談房地產(chǎn)價格波動的影響因素

孔文 馬建民

（山東省曲阜市價格認(rèn)證中心，山東 濟(jì)寧 273100）

房地產(chǎn)主要包括以下三個部分：土地、建筑物、土地上的定作物。是實物與產(chǎn)權(quán)的綜合。房地產(chǎn)的發(fā)展主要取決于土地，并以土地的特性為基礎(chǔ)，且房地產(chǎn)還具有以下幾個特點：不可移動性、獨特性、使用年限長、相對價值量高、與一般商品比較，房地產(chǎn)的流動性較差，變現(xiàn)時間較長。房地產(chǎn)的特性決定了房地產(chǎn)的價值量不能等同于一般商品，基于上述幾種特征，影響房地產(chǎn)價格的波動的因素較為復(fù)雜。

一、房地產(chǎn)價格的特性

（一）價格基礎(chǔ)及其表示方式有差異

與一般商品最本質(zhì)的差異是房地產(chǎn)具有不可移動性，具有轉(zhuǎn)移性的并不是房地產(chǎn)本身，是因為人們比較看重房地產(chǎn)在未來所帶來的增加收益與房地產(chǎn)所帶來的權(quán)益。因此購買房地產(chǎn)所支出的價格是房地產(chǎn)權(quán)益與預(yù)期收益價格的價格總和。其次，房地產(chǎn)除了具有本身的購買價格，還可以使用租金價格去衡量房地產(chǎn)的價值[1]。

（二）形成時間有差異

一般商品的價格可以標(biāo)準(zhǔn)化，并且隨時間的變化一般商品的價格變化幅度較小，在一個較短的發(fā)展時間內(nèi)就可以形成完善的價格機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較長，但房地產(chǎn)的個體差異性較大，未來的價格不能用過去的價格衡量，每個時間節(jié)點上房地產(chǎn)的價格都不固定，受多種因素的影響，房地產(chǎn)的價格波動需要根據(jù)本身的特性與當(dāng)時市場的發(fā)展?fàn)顩r去綜合衡量。

（三）市場結(jié)構(gòu)具有差異

房地產(chǎn)市場在我國的發(fā)展時間雖然較長，但與一般商品相比，房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻較高。在大多數(shù)城市當(dāng)中，房地產(chǎn)屬于一種較為稀缺的商品，價格上漲幅度難以預(yù)測，受需求等主觀因素的影響較大，因此房地產(chǎn)的價格的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于一般商品[2]。

（四）房地產(chǎn)價格由市場需求決定

我國房地產(chǎn)價格有明顯的地域差異，總體來說東部沿海城市的房地產(chǎn)價格高于中西部城市。同一個地域，不同地區(qū)房地產(chǎn)價格也會較大的差異。房地產(chǎn)的供應(yīng)量相對較少，但社會需求量卻比較大，并且房地產(chǎn)屬于一種不可移動的特殊商品，在一定的地域范圍具有壟斷性，因此在全國范圍內(nèi)很難形成統(tǒng)一的價格機(jī)制，同一個城市，不同的位置房地產(chǎn)的價格也會有一定的差異，這充分說明我國房地產(chǎn)市場難以形成標(biāo)準(zhǔn)化，個性化差異較為明顯。

二、房地產(chǎn)價格波動的影響因素分析

（一）房地產(chǎn)需求因素

消費(fèi)者預(yù)期：人口的消費(fèi)預(yù)期在一定程度上影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。消費(fèi)者預(yù)期是指人們對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景與未來價格的預(yù)測[3]。他們對房地產(chǎn)價格的心理預(yù)測，在很大層面上影響了市場對房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)行業(yè)與一般商品的有著最大的差異，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，人們認(rèn)為房地產(chǎn)價格還有可能上升，此時的房地產(chǎn)具有投資的意義，人們會增加對房地產(chǎn)的購買，有一部分投資者會在房地產(chǎn)價格上升階段大量投資房地產(chǎn)市場，等待房地產(chǎn)價格再次上升時選擇售出，導(dǎo)致市場上用來交易的房地產(chǎn)數(shù)量減少，市場上呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)快速上升。當(dāng)房地產(chǎn)價格趨于回落時，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的預(yù)期收益降低，市場上的投資者減少，大多數(shù)人對房地產(chǎn)行業(yè)呈一種觀望態(tài)度，持有大量房產(chǎn)的人認(rèn)為未來房地產(chǎn)價格還有可能繼續(xù)回落，因此將用于投資的房地產(chǎn)大量拋出，市場上呈現(xiàn)出供過于求的局面，而市場上真正購買房地產(chǎn)的消費(fèi)者較少，這在一定程度上加速了房地產(chǎn)價格的下降[4]。

人口數(shù)量：人口數(shù)量與家庭結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格的波動也有一定的影響，房地產(chǎn)較為特殊，人口數(shù)量的增加在一定程度上刺激了居民對房地產(chǎn)的基本需求，房子作為人在生活中的基本需求，城市人口數(shù)量的上升增加了人們對房地產(chǎn)的需要。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與傳統(tǒng)的生活方式相比，現(xiàn)代的家庭結(jié)構(gòu)變得越來越小型化，家庭數(shù)量增加，市場上所需的房地產(chǎn)數(shù)量增加，將直接影響到商品房市場的價格波動。

收入水平：居民的收入水平直接影響到人們的購買能力，居民收入水平的高低對人們的消費(fèi)層次與消費(fèi)能力都會有一定的影響。具體而言，居民的收入水平越高，手中用來可支配的收入也就越多，人們對所居住的環(huán)境也會有更高的要求。目前我國房地產(chǎn)價格整體上呈現(xiàn)出上升的趨勢，且增長速度明顯偏高。而低收入階級的收入增長幅度較慢，這在一定程度上影響了居民對房產(chǎn)的購買能力[5]。

社會安定：如果社會較為安定，人民生活較為穩(wěn)定，居民就很愿意投資房地產(chǎn)市場；但如果社會較為混亂，居民生活動蕩不安，人民對房產(chǎn)的購買能力就會下降，轉(zhuǎn)而去投資其他價值較高的商品，如黃金、珠寶等變現(xiàn)能力較快的商品。

（二）房地產(chǎn)供給影響

成本是影響房地產(chǎn)價格波動的直接因素，房地產(chǎn)成本主要包括兩部分內(nèi)容：土地的購買價格、房地產(chǎn)的建筑價格。改革開放以后，我國城市化發(fā)展的速度加快，城市面積不斷向外延伸，為保護(hù)農(nóng)用耕地，我國出臺了相關(guān)保護(hù)政策，城市中可用于建設(shè)的土地減少，建筑土地的稀缺性導(dǎo)致開發(fā)商用于購買土地的資金增加。隨市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)過程中的成本也在不斷增加，如建筑材料的價格、用工成本等，都直接增加了房地產(chǎn)的建筑成本[6]。

隨著時間的變化，人們對居住環(huán)境的要求越來越高，人們在購買商品房時會綜合考慮多種因素，如房子周邊的綠化情況、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施是否健全等，受這些因素的影響，單位面積上房子的建筑密度降低，這直接增加了房地產(chǎn)的建設(shè)成本。

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭相對較為激烈，房地產(chǎn)企業(yè)建造的房產(chǎn)面積減少時，市場上用于交易的房產(chǎn)數(shù)量減少，而人們的購買需求又相對較大，房產(chǎn)的供應(yīng)量無法滿足市場的需求時，房地產(chǎn)的價格向上浮動。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)建造的房產(chǎn)面積增多時，市場上用于交易的房產(chǎn)數(shù)量增多，房地產(chǎn)市場的供需呈現(xiàn)出平衡的局面，房地產(chǎn)的價格就會趨于穩(wěn)定。

（三）房地產(chǎn)價格波動的其他影響因素

政府宏觀調(diào)控：我國的經(jīng)濟(jì)體制是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，政府對關(guān)系到國計民生的行業(yè)采取一定的調(diào)控政策，目的是限制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，近幾年國家根據(jù)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，出臺了一系列的政策法規(guī)，在一定層面上限制了房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，將房產(chǎn)價格的上升幅度趨于合理。

銀行利率的影響：房地產(chǎn)價值量較大，當(dāng)銀行利率上調(diào)時，居民用于投資房產(chǎn)的利息成本就會增加，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本也會增加，導(dǎo)致居民對房產(chǎn)的消費(fèi)預(yù)期下滑，市場對房地產(chǎn)的需求量下降，房地產(chǎn)價格也會受到一定影響。當(dāng)銀行利率下降時，居民在銀行的存儲資金減少，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本降低，人們對房產(chǎn)的投資預(yù)期增加，居民對房產(chǎn)的需求增加，房地產(chǎn)價格會趨于穩(wěn)定。

金融機(jī)構(gòu)的貸款額度：房地產(chǎn)的建造成本與銷售成本較大，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房產(chǎn)建造過程中投入的資金較大；對于消費(fèi)者而言，很難在短期內(nèi)提供大量的資金，金融貸款在企業(yè)與消費(fèi)者之間發(fā)揮了巨大的作用。目前建筑企業(yè)與消費(fèi)者在房地投資中的一部分資金都源于金融機(jī)構(gòu)的貸款。房地產(chǎn)銷售過程中，金融貸款額度的高低在一定程度上影響了居民的購買能力[7]。

炒房人員的影響：目前居民購買房產(chǎn)主要有兩個目的：用于自己居住、用于投資。從2010年以后，我國大部分城市房地產(chǎn)價格增加速度過快，這與炒房人員的有一定的影響，房價上升時，炒房人員囤積大量的房產(chǎn)資源。當(dāng)市場上供應(yīng)的房產(chǎn)有限時，炒房人員仍舊大量購買房產(chǎn)，用于投資升值。普通居民對房產(chǎn)的需要無法得到滿足，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格開始大幅度增加。當(dāng)房產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定時，炒房人員將手中囤積的房產(chǎn)少量售出，炒房人員始終都處于一個盈利的狀態(tài)，從而導(dǎo)致市場中房地產(chǎn)價格一直都居高不下，這不僅給居民的生活所需造成了一定的阻礙，同是也擾亂了我國房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，影響房地產(chǎn)價格的因素較為復(fù)雜，大體上分為以下三個原因：市場上房地產(chǎn)的供給量、居民對房地產(chǎn)的需求量、其他因素影響。在發(fā)展過程中國家雖然已經(jīng)采取了一定的措施，但房地產(chǎn)價格總體上仍舊呈現(xiàn)出上升趨勢，政府要綜合考慮多種因素，嚴(yán)厲打擊市場上的炒房人員，加強(qiáng)房產(chǎn)購買的資格審核，提高房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，在提高商品房質(zhì)量的同時，將房地產(chǎn)的價格控制在合理的范圍之內(nèi)，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的同時，去保證社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。