淺談地鐵物業(yè)開發(fā)及TOD

孟俊峰

（內(nèi)蒙古呼和浩特市地鐵實(shí)業(yè)公司，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010010）

一、合理利用立體空間，探索“地鐵+物業(yè)”新經(jīng)濟(jì)模式

（一）地鐵物業(yè)開發(fā)概念

地鐵物業(yè)開發(fā)是一種典型的城市軌道交通與房地產(chǎn)的綜合開發(fā)策略，即優(yōu)先發(fā)展軌道交通沿線車站、停車場（車輛段）上蓋物業(yè)及車站地下商業(yè)街或其他服務(wù)設(shè)施，對站點(diǎn)周邊進(jìn)行立體規(guī)劃和開發(fā)，使地鐵的建設(shè)與上蓋物業(yè)及地下商業(yè)開發(fā)緊密聯(lián)系在一起形成共贏。沿線的地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)開發(fā)支撐了地鐵本身的建設(shè)、運(yùn)營。

（二）呼和浩特地鐵物業(yè)開發(fā)前景展望

呼和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，是內(nèi)蒙古的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和金融中心，距離首都北京約五百公里，極具發(fā)展?jié)摿?。由于主城區(qū)人口、建筑密集擁擠等問題，地上空間已明顯不能滿足城市的發(fā)展需要。從經(jīng)濟(jì)效益的角度看，我市軌道交通與土地資源的綜合開發(fā)是我市軌道交通建設(shè)運(yùn)營籌資的有效途徑，也是實(shí)現(xiàn)城市公共交通運(yùn)營商業(yè)化的關(guān)鍵，合理利用地鐵車站及沿線地上地下的立體空間，進(jìn)行呼市地鐵的物業(yè)開發(fā)很有必要，即實(shí)現(xiàn)以呼市軌道交通為主體的“地鐵+物業(yè)”新經(jīng)濟(jì)模式，并在地鐵規(guī)劃的過程中，使地鐵的發(fā)展與城市規(guī)劃密切融合，形成地下交通與地面公共交通的充分接駁，借助交通優(yōu)勢提升地下、上蓋及沿線物業(yè)價(jià)值，以物業(yè)利潤反哺地鐵建設(shè)、運(yùn)營，在較大程度上緩解我市對軌道交通的投資壓力。

（三）呼和浩特地鐵物業(yè)開發(fā)模式探索

1、站點(diǎn)地下空間開發(fā)

1號(hào)線新華廣場站、烏蘭恰特站是呼和浩特地鐵典型的站點(diǎn)地下空間物業(yè)開發(fā)。新華廣場站是地鐵1、2號(hào)線換乘站，地處城市金融中心、商業(yè)中心，高利用率合理的物業(yè)開發(fā)，與軌道交通形成互助合理，充分利用地鐵1、2號(hào)線換乘站人員流動(dòng)大優(yōu)勢，給地鐵物業(yè)帶來較大的商業(yè)客流量。經(jīng)過調(diào)研，該站點(diǎn)物業(yè)開發(fā)將運(yùn)用現(xiàn)在國內(nèi)流行的網(wǎng)紅地鐵站的經(jīng)營模式，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，打造成美食、購物、休閑、娛樂為一體的地鐵站。達(dá)到以呼和浩特為中心，200公里為半徑，老年人體驗(yàn)時(shí)代感、中青年網(wǎng)紅打卡、兒童享受美食娛樂的新時(shí)代網(wǎng)紅集散地，通過地下商業(yè)開發(fā)反帶動(dòng)地鐵客流量。

2、站點(diǎn)地下地上立體式開發(fā)

依法合規(guī)利用地鐵沿線征拆的地塊，合理規(guī)劃建設(shè)地下地上立體式物業(yè)開發(fā)，帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展。如地鐵1號(hào)線將軍衙署站西南象限地塊，目前規(guī)劃設(shè)計(jì)為地下一層、地上二層的小規(guī)模商業(yè)區(qū)。這種開發(fā)一是能給軌道交通帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，二是為周邊居民帶來一定的便利性，通過對周邊居民需求調(diào)研，合理引入商業(yè)經(jīng)營模式及范圍。

3、站點(diǎn)及其沿線地上開發(fā)

此種開發(fā)是以軌道交通建設(shè)過程中，由于施工需要在軌道交通沿線征收的房屋、地塊為依托進(jìn)行的物業(yè)開發(fā)。利用軌道交通對城市功能產(chǎn)生極大的集聚作用，將徹底改變城市原有的均質(zhì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，以站點(diǎn)為圓心由內(nèi)向外形成由高強(qiáng)度到低強(qiáng)度開發(fā)的同心圓。軌道交通沿線的房屋、地塊也因此而價(jià)值倍增，以這些產(chǎn)業(yè)為依托進(jìn)行合理的開發(fā)既可以避免國有資產(chǎn)浪費(fèi)、提高利用價(jià)值，也可以獲得較大的收益，增加國有資本的收入。

二、地鐵物業(yè)開發(fā)TOD

我國目前正處于軌道交通高速發(fā)展階段，通過TOD（Transit-Oriented Development 公共交通導(dǎo)向發(fā)展）促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展和城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展已成為共識(shí)，各地將TOD綜合開發(fā)收益反哺軌道交通建設(shè)和運(yùn)營資金不足，作為城市軌道交通投融資改革的主要方向。

相比較TOD模式，地鐵物業(yè)開發(fā)只占其中一小部分，如何把地鐵物業(yè)開發(fā)與TOD緊密結(jié)合，也是各地積極探索的方向，把物業(yè)開發(fā)做為TOD必不可缺的一部分，才能更加發(fā)揮好物業(yè)開發(fā)的價(jià)值和TOD的影響力和經(jīng)濟(jì)效益。TOD是跨界多專業(yè)、需要全產(chǎn)業(yè)鏈整合才能落地的產(chǎn)品，通過TOD提升站點(diǎn)周邊的人口聚集度、增加軌道交通客流是必須要解決好的根本性問題！要做到這一點(diǎn)，需要在軌道交通線網(wǎng)、全線、站點(diǎn)影響區(qū)和站點(diǎn)核心區(qū)的各個(gè)項(xiàng)目階段運(yùn)用一系列的交通和TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)手段才能實(shí)現(xiàn)。所有的物業(yè)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營最終靠的還是人口聚集度，通過TOD的影響力，帶動(dòng)物業(yè)商業(yè)發(fā)展，通過良好的物業(yè)商業(yè)推動(dòng)TOD發(fā)展，二則是一個(gè)有機(jī)的整體，互扶互助，最大化提高服務(wù)功能和經(jīng)濟(jì)效益。

三、城市軌道交通整體發(fā)展需要政策支撐

（一）城市軌道牽頭TOD的困難

TOD怎么做？離不開政策的支持。在如今社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速增長，城市快速發(fā)展的模式下，城市發(fā)展總體規(guī)劃要充分考慮TOD，城市軌道交通是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，成網(wǎng)的城市軌道交通發(fā)揮的不應(yīng)該僅僅是緩解城市交通壓力這項(xiàng)基礎(chǔ)性職能，更應(yīng)該為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)更大更多的貢獻(xiàn)。近一兩年TOD熱度聚升，各城市都開展TOD實(shí)踐和研究，在取得令人矚目成績的同時(shí)，也暴露出圍繞TOD政策落地和TOD項(xiàng)目實(shí)施推進(jìn)困難等問題。

（二）地鐵物業(yè)開發(fā)存在的困難

地鐵物業(yè)開發(fā)怎么做？也離不開政策的支持。呼和浩特地鐵目前的物業(yè)開發(fā)，只能在部分站點(diǎn)內(nèi)小范圍開發(fā)，沒有政策的支持，物業(yè)開發(fā)很難有大的發(fā)展。存在的困難主要表現(xiàn)在沿線土地控制性規(guī)劃不足和土地手續(xù)辦理難問題。地鐵在呼和浩特是一個(gè)新型事物，缺乏針對地鐵的專項(xiàng)政策。

（三）政策扶持地鐵良性發(fā)展方向

針對呼和浩特地鐵發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合調(diào)研其他城市對于地鐵建設(shè)運(yùn)營的政策，呼和浩特應(yīng)該針對軌道交通、針對地鐵做以下幾方面的政策支持。

1、地鐵沿線500米—800米作為軌道交通控制性規(guī)劃，開發(fā)建設(shè)劃歸軌道交通公司；

2、TOD發(fā)展納入城市總體規(guī)劃，以軌道交通為軸線，重點(diǎn)站點(diǎn)為點(diǎn)，逐漸成網(wǎng)；

3、根據(jù)地鐵物業(yè)開發(fā)需求，出臺(tái)針對性措施，提高物業(yè)收益。