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    強(qiáng)化國(guó)土資源管理 調(diào)控土地交易行為

    2019-12-18 13:36:06葉燕
    魅力中國(guó) 2019年20期
    關(guān)鍵詞:土地交易土地價(jià)格國(guó)有土地

    葉燕

    (廣西欽州市浦北縣龍門鎮(zhèn)國(guó)土規(guī)建環(huán)保安監(jiān)站,廣西 欽州 535317)

    由于國(guó)土資源交易的政策、法規(guī)、具體運(yùn)行的細(xì)則都不甚系統(tǒng)完整。導(dǎo)致全國(guó)的國(guó)有土地交易工作都在摸索中進(jìn)行,各自為政,使得國(guó)有土地交易中的管理辦法和交易流程差異性很大。隨著現(xiàn)階段國(guó)有土地交易的業(yè)務(wù)量明顯增多,使得對(duì)國(guó)有土地交易系統(tǒng)全方位的調(diào)查研究更具有現(xiàn)實(shí)而迫切的意義。在此前提下,需要對(duì)國(guó)有土地資源系統(tǒng)制度化建設(shè)進(jìn)行調(diào)研,試圖摸索出一條適合使合國(guó)土交易更加健康有序發(fā)展的新路子。

    一、當(dāng)前國(guó)土交易管理中存在的不足

    (一)管理成本高,交易不規(guī)范

    目前,我國(guó)的國(guó)土交易管理工作比較分散。而各個(gè)部門出于對(duì)自身利益的考慮,分別設(shè)定了對(duì)于自身較為有利的規(guī)定,建立了自己的交易市場(chǎng)和管理體系。而在建設(shè)辦公場(chǎng)所、購(gòu)置硬件設(shè)備、配置人員等方面,存在著十分嚴(yán)重的重復(fù)現(xiàn)象。這樣不但不利于國(guó)土資源交易管理的優(yōu)化與發(fā)展,同時(shí)也造成了大量人力和物力的浪費(fèi),使得管理成本大大提高。

    正是由于國(guó)土交易管理和監(jiān)管方面的不力,使得很多交易程序缺乏規(guī)范性,十分不嚴(yán)謹(jǐn)。有些業(yè)主和單位為了規(guī)避管理,將工程進(jìn)行拆分。還有一些在交易達(dá)成之后對(duì)合同進(jìn)行更改,極大的妨害了國(guó)土交易的市場(chǎng)秩序,也產(chǎn)生了很多不公平競(jìng)爭(zhēng)和豆腐渣工程。

    (二)土地權(quán)利劃分和界定不夠細(xì)化

    城市土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)通常可以劃分為:土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三個(gè)部分。這三部分權(quán)利,依據(jù)邏輯關(guān)系,又可劃分成不同單項(xiàng)權(quán)利。但是,目前各項(xiàng)權(quán)利劃分和界定仍然不夠詳細(xì)。比如,土地所有權(quán)和土地使用權(quán)二者間有著本質(zhì)的不同,但有關(guān)兩者的法律規(guī)定卻并不明晰。這使土地使用者在其使用期間可行使絕大部分土地權(quán)利成為事實(shí),致使土地所有者對(duì)土地收益和處置難以做到有效控制。這些都是由土地權(quán)利劃分和界定不細(xì)化造成的。

    (三)土地征用制度與交易制度不合理

    從整體上看,中國(guó)現(xiàn)有的土地征用與交易制度存在很多不合理的現(xiàn)象,在一定程度上影響了國(guó)有土地的利用效率和配置水平。例如,國(guó)有土地征用權(quán)利濫用的現(xiàn)象比較普遍,在一定程度上損害了農(nóng)民和集體的利益,經(jīng)常出現(xiàn)低價(jià)征收、高價(jià)出讓的情況。此外,因?yàn)檎鞯匮a(bǔ)償與交易標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題,也在一定程度上引發(fā)了一些社會(huì)問(wèn)題,因?yàn)橥恋卣饔门c交易制度上的缺陷,容易帶來(lái)政府與企業(yè)之間的相互勾結(jié)和權(quán)利尋租等問(wèn)題,弱勢(shì)群體的利益反而很難得到保證,增加了社會(huì)的不和諧因素。

    二、強(qiáng)化國(guó)有土地交易與管理的有效策略

    (一)完善國(guó)有土地交易的配套法律制度

    國(guó)有土地的交易、使用與管理會(huì)涉及到規(guī)劃、房管、建設(shè)、發(fā)改、環(huán)保、經(jīng)貿(mào)、監(jiān)察等多個(gè)部門,是一項(xiàng)十分系統(tǒng)的工程,因此各級(jí)政府和相關(guān)部門必須盡快完善與國(guó)有土地交易相關(guān)的配套法律制度,多加強(qiáng)各部門之間的相互溝通與協(xié)調(diào)。首先,要對(duì)現(xiàn)行的《土地管理法》與《土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)行完善和發(fā)展,明確界定國(guó)家征地的公共利益的范圍,對(duì)國(guó)有土地的征收和使用進(jìn)行嚴(yán)格的限制,避免土地征用權(quán)和交易權(quán)的濫用。其次,要充分考慮到土地由于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化產(chǎn)生的巨額級(jí)差收益的分配方向,提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),避免國(guó)有土地成為地方“創(chuàng)收”的工具,合理保護(hù)弱勢(shì)群體的切實(shí)利益。

    (二)有效防范土地金融風(fēng)險(xiǎn)

    在國(guó)有土地的交易過(guò)程中,由于存在很多不規(guī)范、不合理的現(xiàn)象,例如地方政府的違規(guī)融資、銀行放貸把關(guān)不嚴(yán)、用地單位經(jīng)營(yíng)不合理等問(wèn)題,都會(huì)在一定程度上增加土地金融風(fēng)險(xiǎn)。因此,必須采取有效的土地金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施,從源頭上鏟除土地金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性,一方面要及時(shí)完善相關(guān)法律法規(guī)和土地交易制度,對(duì)不合理的土地融資與交易行為進(jìn)行有效監(jiān)管,另一方面要完善土地出讓暨土地招拍掛制度,充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用,三是要加大監(jiān)管與控制的力度,有效協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系。

    (三)建立健全的監(jiān)督機(jī)制

    由于政府享有土地的支配權(quán)和使用權(quán),并且還擔(dān)任土地交易制度制定者的角色,因此在招標(biāo)、拍賣以及掛牌交易過(guò)程中,要加強(qiáng)對(duì)政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)督,使交易過(guò)程公平公正的進(jìn)行,更加透明化。從土地價(jià)格的評(píng)估到開發(fā)商資質(zhì)審查,加之后期的評(píng)標(biāo)開標(biāo)等過(guò)程均應(yīng)設(shè)置監(jiān)督機(jī)制,對(duì)于每塊待轉(zhuǎn)讓土地的評(píng)選結(jié)果應(yīng)予以公示,不允許有私下協(xié)議的土地通過(guò)公開招標(biāo)、拍賣以及掛牌的形式而達(dá)成交易的目的,避免錢權(quán)交易的現(xiàn)象發(fā)生。

    (四)調(diào)整土地價(jià)格機(jī)制,規(guī)范土地市場(chǎng)行為

    1.基準(zhǔn)土地價(jià)格測(cè)算,就是在土地定級(jí)基礎(chǔ)上,依據(jù)土地市場(chǎng)交易歷史的及近期的相關(guān)資料,連同現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益狀況所得的平均地價(jià)。而強(qiáng)調(diào)土地基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)的目的,就是為了對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)及其變動(dòng)情況進(jìn)行全方位動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),并將動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果公諸社會(huì)。

    2.加強(qiáng)土地市場(chǎng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度的目的就是為了防止利用權(quán)利操縱土地價(jià)格,避免地方政府一些官員因權(quán)力過(guò)大而產(chǎn)生的尋租行為。加強(qiáng)土地市場(chǎng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度的具體運(yùn)作方式是,通過(guò)“招拍掛”(對(duì)土地招標(biāo)、拍賣、掛牌)方式進(jìn)行交易,并對(duì)整個(gè)交易過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督,使土地價(jià)格在市場(chǎng)機(jī)制前提下自然形成,進(jìn)而對(duì)土地市場(chǎng)交易中的各類信息(包括“招拍掛”程序和結(jié)果的各類信息)向全社會(huì)公布,以便社會(huì)公眾進(jìn)行監(jiān)督。

    三、結(jié)束語(yǔ)

    綜上所述,土地交易是一項(xiàng)全面而系統(tǒng)的工程,在最初實(shí)行公開的土地交易方式時(shí),交易流程的設(shè)置存在一定的問(wèn)題,因此要積極吸取成功的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),使土地公開交易方式盡快成為主要的交易形式,確保土地交易市場(chǎng)的穩(wěn)步運(yùn)行。

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