房地產(chǎn)泡沫如何影響實體經(jīng)濟(jì)的投資

蘭雄海

（福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361001）

引言

多年來，大量的社會資金和銀行資金涌入到了房地產(chǎn)行業(yè)，而實體經(jīng)濟(jì)得到的社會投資越來越少，融資難、融資貴一直成為小微實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的通病，實體經(jīng)濟(jì)投資不振的現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重。大量的資金從實體經(jīng)濟(jì)涌入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，加劇了房地產(chǎn)市場泡沫的發(fā)生，也加劇了實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展持續(xù)的低迷。

一、房地產(chǎn)泡沫與實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

武漢大學(xué)的李玲教授認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫，實際上“擠出”了實體經(jīng)濟(jì)投資。這種經(jīng)濟(jì)形式通過利率效應(yīng)，增加了其他生產(chǎn)部門獲得資本的難度和成本。通過這種“擠出”效應(yīng)，資本會更加青睞于短期內(nèi)可以獲得高回報的產(chǎn)業(yè)，從而導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)獲得的資金失去平衡。

從微觀濟(jì)角度的發(fā)展情況來看，在一定時間內(nèi)，社會資本的總數(shù)是相對固定的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高漲，特別是資金大量流入，一定程度上分流了對實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展投資，導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)空心化問題越來越嚴(yán)重，這種現(xiàn)象不僅會影響我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致我國深化改革的實現(xiàn)受到阻力，也會影響我國投資領(lǐng)域的發(fā)展科學(xué)性，對投資人的利益造成損失[1]。

二、房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟(jì)的影響

（一）房地產(chǎn)泡沫增長對實體經(jīng)濟(jì)投資有顯著的抑制作用

1、房地產(chǎn)企業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)的利潤率對比

長期以來，我國的房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象一直存在，房地產(chǎn)部門獲得的實際利潤，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于制造部門等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)部門。尤其是，進(jìn)入到新時代，國內(nèi)外產(chǎn)品需求持續(xù)放緩，國際競爭模式與貿(mào)易發(fā)展模式變化比較快，很多企業(yè)的經(jīng)營管理人員，都將原本計劃用于生產(chǎn)的投資資金轉(zhuǎn)而投向了房地產(chǎn)。實體產(chǎn)業(yè)獲得的內(nèi)部支持與外部支持同時減少，而房地產(chǎn)企業(yè)獲得了遠(yuǎn)高于實體經(jīng)濟(jì)的投資。

2、銀行的投資傾向變化

在房地產(chǎn)異常蓬勃發(fā)展的環(huán)境下，銀行也更傾向于將資金投放到房地產(chǎn)企業(yè)，這有利于銀行資金降低風(fēng)險和提高銀行資金的回報率及縮短回籠周期。受其影響其他社會資本表現(xiàn)出急功近利，也對實體企業(yè)的投資放緩。這種雙重影響下，直接影響實體企業(yè)獲得的資金投資。

我國多個城市房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲，作為物價的重要組成部分，這種價格的高漲，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的通貨膨脹預(yù)期上升，不但提高了建筑實體企業(yè)的生產(chǎn)成本，也導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)部門的利潤空間進(jìn)一步被壓縮。社會資本和銀行資本對實體企業(yè)投資的意愿進(jìn)一步下降。中小企業(yè)無法拿到可用于抵押的土地，與商業(yè)銀行進(jìn)行信貸配給。因而，在長期的發(fā)展過程當(dāng)中，存在融資難、融資貴的現(xiàn)象。

（二）金融效率的提高減弱了房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟(jì)投資的抑制作用

1、金融效率概念界定

金融渠道通暢、融資成本低，也就意味著金融效率高，反之則金融效率低。由于房地產(chǎn)企業(yè)可以通過土地質(zhì)押的方式來獲得外部融資，因而，在長期的發(fā)展過程當(dāng)中，通過這種抵押品效應(yīng)，獲得了一定的經(jīng)濟(jì)泡沫，“擠入”到了投資過程當(dāng)中。提高實體企業(yè)的金融效率，可以一定程度上減弱房地產(chǎn)泡沫，對實體經(jīng)濟(jì)投資的負(fù)面影響。但是，在長期的社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程當(dāng)中，我國存在長期的金融抑制現(xiàn)象，和信貸配給不合理現(xiàn)象，尤其是中小實體企業(yè)，難以通過土地抵押貸款的方式，獲得融資，企業(yè)在資本市場上缺乏競爭力，融資難融資貴的問題長期得不到解決。

2、商業(yè)銀行與金融效率

我國金融體系以銀行為主導(dǎo)，金融行業(yè)的競爭激烈程度，主要是商業(yè)銀行相對于國有四大銀行的發(fā)展程度。這些銀行在長期的發(fā)展過程當(dāng)中，主要服務(wù)于中小企業(yè)和實體企業(yè)，所以實體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而有利于這些商業(yè)銀行競爭優(yōu)勢的增加。商業(yè)銀行競爭優(yōu)勢的增加，可以促進(jìn)中小企業(yè)通過地產(chǎn)泡沫的抵押品效應(yīng)，獲得更加充裕的資金支持，從而增加對實體經(jīng)濟(jì)的投資。

然而，這種金融業(yè)的競爭優(yōu)勢對房地產(chǎn)泡沫的消解，存在很大程度上的地區(qū)差異。在財政資金、短期經(jīng)濟(jì)增長比較快的城市，地方政府迫切地需要通過發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來提升城市建設(shè)的效率，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平的提升，這些政府會通過財政政策與稅收政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，客觀上就會擠占實體經(jīng)濟(jì)的可貸款量，減少對實體經(jīng)濟(jì)的投資規(guī)模。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的泡沫大小影響實體經(jīng)濟(jì)的投資

金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)資金投放規(guī)模的上升，增強了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫現(xiàn)象，也就是說，對實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展投資會造成進(jìn)一步的抑制。房地產(chǎn)企業(yè)的泡沫現(xiàn)象在規(guī)模比較小時，對實體投資的吸引力比較差。很多企業(yè)用于自身發(fā)展的經(jīng)濟(jì)投資收益，與投資到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展收益，基本可以持平，那么企業(yè)的決策者和股東就會根據(jù)慣性，選擇在自己熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行追加投資。房地產(chǎn)企業(yè)在這種情況下的通脹預(yù)期不明顯，對企業(yè)生產(chǎn)成本的推動作用也就會比較小。

但是，隨著房地產(chǎn)泡沫規(guī)模的增大，企業(yè)的投資人員就會認(rèn)為將資本投入到房地產(chǎn)企業(yè)，獲得的回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資于在實體生產(chǎn)企業(yè)，在這種情況下，投資泡沫收益過高，企業(yè)的實體投資激勵會大大減少。

三、控制房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟(jì)投資影響的對策分析

進(jìn)入到新時代，我國的實體經(jīng)濟(jì)迎來了新的發(fā)展機遇。在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，金融改革勢在必行，政府要積極發(fā)揮金融服務(wù)功能，提高相關(guān)方面的政策指導(dǎo)作用。

第一，控制好房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模，避免房地產(chǎn)泡沫過大，對中小企業(yè)的抵押融資造成負(fù)面影響。一定程度上允許小的房地產(chǎn)泡沫存在，將房地產(chǎn)發(fā)展吸引到的投機資金控制在合理的范圍內(nèi)。吸引企業(yè)將土地抵押獲得的資金回報，應(yīng)用于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程當(dāng)中。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的泡沫監(jiān)管，避免泡沫過大，整體上改善實體經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境[3]。

第二，政府要積極的監(jiān)督金融行業(yè)的發(fā)展規(guī)模，將其發(fā)展規(guī)?？刂圃谝欢ǖ某潭葍?nèi)。減少中小企業(yè)在融資過程當(dāng)中的成本。從上文的分析可知，房地產(chǎn)泡沫水平比較高時，就會對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生比較明顯的抑制作用，因而政府要加強市場化管理水平，彌補金融發(fā)展體系存在的缺陷，避免金融行業(yè)的盲目發(fā)展，給實體經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。

第三，政府要著力改善金融行業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)，推動現(xiàn)代化的經(jīng)營管理模式在金融企業(yè)當(dāng)中的推行。從單純追求金融行業(yè)發(fā)展速度，改變?yōu)楦幼⒅亟鹑谛袠I(yè)發(fā)展質(zhì)量，促進(jìn)金融行業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。

第四，盡可能地降低金融行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中，不必要的流程與環(huán)節(jié)。減少實體經(jīng)濟(jì)融資過程當(dāng)中所遇到的阻礙，暢通金融渠道，降低企業(yè)的融資成本，削弱房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟(jì)的抑制作用。

第五，政府要結(jié)合相關(guān)的理論分析，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的路徑進(jìn)行優(yōu)化分析。始終強調(diào)金融體系的服務(wù)功能，促進(jìn)金融行業(yè)的發(fā)展，回歸本源，回歸良性。著力提高金融行業(yè)的發(fā)展效率，而不是發(fā)展數(shù)量，注重金融行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。

四、結(jié)論

綜上所述，政府要加強對于房地產(chǎn)泡沫的理論分析，并通過充分調(diào)研，掌握房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟(jì)投資的具體影響路徑，從本文的分析可知，研究房地產(chǎn)泡沫對實體經(jīng)濟(jì)投資的影響，有利于政府部門加強政策研究，提高泡沫控制的有效性。因而，我們要重視對房地產(chǎn)泡沫的市場分析，優(yōu)化管理效能。