物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益問題探討

楊薇

（博雅坤泰（北京）物業(yè)管理有限公司，北京 100016）

引言

目前，市場競爭愈發(fā)激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也得到了一定的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，要想從根本上提高企業(yè)的實際經(jīng)濟(jì)效益，相關(guān)服務(wù)人員就要制定長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃，這不僅僅是技術(shù)與物質(zhì)的較量，更是經(jīng)營理念與經(jīng)濟(jì)效益的競爭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位，就應(yīng)當(dāng)立足實際情況，對實際運(yùn)營情況展開全面分析，從根本上解決物業(yè)服務(wù)與經(jīng)濟(jì)利益獲得之間的矛盾，為消費(fèi)者提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展，逐步實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的發(fā)展目標(biāo)。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的主要問題

（一）市場意識與風(fēng)險意識薄弱

在我國實際發(fā)展過程中，一直以來都是將開發(fā)商視為物業(yè)服務(wù)者，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)銷售的重要環(huán)節(jié)。就實際情況進(jìn)行分析，物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部普遍缺乏良好的競爭意識，對市場環(huán)境的變化不敏感，不能夠及時洞察，在虧損的狀態(tài)下一般都能夠從其上級的開發(fā)企業(yè)中獲得一定的補(bǔ)貼，所以，沒有制定長遠(yuǎn)的發(fā)展計劃，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，物業(yè)服務(wù)企業(yè)務(wù)必要獨自運(yùn)營，現(xiàn)行的運(yùn)行機(jī)制導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益無法得到顯著提升，進(jìn)而對企業(yè)的全面發(fā)展造成影響。

（二）成本調(diào)整空間較小

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，在實際運(yùn)營過程中，人工成本占到總成本的百分之八十左右，從客服、保潔、保安到維修等等，日常工作的信息化技術(shù)含量不高，成本調(diào)整的空間較小，進(jìn)而對經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。

（三）收費(fèi)率不高，影響企業(yè)運(yùn)營

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金來源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但是業(yè)主中經(jīng)常存在拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成影響。從實際情況進(jìn)行分析，導(dǎo)致業(yè)主不愿意繳費(fèi)的現(xiàn)象，主要由以下幾方面的原因，第一是對房屋質(zhì)量不滿意，或?qū)﹂_發(fā)商不滿意，從而拒繳物業(yè)費(fèi)；第二是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意；第三業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所列的收費(fèi)明細(xì)不認(rèn)可，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體服務(wù)項目存在意見不一的現(xiàn)象；第四、惡意欠繳。這些原因?qū)е率召M(fèi)率不高，進(jìn)而影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際的經(jīng)濟(jì)效益。

二、提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效措施

（一）擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)?；?jīng)營，注重成本效益

基于新時代發(fā)展背景下，價格是各個企業(yè)之間最重要的競爭手段。物業(yè)服務(wù)的價格由政府指導(dǎo)價變?yōu)楝F(xiàn)行的市場調(diào)節(jié)價，企業(yè)要在不增加經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，為客戶提供多樣化的增值服務(wù)，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展有重大意義。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于微利企業(yè)，在實際的發(fā)展過程中務(wù)必要利用規(guī)?；?、集約化的方式進(jìn)行經(jīng)營，主要原因是因為：1、利用集約化、規(guī)?；姆?wù)模式能夠降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本支出，可以利用有限的資源，逐漸擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模。2、利用這種方式能夠為物業(yè)服務(wù)企業(yè)積聚更多的優(yōu)秀人才，為員工拓寬發(fā)展的渠道，還能夠積累大量的資金，逐漸在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營的過程中，不僅僅是簡單的擴(kuò)張與生產(chǎn)，而是要將經(jīng)濟(jì)效益最大化作為基本目標(biāo)，在實際擴(kuò)大規(guī)模的過程中要對產(chǎn)出比進(jìn)行全面的考慮。也就是說隨著規(guī)模的擴(kuò)張，單位增量所產(chǎn)生的效益應(yīng)當(dāng)不斷提高。相關(guān)的服務(wù)人員要選擇正確的策略，實行穩(wěn)定的發(fā)展政策，在進(jìn)行項目選擇的過程中，做到以下幾方面：首先要將盈利作為基礎(chǔ)目標(biāo)，摒除不盈利的項目；其次要選擇規(guī)模較大的項目；再次，選擇條件較差的項目進(jìn)行顧問服務(wù)，有效避免風(fēng)險的發(fā)生；最后，建立高素質(zhì)的人才隊伍，豐富物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人才儲備。

（二）增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的科技技術(shù)含量，提高核心競爭力

基于國內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場競爭逐漸加劇的背景下，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了全新的課題：誰能夠先增加物業(yè)服務(wù)的科學(xué)技術(shù)含量，誰就能夠搶占更多的市場份額。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實際的服務(wù)過程中，務(wù)必要利用高新技術(shù)，逐步建立健全物業(yè)服務(wù)信息系統(tǒng)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決策者能夠及時掌握市場形勢的變化與基本需求，能夠?qū)Ω偁帉κ值膶嶋H情況進(jìn)行全面分析，制定合理化的發(fā)展戰(zhàn)略，有效提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心競爭力。另外，利用先進(jìn)的信息技術(shù)，實現(xiàn)智能化服務(wù)，在單位內(nèi)部建立服務(wù)平臺，利用科學(xué)化的方式為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供更多的服務(wù)。這樣，不僅能夠滿足業(yè)主的基本需求，還能夠節(jié)約一定的服務(wù)成本，逐步提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面發(fā)展。

（三）規(guī)范服務(wù)流程，注重資金管控

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展過程中，運(yùn)營資金是最重要的組成部分之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營資金的籌集、使用及分配工作，都與經(jīng)濟(jì)效益的提升有著直接的關(guān)系。在資金管理方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面入手，加強(qiáng)資金的管控工作：

1、開拓多元化途徑，增加資金來源

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，僅僅依靠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，務(wù)必要開拓多元化的途徑，盡可能創(chuàng)造出更高的利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）圍繞物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)工作范圍，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)與委托服務(wù)，在提高服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，收取物業(yè)費(fèi)、委托服務(wù)費(fèi)等。（2）開展多種經(jīng)營，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅依靠物業(yè)服務(wù)費(fèi)難以維持，所以可以開展各種有償服務(wù)、例如車輛看管、室內(nèi)清潔、收發(fā)快遞、小餐桌、照顧老人、代接孩子等多方面的服務(wù)。根據(jù)業(yè)主的個性化需求，逐步提升服務(wù)質(zhì)量，要保證開展的業(yè)務(wù)與業(yè)主的生活息息相關(guān)。由于社會的不斷進(jìn)步給物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了更多的發(fā)展機(jī)會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步推出新的服務(wù)項目，以滿足業(yè)主的全面需求。

2、規(guī)范資金運(yùn)作

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要合理的籌集資金，對于資金籌資成本因素進(jìn)行全面考慮。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中，需要對下屬項目是否存在現(xiàn)金余缺等現(xiàn)象進(jìn)行全面考慮，并將閑置資金的作用發(fā)揮到最大。另外，要從根本上避免資金用途混淆，防止財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金來源大多數(shù)都是來源于向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此，在資金的籌措過程中，相關(guān)的物業(yè)管理人員務(wù)必要將經(jīng)濟(jì)效益與社會效益進(jìn)行結(jié)合，對資金進(jìn)行嚴(yán)格管控，不僅能夠通過現(xiàn)金收支日報表進(jìn)行靜態(tài)化分析，還能夠通過現(xiàn)金流進(jìn)行動態(tài)化監(jiān)控，逐步達(dá)到即充分又節(jié)約使用資金的目標(biāo)。

3、做好應(yīng)收賬款的回收工作

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實際發(fā)展過程中，要想從根本上提高經(jīng)濟(jì)效益，還要做好應(yīng)收賬款的回收工作。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)收賬款與其他企業(yè)存在較大的差異，不會給企業(yè)帶來一定的信用問題?；诖吮尘跋拢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)要逐步加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理工作，對于應(yīng)收賬款的形成原因進(jìn)行全面分析，并將結(jié)果及時反饋給企業(yè)的管理者，爭取在最短的時間內(nèi)，追回企業(yè)的應(yīng)收賬款。通過減少應(yīng)收賬款的形成，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下穩(wěn)固基礎(chǔ)。

三、結(jié)束語

綜上所述，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下的原因，除了外部因素之外，還有許多內(nèi)部的因素。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，相關(guān)的企業(yè)服務(wù)人員就要結(jié)合實際的發(fā)展情況，開展系統(tǒng)化、綜合化的服務(wù)工作。物業(yè)服務(wù)人員要將財務(wù)管理工作作為基本導(dǎo)向，在遵循我國基本法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，制定完善的內(nèi)部控制制度。采用適當(dāng)?shù)姆绞剑訌?qiáng)對經(jīng)營活動的監(jiān)管活動，不斷壯大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全面發(fā)展。