公司發(fā)生重大改革時才有義務給債權人發(fā)放變更信息，債權人不能隨時關注企業(yè)的走向。債權人沒有起到約束房地產(chǎn)企業(yè)的作用，在企業(yè)面臨破產(chǎn)時，債權人的權益也不能得到保障。

（四）債務過多

房地產(chǎn)行業(yè)由于其對資金要求量大，有些企業(yè)大量的使用債務融資，企業(yè)內(nèi)部債務融資比重過大，不僅破壞企業(yè)形象，更是為企業(yè)運營帶來風險。企業(yè)一味地借貸資金，導致其負債累累，在一定程度上限制了企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應該適當調(diào)整債務融資比重，通過改變內(nèi)源資金提升企業(yè)的運行效率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)債務融資結構優(yōu)化策略

（一）企業(yè)內(nèi)部結構優(yōu)化

企業(yè)通過增強營業(yè)能力，提升企業(yè)內(nèi)部對于融資風險規(guī)劃能力。提升企業(yè)對融資理論的了解，進而拓寬企業(yè)的融資渠道。在進行一系列的企業(yè)生產(chǎn)鏈研究的同時，發(fā)現(xiàn)運營當中會出現(xiàn)問題，做到防患于未然。企業(yè)內(nèi)部合理規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展計劃，是企業(yè)得以長久運營的重要基礎。

（二）規(guī)模結構優(yōu)化

企業(yè)大多過于依賴銀行貸款，企業(yè)負債率提升，加大企業(yè)風險。隨著國家政策頒布，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道減少，企業(yè)要想獲得長久穩(wěn)定的發(fā)展，需要規(guī)劃新的融資渠道，實施多元化的融資格局。企業(yè)運行過程中，債務融資比重過高會導致企業(yè)信用度降低，不利于企業(yè)運行，需要通過加大其他融資形式的比重，平衡這一現(xiàn)象。股權融資是通過出讓一部分企業(yè)股權獲得資金的融資方式，股權融資籌措到的資金無須歸還，企業(yè)享有自由支配權，應用這種方式，可以大大降低債務融資比例，平衡企業(yè)發(fā)展[2]。

（三）期限結構優(yōu)化

房地產(chǎn)行業(yè)的特點是，開發(fā)時間長、資金需求量大，企業(yè)融資方式也隨著更加多樣。債務融資由于它的來源不同，歸還期限也不一樣。為了給企業(yè)創(chuàng)造更高的效益，減低風險，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)不同的資金用途選擇不同的借款期限。相比來說，長期貸款可以減輕企業(yè)的償還壓力，但是利率比短期貸款要高，大量使用長期貸款可能會導致企業(yè)盈利減少。短期貸款靈活性大，風險低，卻需要大量的資金成本周轉。兩種借貸模式各有各的優(yōu)點，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求，選擇更加適合房產(chǎn)開發(fā)的借貸期限。

（四）來源結構優(yōu)化

債務融資的來源包括銀行、個人或者金融機構，而房地產(chǎn)企業(yè)由于它的特殊性，可以通過預售房屋、施工承包商墊資的形式進行融資，國家政府的政策實行，阻礙了一部分融資渠道，企業(yè)應該開發(fā)新的融資渠道，降低企業(yè)的運行壓力。企業(yè)可以采取網(wǎng)絡融資的形式獲取資金，不僅可以提升資金獲取速度更可以靈活使用資金，實現(xiàn)資金利用最大化。企業(yè)在選擇債務融資渠道時，應該充分了解每個融資渠道的優(yōu)缺點，進行債務風險管理。結合房地產(chǎn)企業(yè)的特點，以銀行借貸為主，平衡債券發(fā)放量，減少無形資產(chǎn)，提升企業(yè)的運營水平。

（五）加大政府管控

房地產(chǎn)公司具有資金需求量大，投資時間長的特點，在運行過程中極易被一些不可控因素影響，造成一定的經(jīng)濟損失，企業(yè)可能無力償還借貸資金，選擇違約不及時還款的舉措，投資者和建筑承包商都會因此受到牽連。政府應該加大管控力度，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)，完善管理機制，監(jiān)控地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，就房地產(chǎn)違約的情況制定一系列的賠償機制，保障投資者和承包商的權益。另外，加大政府管控，政府機構可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)的需求，從而制定相應的扶持計劃。

三、結語

債務融資是企業(yè)融資的重要方式，通過優(yōu)化債務融資的規(guī)模結構、極限結構和來源結構，實現(xiàn)債務融資的效率最大化。企業(yè)更是通過優(yōu)化內(nèi)部管理提升企業(yè)的核心競爭力，采用更加科學的方式為企業(yè)制定融資計劃，控制融資成本。企業(yè)通過合理融資，獲得運轉資金，適應社會變化，改善融資模式，不僅是提升了房地產(chǎn)公司效益，更是保證了投資者和承包商的權益。