完善我國業(yè)主權(quán)利法律保護(hù)的建議

付曉梅

（四川省攀枝花學(xué)院，四川 攀枝花 617000）

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，城市自然而然的不斷成長，目前我國的住房情況發(fā)生了翻天覆地的變化，出現(xiàn)了大量的以住宅小區(qū)、商業(yè)大廈、工業(yè)小區(qū)等形式呈現(xiàn)出來的商品房。在我們的日常生活中，我們業(yè)主的權(quán)利常常受到來自物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主自治組織等的侵害，因此也就產(chǎn)生了許多的矛盾和糾紛。目前業(yè)主權(quán)利的保護(hù)早已成為一個(gè)普遍的社會熱點(diǎn)問題，從政府到專家學(xué)者對此都給與了高度的關(guān)注。雖然2007年出臺了《物權(quán)法》，但這對于業(yè)主權(quán)利的保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，現(xiàn)在仍然存在許多與業(yè)主權(quán)利相關(guān)的制度處于不夠完善的狀態(tài)下。這不僅需要各專家、學(xué)者的研究，借鑒國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和做法，也需要我們在維權(quán)的過程中不斷地摸索和總結(jié)出規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化的法律法規(guī)。為此，筆者提出以下幾方面的法律思考。

一、規(guī)范物業(yè)管理市場

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國物業(yè)管理也應(yīng)運(yùn)而生的，當(dāng)今社會競爭是市場經(jīng)濟(jì)活力的所在，所以把競爭這一理念引入到物業(yè)管理行業(yè)中去，讓物業(yè)服務(wù)公司走向市場，這樣就能進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)公司的水平和物業(yè)服務(wù)工作人員的素質(zhì)。筆者認(rèn)為現(xiàn)階段應(yīng)該加大立法強(qiáng)度，如：（1）、在《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》中增加一些強(qiáng)制性規(guī)定，把“政府倡導(dǎo)”、“鼓勵(lì)”等詞語換掉，使得法律更加有威嚴(yán)。（2）完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度。目前我國的《招投標(biāo)法》第11條規(guī)定：“國務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門確定的國家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目不適宜公開招標(biāo)的，經(jīng)國務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以進(jìn)行邀請招標(biāo)。”《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第8條規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)?！边@兩個(gè)法條在物業(yè)招投標(biāo)方面的規(guī)定是存在沖突的，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該制定專門的關(guān)于物業(yè)方面的招投標(biāo)法，自習(xí)規(guī)定程序、手續(xù)等等問題，這樣一來也可以解決目前兩部法律的沖突。為了方便招投標(biāo)工作順利進(jìn)行和管理，政府還可以建立一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)，如物業(yè)招投標(biāo)中心這樣的，讓所有需要招投標(biāo)的物業(yè)，統(tǒng)統(tǒng)都集中到物業(yè)招投標(biāo)中心來進(jìn)行，以此來保證公開透明。

二、完善物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制

雖然我國已經(jīng)有了中國物業(yè)管理協(xié)會，它是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體的，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聯(lián)合會，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著最直接的聯(lián)系。但是該協(xié)會的《中國物業(yè)管理協(xié)會章程》中許多的規(guī)定也比較籠統(tǒng)、不夠具體的。所以筆者認(rèn)為我們可以借鑒國際上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將某些職能轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理協(xié)會。在國際上如英國、美國等物業(yè)管理相對發(fā)達(dá)的國家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)管理的專業(yè)人員的考核和管理等事項(xiàng)都是由物業(yè)管理協(xié)會來承擔(dān)的，國家和政府不會插手行業(yè)內(nèi)部的具體事項(xiàng)，僅僅只是為了行業(yè)的發(fā)展而制定相關(guān)的法律法規(guī)，為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。在我國政府主管部門的職能太多，所以我們可以慮借鑒國際上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)管理人員的培訓(xùn)和資格審查等一些相關(guān)的職能轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理協(xié)會，讓物業(yè)管理協(xié)會來負(fù)責(zé)具體的實(shí)施。[4]這樣的話，政府就可以更好地發(fā)揮其宏觀調(diào)控的職能，物業(yè)管理協(xié)會也可以發(fā)揮其自身的優(yōu)勢，來對行業(yè)內(nèi)部的進(jìn)行管理和監(jiān)督，這樣也利于物業(yè)監(jiān)督機(jī)制的形成。

目前還要抓緊制定有關(guān)業(yè)主委員會監(jiān)督的立法規(guī)定，使得業(yè)主委員會的監(jiān)督更加具體、實(shí)際、可行。比如在物業(yè)小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主監(jiān)督委員會，這種形式也許會比行政監(jiān)督力度更大，而且監(jiān)督的更加仔細(xì)、嚴(yán)格，這樣也就更加利于我們物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的完善，也能更好的保護(hù)業(yè)主的權(quán)利。

三、完善物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定

物業(yè)服務(wù)合同對于業(yè)主們來說是非常重要的維權(quán)依據(jù)，業(yè)主們與物業(yè)服務(wù)公司之間是基于物業(yè)服務(wù)合同才產(chǎn)生法律關(guān)系的，業(yè)主們基于物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)公司享有合同債權(quán)，所以物業(yè)服務(wù)合同是很重要的。我國的物業(yè)服務(wù)合同全國性的示范文本有兩個(gè)：一個(gè)是《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本），還有一個(gè)是《物業(yè)管理委托合同示范文本》。然而這兩個(gè)示范文本由于規(guī)定的時(shí)間比較早，所以跟不上我國現(xiàn)階段的實(shí)際情況，這樣便造成了出現(xiàn)的實(shí)際問題得不到有效的解決。所以，筆者建議制定全國統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并仔細(xì)規(guī)定業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)的權(quán)利和義務(wù)以及雙方的違約責(zé)任，以此來解決物業(yè)糾紛中業(yè)主和物業(yè)之間的管理責(zé)任問題，這樣規(guī)定后雙方就知道什么責(zé)任歸自己承擔(dān)，什么責(zé)任可由對方承擔(dān)，這樣也就減少了糾紛的出現(xiàn)，業(yè)主的權(quán)利也就能更好的得到維護(hù)。

四、完善我國的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取和管理制度

“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋和配套的設(shè)施設(shè)備極其相關(guān)場地進(jìn)行修繕、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和安全秩序，向業(yè)主們收取的費(fèi)用。而目前我國的《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定過于籠統(tǒng)、不夠具體，缺乏一定的可操作性，這樣便使得物業(yè)服務(wù)公司違反規(guī)定亂提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)甚至亂收取費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用不公開或者對一些欠費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行催繳的程序缺乏有效的法律規(guī)制，從而引發(fā)了一系列的管理費(fèi)用糾紛。所以針對這樣的情況，筆者建議國家應(yīng)該盡快立法來統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)程序、收費(fèi)制度；然后建立公示制度，讓業(yè)主們知道物業(yè)服務(wù)公司收取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)在哪兒；此外還需要建立業(yè)主監(jiān)督機(jī)制，這樣能使業(yè)主們監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司是否存在違法亂收取物業(yè)費(fèi)用的行為，來維護(hù)廣大業(yè)主們的權(quán)利。