房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風險及對策探討

劉春花

（河北偉強房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 075411）

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風險的基本類別

房地產(chǎn)企業(yè)并購中的融資風險可以分為權(quán)益性融資風險和債務(wù)性融資風險兩種類型。權(quán)益性融資指的是以犧牲企業(yè)的控制權(quán)為代價的一種融資方式，目前較為常見的權(quán)益性融資方式是股票融資，主要分為股權(quán)再融資和上市融資兩種途徑[1]。前者風險相對較小，能夠幫助企業(yè)獲得穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流，后者由于受到市場波動或政策變動的影響，并且普遍融資周期較長，因此風險更大。不論企業(yè)選擇哪種方式都必須選擇合適的股票發(fā)行時機和發(fā)行數(shù)量，如果決策失誤，導致企業(yè)股票無法對投資者產(chǎn)生足夠的吸引力，使企業(yè)不能獲得預(yù)期的融資金額，可能導致企業(yè)產(chǎn)生融資風險，制約企業(yè)的并購進程。債務(wù)性融資主要包括銀行借款融資、債券融資以及其他金融工具融資。銀行借款融資風險的產(chǎn)生是由于融資條件發(fā)生變化、借款利率升高，在并購方面限制條款增加、審批程序繁雜、放貸進度緩慢等導致企業(yè)資金鏈吃緊，融資成本加大，引發(fā)相應(yīng)的融資風險。債券融資風險的產(chǎn)生主要是由于企業(yè)沒有選擇合適的債權(quán)發(fā)行時機、發(fā)行方式、發(fā)行價格以及票面利率等，導致企業(yè)并購重組后經(jīng)營成果損失，經(jīng)營效益不佳。最后就是金融工具的應(yīng)用，目前中小房地產(chǎn)企業(yè)對金融工具的應(yīng)用并不廣泛，這一方面是由于我國房地產(chǎn)金融市場尚不完善，不能為企業(yè)創(chuàng)造良好的外部融資環(huán)境。另一方面是由于企業(yè)的融資模式創(chuàng)新能力不強，對金融工具缺乏了解和應(yīng)用，導致企業(yè)融資渠道受限，并購進程受阻。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風險的主要成因

（一）風險防控意識薄弱

一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導者在融資過程中缺乏必要的風險防控意識，沒有提前做好風險的分析工作，導致在風險來臨時不能及時進行應(yīng)對和防控。企業(yè)尚未形成完善的內(nèi)部控制機制體系，對并購過程中的融資行為沒有進行有效的監(jiān)督管理，企業(yè)內(nèi)部各部門崗位之間又缺少協(xié)作配合意識，不能很好地發(fā)揮風險控制的聯(lián)動作用。企業(yè)管理人員財務(wù)風險控制能力不強，風控手段單一，不能及時發(fā)現(xiàn)和處理可能存在的風險異常情況，延誤了風險的最佳控制時機，加大了后期風險管理的難度。

（二）融資方式單一

目前房地產(chǎn)企業(yè)的并購融資途徑還是以銀行信貸為主，較少地通過金融工具如股票、債券或其他融資模式如融資租賃等途徑進行并購融資[2]。單一化的融資模式可能導致企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)失衡，如果后期出現(xiàn)融資不暢，可能直接影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，進一步引發(fā)嚴重的資金管理風險。加上近年來我國實行越來越嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的外部環(huán)境劇烈變化，競爭壓力逐漸增大。如果企業(yè)并購不能達到預(yù)期的收益或者無法按時償還債務(wù)，不僅無法通過規(guī)模擴張促進企業(yè)發(fā)展，還有可能擴大企業(yè)的風險危機，甚至導致企業(yè)破產(chǎn)。因此，企業(yè)有必要通過多元化的融資途徑和融資方式分散和緩解風險情況，確保企業(yè)經(jīng)營活動的穩(wěn)定、有序。

（三）融資成本較高

一方面受國家宏觀政策調(diào)控的影響，銀行提升了房貸利率，限制了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的額度，導致許多房地產(chǎn)企業(yè)進而轉(zhuǎn)向民間借貸等其他融資途徑，相應(yīng)的企業(yè)所付出的融資成本顯著增加，一旦企業(yè)所投項目失敗，將面臨巨大的償債風險。并且民間融資等融資方式賬務(wù)處理過程復(fù)雜，可能產(chǎn)生更多融資隱性成本，對企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風險的防范策略

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高政策適應(yīng)能力

房地產(chǎn)企業(yè)要準確把握市場發(fā)展趨勢，積極了解相關(guān)政策法規(guī)，降低環(huán)境中的不確定因素給企業(yè)并購融資帶來的不良影響，合理的控制企業(yè)融資規(guī)模，滿足企業(yè)并購需要。企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展實際改變傳統(tǒng)單一的融資結(jié)構(gòu)，選擇多元化的融資途徑，從而有效地分散和降低并購過程中的融資風險。如房地產(chǎn)企業(yè)可選擇期權(quán)、信托、項目開發(fā)貸款、融資租賃等方式進行融資貸款。下面將以期權(quán)融資為例展開說明，對于期權(quán)工具的應(yīng)用，主要是企業(yè)將未出售的房屋以銷售期權(quán)的形式與購買方約定在未來一定時期內(nèi)買方能夠按照約定價格購入房屋，購買前并不享有相應(yīng)的房屋購置的權(quán)利自由。主要由于當前政府對房價的干預(yù)導致居民害怕房價貶值，使其購房意愿下降，進而使企業(yè)的銷售周期延長，資金回籠困難。而期權(quán)費用一般較少，如果未來房價呈現(xiàn)上升趨勢，居民即可行使權(quán)利，按照原先約定的價格購買房屋。如果房價下跌，居民選擇不購買房屋，也只是損失一筆較少的期權(quán)費用，并不會對其產(chǎn)生實質(zhì)影響。而這筆期權(quán)費用卻能為企業(yè)獲得一次無償?shù)娜谫Y資金，有效緩解企業(yè)在并購過程中的資金周轉(zhuǎn)壓力。

（二）建立風險預(yù)警機制，有效識別防范風險

企業(yè)在開展并購活動前，要制定完善的并購融資計劃，提前做好風險預(yù)案，加強信息化共享平臺的建設(shè)，實現(xiàn)風險信息的實時共享，降低信息失真等現(xiàn)象給企業(yè)造成的不必要的經(jīng)濟損失。同時也有利于企業(yè)領(lǐng)導人員及時掌握企業(yè)的并購進展，了解企業(yè)整體的經(jīng)營狀況，從而更好地做出經(jīng)營決策。為了提高企業(yè)在并購過程中融資風險的防范能力，企業(yè)要建立有效的風險識別與評價機制[3]，全面的梳理企業(yè)并購過程中可能存在的風險隱患，深入分析風險相關(guān)的影響因素，結(jié)合經(jīng)濟規(guī)矩與相關(guān)理論指導建立企業(yè)的風險指標評價體系，利用層次分析法等指標賦權(quán)方法給各項風險指標加權(quán)，量化指標評價內(nèi)容，提高風險識別的科學性與合理性。再綜合企業(yè)管理人員的經(jīng)驗分析結(jié)果實現(xiàn)定量與定性相結(jié)合的風險預(yù)警機制，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)并購過程中可能存在的融資風險隱患，有效控制和防范風險的產(chǎn)生，減少企業(yè)的經(jīng)濟損失。

（三）強化財務(wù)內(nèi)控約束，促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

房地產(chǎn)企業(yè)要通過強化財務(wù)內(nèi)控約束，結(jié)合企業(yè)的并購需求建立完善的融資內(nèi)控體系，加強各個并購融資環(huán)節(jié)的審核監(jiān)管、規(guī)范并購融資流程、嚴格控制融資成本費用、適時調(diào)整計劃方案，為企業(yè)并購活動的高效、穩(wěn)定開展建立基礎(chǔ)保障。企業(yè)具體需要從以下三個方面著手加強并購融資內(nèi)部控制：首先，在并購融資前要制定明確的并購目標、結(jié)合目標制定相應(yīng)的融資策略。企業(yè)要嚴格遵守相關(guān)的并購融資流程，確保企業(yè)合法、有序地開展并購融資活動。其次，企業(yè)要通過調(diào)整經(jīng)營模式降低融資成本，對內(nèi)可優(yōu)化并購業(yè)務(wù)流程，在并購實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)置風控點，加強該風控點的崗位人員及業(yè)務(wù)流程的授權(quán)審批控制，落實崗位內(nèi)控責任，強化業(yè)務(wù)流程監(jiān)管；對外可通過企業(yè)聯(lián)盟，優(yōu)化企業(yè)間的資源配置，提高資產(chǎn)配置效率，減少不必要的資金投入，加快企業(yè)的資金流動，促進企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。最后，企業(yè)要加大對其財務(wù)等相關(guān)人員的教育培訓，提高其風險防范意識，要求企業(yè)的財務(wù)人員要轉(zhuǎn)變自身職能定位，逐步從財務(wù)會計向管理會計轉(zhuǎn)變。通過積極學習企業(yè)經(jīng)營、并購重組、風險管理、內(nèi)部控制等相關(guān)理論方法，促進企業(yè)財務(wù)的轉(zhuǎn)型升級，從而更好地發(fā)揮財務(wù)在企業(yè)并購融資過程中的決策支持作用，提高企業(yè)的并購融資效益，全面提升企業(yè)的發(fā)展能力水平。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)改革逐步深化，行業(yè)內(nèi)的并購行為相對以往更為普遍和廣泛，而并購過程中融資的成功與否直接影響到企業(yè)并購的成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中一定要注重防范融資風險，結(jié)合外部環(huán)境變化調(diào)整并購融資策略，強化內(nèi)部控制約束，保障企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定，完善風險預(yù)警體系，提高風險抵御能力，全方位、多角度的提升企業(yè)的并購融資水平，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。