淺談大數(shù)據(jù)下的中國房價波動分析

文/楊金萍，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學統(tǒng)計學院在職人員高級課程研修班學員

1 引言

我國有13億人口，人口眾多，根于中國傳統(tǒng)文化-安土重遷，中國人對房子的關注度自古就有著很深的情結(jié)，有房子，才有家，才是歸宿。隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們生活水平的提高，對于物質(zhì)、精神生活的要求越來越高。人們不在止步于幾間茅草屋，遮風避雨，足以。對房子的大小、裝修、水電基礎設備、樓層、朝向、開發(fā)商信譽、位置都有著比較嚴苛的要求。然而日益上漲的房價，使很多漂泊在外的游子，安土重遷的愿望難以實現(xiàn)。有人放棄買房的想法，選擇過租房更為輕松的人生；有人傾盡洪荒之力付了首付，成為20年或者30年的房奴。本文基于房價上漲現(xiàn)狀，分析影響房價波動因素。

2 中國快速的城市化進程

2.1 中國正處于快速的城市化階段，農(nóng)村人口以其驚人的速度向城市聚集，農(nóng)民進城之后就有住房需求，人口急劇增加，就會導致部分三線城市房價快速增長。一二線城市本身就是人才聚集地，每年大量的畢業(yè)生都會涌向一二線城市，人才的聚集，城市住房有限，同樣會導致房價快速上漲。依然記得2010年高考，全國考生達到90萬，而今年更是刷新了新高，超過了100萬的大關。

2018年據(jù)官方出具報告：根據(jù)登記戶籍來看，當前的城鎮(zhèn)化率僅僅只有40%左右；而從人口調(diào)查統(tǒng)計的結(jié)果來看，城鎮(zhèn)化率則是達到了約50%；如果采用樣本分析統(tǒng)計法對在城鎮(zhèn)中居住滿六個月的人口數(shù)量來進行統(tǒng)計，那么城鎮(zhèn)化率則是達到了57%。這些結(jié)果代表了有很多的農(nóng)民在逐步地想城市進行遷徙，這些人可能是已經(jīng)在城市中找到了工作，只是還沒有在城市中安家落戶。當前，中國仍然是處于城市化進程的快速發(fā)展時期，未來這一因素仍然是影響房價走向的一個原因之一。通過運用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，政府可以更為值觀的感受到中國城市化進程的程度，查漏補缺，及時調(diào)整車頭，根據(jù)不同階段的情況制定出契合實際的策略。中國正在進行轟轟烈烈的城市化，每一個政策的制定都對中國的未來影響深遠，所以根據(jù)實時數(shù)據(jù)制定實時策略則顯得尤為重要。

3 房地產(chǎn)市場屬性-投資型市場

3.1 根據(jù)西南財經(jīng)大學的一份報告顯示，從2018年第三季度全國城鎮(zhèn)家庭購房的目的來分析，其中改善型購房需求占26.7%，而投資性購房需求占58.2%，首套剛需購房需求占比只有15.1%。從數(shù)據(jù)上可以一目了然看清樓市實際現(xiàn)狀。一個國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸的淪為成一個投資性市場，那么住房供應量和需求的確是無法達到平衡的，因為房產(chǎn)相當是資本的一個籌碼，人們拿著這個籌碼就可以等價交換貨幣，但是它又比貨幣更加具有保值和增值性，有錢人都把貨幣獲取置換成房產(chǎn)，而沒錢的人也希望自己能夠盡早擁有這種籌碼。

習總書記在十九大報告中再次強調(diào)“房子是用來住的,不是用來炒的”，強調(diào)，要將房子是來住的、不是用來抄的定位堅持到底。一城一策、因城施策以及城市政府主體責任等相關的長效調(diào)控機制都必須要有效地進行落實。

3.2 各級政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場這一不健康屬性-投資性市場，并做出一系列調(diào)控政策：

自然資源部2018年6月16日發(fā)布消息稱，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已經(jīng)實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，并已經(jīng)全面運行。全國聯(lián)網(wǎng)會讓樓市變得更加的透明，可以幫助各級決策部門對樓市有更加準確、清晰的認識，即使是對于炒房客也可以很快地進行統(tǒng)計。在互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的浪潮下，房地產(chǎn)市場變成了一組組可見的數(shù)字以及更為直觀的圖表，不單單使樓市變得更加直觀透明，民眾更易理解，更重要的是為各級政府制定切實有效的房地產(chǎn)市場政策提供數(shù)據(jù)支撐，這是大數(shù)據(jù)時代給我們帶來的福利，使一切都可以量化。

根據(jù)大數(shù)據(jù)提供的實時數(shù)據(jù)，政府為了有效遏制投資投機性購房，促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，一二線城市相繼出臺限購政策，以上海為例：非滬籍家庭限購一套上海住宅,但是夫妻雙方必須至少有一人社保或者個稅,且自購房之日前必須連續(xù)繳納滿5年及以上，才能滿足購房資格，。

4 便利地段-高房價聚集區(qū)

4.1 交通便利、配套齊全、保價增值是購房者考慮的首要條件。一般情況下，老人會選擇醫(yī)院附近，活動場所多，購物方便，空氣清新，比那與就醫(yī)和消遣的地區(qū)，一般距離醫(yī)院近的地方，房價會高于周邊其他地區(qū)。而有經(jīng)濟能力的青年人一般會選擇公司附近，娛樂設施豐富，人員集中，上下班方便，黃金地段的房價一直是正是城市鶴立雞群的一個。有孩子上學需求的家庭，一般會選擇學校附近，方便孩子就近入學，而學區(qū)房一直是房地產(chǎn)市場比較熱門的話題之一，一度也推動者學校周邊房價上漲的重要因素。

4.2 根據(jù)2019年鏈家網(wǎng)實時大數(shù)據(jù)，我們依然可以洞察房價與熱門區(qū)域的關系。數(shù)據(jù)基于python技術(shù)對鏈家網(wǎng)公開房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計。

通過對上海房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析我們可以得出如下結(jié)論：

a.高房價區(qū)域為：靜安、長寧、閘北、徐匯、楊浦、浦東、普陀、黃浦、虹口，這些區(qū)有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、歷史租界經(jīng)濟帶、商場寫字樓經(jīng)濟帶

b.根據(jù)新房、二手房、租房的三份數(shù)據(jù)可以看出，價格呈現(xiàn)一個‘同漲同落’的趨勢，基本成正比關系。

鏈家網(wǎng)是大數(shù)據(jù)統(tǒng)計做的很不錯的網(wǎng)站之一，進入首頁你可以直觀第看到3塊統(tǒng)計圖表：單價圖、面積圖、房型圖，高級搜索條件豐富。鏈家網(wǎng)通過多房產(chǎn)大數(shù)據(jù)的信息整合，聯(lián)通了房產(chǎn)買賣雙方、租賃雙方，滿足客戶的很多需求：房源急速對比、業(yè)主對房產(chǎn)評價、地圖找房、地鐵找房、VR看房。鏈家網(wǎng)從不同維度對數(shù)據(jù)進行整合，滿足了用戶對不同層面數(shù)據(jù)的需求。大數(shù)據(jù)在生活中的運用還遠不止于此。

5 過去10年經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)

5.1 過去10年，中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支撐，換句話說，房地產(chǎn)近10年的飛速飆升是與中國經(jīng)濟相輔相成、密不可分的。許多地方政府的業(yè)績，也很多是靠招商引資房地產(chǎn)企業(yè)而獲得了短期內(nèi)的飛速發(fā)展，很多在這10年內(nèi)上臺的各級官員，也致力于發(fā)展本省市的房地產(chǎn)市場，業(yè)績見效快，升遷迅速。這種捆綁式的單一發(fā)展同時帶來了很多弊端，房價升溫能過快，居民收入與房價差距拉大，炒房團興起，房價過高帶來的焦慮促使人們盲目將錢投入房地產(chǎn)市場，普通剛需居民成為了最后高房價的接盤俠。

5.2 對于二、三、四線城市來說，特別是三、四線城市，產(chǎn)業(yè)基礎較為薄弱，缺乏良好的城市造血功能，往往只有利用房地產(chǎn)來推動地方經(jīng)濟的發(fā)展。讓房地產(chǎn)的開發(fā)成為了主導城市發(fā)展的引領者。房地產(chǎn)成為了地方支柱產(chǎn)業(yè)，其幾乎帶動了地方所有行業(yè)的發(fā)展，這就導致了在中央調(diào)控的時候，地方政府并不積極配合。

5.3 新聞數(shù)據(jù)指出，世界各國的房價收入比離散系數(shù)很大，通常認為6倍左右就較為合理。然而中國的房價收入比一直較高，在201 7年的時候達到了8倍多。而一線城市以及一些較為熱門的二線城市，房價收入比甚至是十幾倍，和國際平均水平相比，明顯高出很多。房價房租比（或租售比價），租金與房價有著密切的關系。市場條件下有什么樣的房價就有什么樣的房租，房租在一定程度上反映了房價。一般情況下出租房作為一種經(jīng)營或投資，年房租收入一般會占到房價的5%-7%，而我們現(xiàn)在的住宅房租收入僅占房價的1%-2%左右，低于銀行存款利率。根據(jù)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來的這是數(shù)字，我們能看到一個很明顯的問題，對于一個發(fā)展中國家來說，這種高于正常水平的數(shù)字恰恰也反映了中國房地產(chǎn)市場存在的弊端，政府可以根據(jù)這些異常數(shù)據(jù)出臺相應的政策，來調(diào)控優(yōu)化房地產(chǎn)市場。大數(shù)據(jù)對于促進房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型起到了很重要的作用。中國政府也清晰的意識到了這些問題。中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型必須要向高房價開刀，這是一個國際公認的共識，從日本九十年代的高房價泡沫的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型可以吸取更多的經(jīng)驗和教訓，中國如果任由房價這樣發(fā)展下去，對中國經(jīng)濟是災難。轉(zhuǎn)型的陣痛必定伴隨著一部分人的利益收到損益。對于涉及到的房地產(chǎn)相關領域的整頓已經(jīng)開始，而對于房子來說，最大的兩項政策還在醞釀中，一是取消房子預售制，實行現(xiàn)房交易；二是房地產(chǎn)稅的實施。

6 結(jié)語

本文以數(shù)據(jù)為基礎從4個方面，簡單分析了影響中國房價波動的因素。中國高速的城市化進程，促使大量勞動力涌向城市，人口的增加帶來了住房需求，以及每年涌向一二線城市的畢業(yè)生，都促使城市房價快速上漲。中國房地產(chǎn)市場，投資型屬性的存在，涌現(xiàn)出一批又一批的炒房客，通過非法操作手段，短時間內(nèi)促使部分地區(qū)房價飆升。一二線城市，本身就是高科技人才聚集地，每年又有大量的畢業(yè)生涌入，安居樂業(yè)之剛需，推動了交通便利地區(qū)的房價上漲，這是人們本能的選擇。中國的經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場的繁榮，但是通過數(shù)據(jù)各級政府也看到了單一經(jīng)濟支柱帶來的房價升溫過快的弊端，房價收入比離散系數(shù)高于正常水平，并在2017年達到8倍的極端值。近年國家頻繁出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，成效顯著，并積極推進房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，期望各級政府經(jīng)濟發(fā)展支柱實現(xiàn)百花齊放的場面，避免因經(jīng)濟支柱單一，帶來的斷崖式經(jīng)濟波動。大數(shù)據(jù)不僅給我們生活帶來了很多便宜，也為各級政府制定正確的政策提供數(shù)據(jù)支持。