不動產登記中的房地產與地籍測繪數據整合探析

張文龍

甘肅省文縣自然資源局 甘肅隴南 746400

不動產登記也是《中華人民共和國物權法》確立的一項重要的物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿，保障不動產交易安全，有效地保護不動產權利人的合法財產權的行為。由于歷史等原因，目前大多數不動產登記部門的不動產信息以各種不同的介質、不同的格式存儲，沒有建立起統(tǒng)一的數據庫，因此，探討對這些歷史存量資料的整合方法就顯得十分必要[1]。

1 房產測繪概述

在對不動產測繪從進行歸檔中，主要有三個方面的歸檔內容：第一，備案的審批資料。備案審批資料主要包含有核準通知書、審批表、申請表等；第二，歸檔申請方資料。歸檔申請方資料內容有人防工程施工圖、工程規(guī)劃許可證、立項審批資料等；第三，測繪單位資料，包含的內容具體內容有項目設計方案、測繪技術報告、成果檢查報告等。不動產測繪成果歸檔之后被送往房產行政管理部門，房產行政管理部門會從各個方面對其進行一定程度的審核。審核通過之后，此時的不動產測繪成果便具有了法律效力，在日后相應的工作事項中提供重要的法律依據。一般情況下，不動產測繪成果的主要用途主要表現(xiàn)在如下幾個方面：首先，當產生房產糾紛問題時，房產測繪成果可作為重要的參考依據；其次，不動產測繪成果還可以運用于房產交易、房產稅征收、舊城區(qū)改造等工作之中。隨著時代的發(fā)展與社會的進步，人們的產權意識不斷提升，不動產測繪成果的有效應用，對于提升司法公正性具有十分重要的意義[2]。

2 不動產登記中房產與地籍測繪中的問題

2.1 缺少法律條例

我國的《測繪法》中對不動產登記有相關規(guī)定，對房產測繪與地籍測量工作也進行了描述，能夠在房地產與地籍測繪工作中起到一定作用，但也存在諸多不足。需要國家出臺一系列測繪管理辦法，對房地產地籍測繪工作做出明確規(guī)定，從而促進我國房地產與地籍測繪工作不斷發(fā)展[3]。

2.2 數據來源廣泛，多源異構情況突出

由于分散登記，各機構均從自身領域的管理特征出發(fā)，確定了有關的技術要求并且單獨開展管理，不同的管理體系造成了不動產基礎登記數據的多源異構性。其主要表現(xiàn)在數據來源、數據對象、數據庫結構、數據管理方式、數據更新途徑不一致等方面。這些數據特性導致在進行數據整合時幾乎無規(guī)律可循，難度很大。

3 不動產登記中的房產與地籍測繪數據整合的方式

3.1 整合前的準備

土地登記類空間數據主要收集、分析和整理集體土地所有權、國有土地使用權、宅基地使用權、集體建設用地使用權等圖形數據。主要包括相關的地籍圖、宗地圖、測量范圍線、建設用地批準范圍線等權屬界線，及相應空間參考和其數據說明。房產登記類空間數據主要包括自然幢、分層分戶圖等圖形數據。主要收集房屋測繪平面圖，包括項目信息、幢信息、樓層戶室信息等。土地登記類非空間數據主要包括集體土地所有權、國有土地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、土地他項權利等權利類型的屬性信息，以及每種權利類型對應的登記簿信息、與宗地相關聯(lián)的權利信息、權利人信息、登記業(yè)務信息、登記臺賬記錄以及地役權、抵押權、查封登記、異議登記、預告登記信息。房產登記類非空間數據包括樓盤表和構筑物信息，包括房產的權利人信息、權利信息以及地役權登記、抵押權登記、查封登記、異議登記的信息等[4]。

3.2 電子數據管理手段

就目前狀況而言，較為常見的信息化數據管理手段主要有如下三種：（1）坐標管理：坐標管理在便捷性上具有較大的優(yōu)勢，這一管理手段可以借助數據化管理技術改善傳統(tǒng)管理手段的不足之處，并在此基礎之上對數據信息保存的使用年限進行有效的延長。除此之外，相關管理人員可以充分參考不動產整合的特點，并將之與地域信息進行一定程度的結合，從而實現(xiàn)對于不動產測繪成果相關資料的科學分類。（2）分宗管理：分宗管理建立在房產位置信息的基礎之上，并由此進行分區(qū)運算工作，通過分區(qū)管理，能夠對建筑物的位置進行有效的確定。（3）分幅管理：分幅管理通過對分幅圖中坐標進行一定程度的應用，并由此來進行地籍測繪工作，在分幅管理模式之下，建筑物圖形與坐標能夠進行有機的結合，并在此基礎之上實現(xiàn)對于相關信息的有序匹配[5]。

3.3 整合相關數據

在對不動產數據的整合過程中，需要將原有的不動產以及財產狀況進行分析，將已經注銷登記的數據再次登記好，注明權利表中的使用權及所有權，將相應信息傳達給專業(yè)的檔案管理部門。在對整套房屋登記流程分析的過程中成立聯(lián)合管理小組，促進數據的清查和判斷工作。在不動產登記數據整合轉化后，需要對數據進行全面的檢查，保證登記數據的準確性。在進行數據核查時應當重視現(xiàn)有的數據檢驗規(guī)則，利用計算機軟件確保各項審查工作順利進行。

4 結語

本文主要針對不動產測繪成果的整合與利用進行研究與分析。首先對不動產測繪成果進行了一定程度的闡述，指出不動產測繪成果的組成與特點，然后在此基礎之上從電子數據管理手段、測繪成果檔案管理的優(yōu)化以及技術標準統(tǒng)一化幾個方面分析了不動產測繪成果的整合與利用。