當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理面對(duì)的困惑及應(yīng)對(duì)策略

劉會(huì)見

（新興重工投資有限公司，天津 300000）

一、強(qiáng)化地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理必要性

土地流轉(zhuǎn)搞活以后，土地價(jià)格充分體現(xiàn)了市場規(guī)律的優(yōu)越性，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)井噴式崛起，地產(chǎn)業(yè)迎頭趕上一個(gè)迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)。盡管全球整體狀況不斷發(fā)展變化，但是中國國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍是比較強(qiáng)勁，進(jìn)而加速了地產(chǎn)交易規(guī)模的不斷提升，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中的成就越來越顯著。就當(dāng)下狀況而言，伴隨著行業(yè)發(fā)展前行，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響越來越大，已經(jīng)成為撬動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響國計(jì)民生的核心產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中也要看到，目前國內(nèi)的確是存在諸多問題，影響著地產(chǎn)的健康發(fā)展，亟待解決，如基礎(chǔ)不夠牢固、行業(yè)發(fā)展缺乏后勁、模式過于傳統(tǒng)陳舊、結(jié)構(gòu)過于單一等，這些問題的存在嚴(yán)重的制約了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。因?yàn)椴痪獾姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致了我國居民居住型購房需求存在巨大的困難和障礙，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的關(guān)鍵性問題已經(jīng)凸顯為居民住房難問題，這對(duì)于我國社會(huì)的發(fā)展與穩(wěn)定構(gòu)成了一定程度的影響。然而，借助分析國內(nèi)現(xiàn)在地產(chǎn)市場的供給側(cè)情況，伴著不斷提速的城市化進(jìn)程，推動(dòng)了城市買賣性商業(yè)用房的拓展規(guī)模以及運(yùn)營速度。但是，因?yàn)楝F(xiàn)行的房屋交易價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平不平衡，從而涌現(xiàn)過多的閑置住房，不少地方尤其是沿海地區(qū)呈現(xiàn)“鬼城”區(qū)域。

由此可見，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理體制目前的確具有許多的瓶頸需要突破，因此要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度建構(gòu)體制完善，就顯得非常必要了。首先，加強(qiáng)制度建設(shè)促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行；其次，能夠更好地為國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)形態(tài)重組，結(jié)構(gòu)重組，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，起到重要作用。

二、當(dāng)下國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的困惑中

（一）缺少管理頂層設(shè)計(jì)，體制下午制約行業(yè)推進(jìn)

當(dāng)下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處于上行期，在這個(gè)裂變式進(jìn)程中出現(xiàn)許多新的變化，然而，我國市場運(yùn)行監(jiān)管目前的制度相對(duì)不足，因此造成頂層規(guī)劃的疏松與銜接不暢的現(xiàn)象。因?yàn)椋袊康禺a(chǎn)開發(fā)與建設(shè)不同于完全市場化的西方國家，在運(yùn)營過程中受到地方各級(jí)政府與中央的管轄，正因?yàn)槿绱耍纬墒袌雠c政府的對(duì)接不對(duì)接，經(jīng)濟(jì)管理權(quán)責(zé)的界限不夠清晰，形成“婆婆不知道怎么管理兒媳婦”的現(xiàn)象，而且很多地方好幾個(gè)“婆婆管理一個(gè)媳婦的現(xiàn)象”。這種制度問題不同程度地限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康推進(jìn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)很多問題，如建設(shè)無序化、投資盲目化等，而政府有關(guān)主管部門并不能針對(duì)這些問題進(jìn)行強(qiáng)有力的管理和監(jiān)督。

（二）行業(yè)發(fā)展中面臨新問題與法制制定的跟進(jìn)不平衡

當(dāng)下中國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展執(zhí)著猛勁，成為中國特有的一個(gè)現(xiàn)象。快速發(fā)展的過程出現(xiàn)許多促不及防的問題，問題出現(xiàn)后沒有現(xiàn)行的可依的制度跟進(jìn)，造成了法律的管理的盲區(qū)。使得各級(jí)政府對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管控，依然以傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控手段為主，這就嚴(yán)重阻礙了行業(yè)管理的提升。在我國國民經(jīng)濟(jì)中，政府針對(duì)相關(guān)領(lǐng)域問題的主要干預(yù)方式就是宏觀調(diào)控制度，但是宏觀調(diào)控屬于政策性的行政行為，并不能上升到法律層面，具體的管理制度和政府落實(shí)也無法得到法律的強(qiáng)有力的保護(hù)。隨著當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益多元化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的復(fù)雜性，宏觀調(diào)控手段已經(jīng)無法解決和處理好當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)管理中的新困難新問題，但是我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的法規(guī)體系遲遲不能構(gòu)建，使得行業(yè)發(fā)展中的相關(guān)問題不能以有效的法律手段來及時(shí)化解，阻礙了行業(yè)的發(fā)展。

（三）管理方式的單一性與存在問題的復(fù)雜性矛盾

上文提到過，目前中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)候經(jīng)濟(jì)管理體系，對(duì)于管理受體而言，主要以規(guī)范性法規(guī)或是舉措為主的限制性命令。在實(shí)踐操作中，政府主管部門是按照底線原則進(jìn)行“紅線以上”管理，有令則止，而對(duì)于管理受體應(yīng)該如何，卻比較少，也就是告訴企業(yè)不要做什么 ，至于做什么，政府也沒有明確的態(tài)度。這種注重“堵”而忽略“疏”的管理模式對(duì)國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整體發(fā)展形成很大的不利因素。

三、解決當(dāng)前地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的路徑

（一）建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度體系

為了進(jìn)一步明確行業(yè)發(fā)展和企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，應(yīng)當(dāng)從國家層面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行明確，同時(shí)中央與地方各級(jí)政府要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確的劃分，從而進(jìn)一步對(duì)適合我國國情、重點(diǎn)突出、權(quán)責(zé)明確、層次清晰的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃加以建立。所以，我們努力構(gòu)建與中國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀適應(yīng)的制度，同時(shí)也要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律體系，對(duì)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)進(jìn)行完善落實(shí)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的順利開展。

（二）促進(jìn)社會(huì)中運(yùn)營行業(yè)組織管理職能發(fā)展

政府管理職能應(yīng)該分散開，不應(yīng)該集中于政府一身，西方管理中行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)規(guī)范運(yùn)營的主體，政府負(fù)責(zé)不做什么，而協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)怎么做的問題是。這樣政府的職能能夠更集中于社會(huì)管理，而不是行業(yè)管理。旨在引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展，應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)管理中的作用，借助其工作開展引導(dǎo)行業(yè)內(nèi)部樹立正確的價(jià)值導(dǎo)向。一是相關(guān)政府部門應(yīng)當(dāng)充分的重視房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)其組織的具體行業(yè)管理工作也要加倍注意，充分將行業(yè)商協(xié)會(huì)在政府管理中不斷融入，協(xié)同工作、相互配合。二是應(yīng)當(dāng)對(duì)商協(xié)會(huì)法律體系不斷建立完善，以確保行業(yè)組織管理的合法性和有序性，從而凸顯出行業(yè)商協(xié)會(huì)在規(guī)范經(jīng)營行為等方面的巨大價(jià)值。

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日新月異，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理要進(jìn)一步的加強(qiáng)，并不斷結(jié)合市場發(fā)展調(diào)整和升級(jí)相關(guān)的管理舉措，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義，也必將對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要的推動(dòng)作用，從而實(shí)現(xiàn)我國社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。