談房地產(chǎn)行業(yè)影響財(cái)務(wù)報(bào)表分析的因素

王偉

（內(nèi)蒙古松江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010021）

一、引言

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工、分析、比較、評價(jià)和解釋的過程。通過對財(cái)務(wù)報(bào)表解釋和評價(jià)可以判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，診察企業(yè)經(jīng)營管理的得失，判斷企業(yè)的經(jīng)營管理是否健全，企業(yè)業(yè)務(wù)前景是否光明。同時(shí)，還可以通過分析，找出企業(yè)經(jīng)營管理的癥結(jié)，提出解決問題的辦法。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長；資金投放量巨大，投資回收期較長；同時(shí)其會計(jì)核算方法也不同于其他行業(yè)，由于上述特殊性，使得運(yùn)用簡單方法對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，可能使得出的結(jié)論會失真，繼而導(dǎo)致會計(jì)信息使用者做出錯(cuò)誤的判斷。尤其在目前房地產(chǎn)實(shí)行住房不炒，深度調(diào)控政策的形式下，不利于房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對，所以在對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析的過程中如何結(jié)合實(shí)際情況，如何運(yùn)用合理的手段和方法，就成為財(cái)務(wù)分析人員應(yīng)重視的問題和工作。

二、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義

對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析有利于了解其經(jīng)營狀況，有利于正確評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，經(jīng)營成果與現(xiàn)金流量狀況，有利于為管理層控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提供準(zhǔn)確相關(guān)的決策依據(jù)，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平。

（一）為企業(yè)的投資人提供決策信息

企業(yè)投資人對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資之前需要對企業(yè)進(jìn)行盡職調(diào)查，盡職調(diào)查過程中的主要任務(wù)之一就是對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，關(guān)注企業(yè)盈利能力方面的指標(biāo)：包括銷售利潤率，資產(chǎn)收益率，凈資產(chǎn)收益率，投入資本收益率等；償債能力指標(biāo)：包括短期償債能力，長期償債能力等；成長性能力指標(biāo)：包括資產(chǎn)增長率，銷售增長率等，同時(shí)在完成投資后將會隨時(shí)關(guān)注企業(yè)財(cái)務(wù)情況，通過分析相關(guān)指標(biāo)了解被投資單位財(cái)務(wù)狀況，供其進(jìn)行投資決策。

（二）財(cái)務(wù)分析為未來決策提供指導(dǎo)

通過對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析結(jié)果進(jìn)行橫向比較和縱向比較，確定企業(yè)在行業(yè)競爭中的地位，分析優(yōu)勢劣勢，明確核心競爭力和企業(yè)的努力方向，制定企業(yè)未來戰(zhàn)略；確定企業(yè)所處的生命周期，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的決策。

（三）財(cái)務(wù)分析促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營決策的正確性

通過對財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，能夠使企業(yè)的生產(chǎn)決策，銷售決策，人事決策及財(cái)務(wù)決策等相關(guān)經(jīng)營決策更加科學(xué)合理，避免盲目跟風(fēng)，設(shè)定目標(biāo)不合理等問題，通過財(cái)務(wù)分析能夠了解企業(yè)過去的經(jīng)營狀況，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出改進(jìn)的應(yīng)對策略；通過了解標(biāo)桿企業(yè)的經(jīng)營狀況，明確企業(yè)的優(yōu)勢與不足，取長補(bǔ)短，發(fā)揮優(yōu)勢，形成企業(yè)的核心競爭力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的特殊性及對財(cái)務(wù)分析的影響

（一）存貨核算項(xiàng)目及其對財(cái)務(wù)分析的影響

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨，一般用來核算企業(yè)完工的庫存商品、未完工的房地產(chǎn)開發(fā)成本、土地成本以及少量的低耗品。房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)往往都有著巨量的土地儲備，這也是衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)之一，然而在按歷史成本核算的要求下，儲備土地價(jià)值增值不能反映在存貨項(xiàng)目中，致使企業(yè)存貨價(jià)值低估。同時(shí)，從房地產(chǎn)企業(yè)目前核算的現(xiàn)狀看，鑒于成本效益的考量，在不執(zhí)行上市公司準(zhǔn)則的企業(yè)里，很少有房地產(chǎn)企業(yè)按照工程項(xiàng)目的工程量，及時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行計(jì)量，并將發(fā)生的成本按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則進(jìn)行入賬的，這影響了存貨核算的完整性和及時(shí)性。在實(shí)行目標(biāo)成本管理的企業(yè)里，由于目標(biāo)成本控制管理不到位，致使實(shí)際成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目標(biāo)成本，而項(xiàng)目完工后，決算、審計(jì)、支付款項(xiàng)等時(shí)間跨度較長，有時(shí)會跨幾個(gè)會計(jì)年度完成，因而不能及時(shí)進(jìn)行成本核算，不能及時(shí)入賬，企業(yè)在這種情況下要按照目標(biāo)成本來結(jié)轉(zhuǎn)成本，這樣做會影響存貨核算的準(zhǔn)確性，房地產(chǎn)企業(yè)存貨核算存在的上述狀況，影響了財(cái)務(wù)分析結(jié)果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對未結(jié)轉(zhuǎn)稅金的核算及其對財(cái)務(wù)分析的影響

房地產(chǎn)銷售商品房屋采用預(yù)售的方式，收到的預(yù)收款按稅法要求繳納相應(yīng)的增值稅，同時(shí)會預(yù)繳土地增值稅和所得稅，在達(dá)到收入結(jié)轉(zhuǎn)條件前，此部分稅款作為其他流動(dòng)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中核算，而此部分應(yīng)屬于費(fèi)用，因此這樣核算虛增了資產(chǎn)。即使達(dá)到了收入確認(rèn)條件后，只有附加能夠全部隨著收入結(jié)轉(zhuǎn)至利潤表稅金及附加科目，預(yù)繳的土地增值稅和所得稅將視項(xiàng)目實(shí)際盈利狀況部分結(jié)轉(zhuǎn)，剩下的會長期掛賬直至沖抵新項(xiàng)目應(yīng)預(yù)繳稅款或退稅。故上述因素將影響財(cái)務(wù)報(bào)表分析的準(zhǔn)確性。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款的核算及其對財(cái)務(wù)分析的影響

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)要經(jīng)歷規(guī)劃設(shè)計(jì)、拿地、前期準(zhǔn)備、建設(shè)開發(fā)、銷售、入住、產(chǎn)權(quán)辦理等階段，在實(shí)行預(yù)售制的情況下，銷售收入要在預(yù)收賬款中進(jìn)行核算，在達(dá)到收入確認(rèn)條件時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為收入，但這要經(jīng)歷很長時(shí)間，這使得實(shí)際收入和報(bào)表反映的收入在時(shí)間上有很大的差異。預(yù)收賬款作為財(cái)務(wù)報(bào)表中的負(fù)債項(xiàng)目，影響著諸多財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的核算及其對財(cái)務(wù)分析的影響

房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是按確認(rèn)條件結(jié)轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入的，但是建設(shè)期間發(fā)生的銷售費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等期間費(fèi)用則在發(fā)生時(shí)確認(rèn)了費(fèi)用，而在沒有收入可以結(jié)轉(zhuǎn)的年度形成巨額虧損，而往往在收入結(jié)轉(zhuǎn)年度由于項(xiàng)目建設(shè)及銷售已接近尾聲，很少發(fā)生期間費(fèi)用，形成較多的盈利，使費(fèi)用與收入不能配比，影響相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對策建議

（一）存貨相關(guān)財(cái)務(wù)分析的建議

鑒于房地產(chǎn)存貨核算特點(diǎn)，針對增值土地采取估價(jià)的方式來反映土地真實(shí)的價(jià)值。在季度末，依據(jù)施工單位、造價(jià)機(jī)構(gòu)、監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的工程量清單合理估計(jì)未入賬開發(fā)成本，增加存貨和應(yīng)付項(xiàng)目，真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債。提高企業(yè)運(yùn)用目標(biāo)成本管理的能力，加強(qiáng)過程監(jiān)督與調(diào)整，減少決算的增減項(xiàng)調(diào)整，使應(yīng)用目標(biāo)成本進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)更貼近真實(shí)成本水平，保證存貨項(xiàng)目和營業(yè)成本項(xiàng)目核算的準(zhǔn)確度。

（二）未結(jié)轉(zhuǎn)稅金相關(guān)財(cái)務(wù)分析建議

隨收入結(jié)轉(zhuǎn)的稅金可以依據(jù)配比原則，依據(jù)收入的調(diào)整而調(diào)整，對于預(yù)繳的土地增值稅和所得稅則可以在計(jì)算相關(guān)指標(biāo)時(shí)予以調(diào)整，或在說明段進(jìn)行說明。由于土增稅預(yù)繳比例一般比較高，清算后一般都會退稅或抵頂，在對相關(guān)稅金進(jìn)行籌劃管理過程中應(yīng)盡量減少預(yù)繳稅金對企業(yè)資金的占用。如按土地增值稅清算管理要求，稅局可要求企業(yè)進(jìn)行清算的條件有銷售85%以上，滿三年未銷售完畢的，申請注銷的。企業(yè)可以依據(jù)自身特點(diǎn)及時(shí)清算土地增值稅用前期預(yù)繳稅金抵頂后期應(yīng)繳稅金，達(dá)到減少資金占用的同時(shí)使財(cái)務(wù)分析更加準(zhǔn)確。

（三）預(yù)收賬款財(cái)務(wù)分析的建議

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)過程及預(yù)收賬款的管理和安排，譬如銷售策略的安排上應(yīng)逐棟安排銷售，售罄之后再安排另一棟，先難后易，這樣可以保證售出的樓棟能夠完工后及時(shí)銷售，整棟回全款，整棟結(jié)轉(zhuǎn)，避免拖拉延誤，減少預(yù)收賬款沉淀。同時(shí)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，區(qū)分已全款、已簽合同未全款和協(xié)議階段定金等情況，分別調(diào)整主營業(yè)務(wù)收入、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目，依據(jù)調(diào)整后的報(bào)表項(xiàng)目進(jìn)行分析，同時(shí)說明調(diào)整的過程，以充分滿足相關(guān)方的需求。

（四）期間費(fèi)用財(cái)務(wù)分析的建議

由于目前市場競爭激烈，調(diào)控政策瞬息萬變，市場風(fēng)云變幻，房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)決策的信息與基礎(chǔ)隨時(shí)會變化，所以“高周轉(zhuǎn)模式”被很多開發(fā)企業(yè)采用，這種模式雖然存在很多弊端，但也是順應(yīng)目前地形式，在高周轉(zhuǎn)模式下解決了很多財(cái)務(wù)分析是遇到的困難，因其縮短了開發(fā)周期，使得期間費(fèi)用的發(fā)生和項(xiàng)目周期形成了大概的配比，部分解決了期間費(fèi)用導(dǎo)致企業(yè)在沒有收入結(jié)轉(zhuǎn)年份形成虧損的問題，在這個(gè)基礎(chǔ)上，企業(yè)依據(jù)配比原則調(diào)整相關(guān)費(fèi)用，計(jì)入各個(gè)期間的財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目，據(jù)此對財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析將會很好地解決此問題。

五、結(jié)束語

綜上所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資環(huán)境，限制性調(diào)控措施，產(chǎn)業(yè)升級等很多不利情況和不確定因素的影響，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民支柱行業(yè)，關(guān)系著國計(jì)民生，可謂機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表與一般企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表在財(cái)務(wù)核算內(nèi)容和核算方法上特殊性的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與其他部門及外界的溝通，收集更多可靠的相關(guān)信息，利用客觀公正專業(yè)方法，編寫有效的企業(yè)財(cái)務(wù)分析報(bào)告，以有助于企業(yè)管理者進(jìn)行分析決策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，更好地滿足人民的居住需求。