不動(dòng)產(chǎn)抵押與租賃之平衡

吳偉倫

廣東金橋百信律師事務(wù)所，廣東 廣州 510623

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押與租賃概述

抵押權(quán)可以在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立，在債務(wù)履行不能時(shí)債權(quán)人享有拍賣(mài)或變賣(mài)標(biāo)的物以受清償而無(wú)需實(shí)際占有的權(quán)利，其目的是擔(dān)保特定債務(wù)的履行。不動(dòng)產(chǎn)成為抵押標(biāo)的物因其自身具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和交換價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)持有需要支付成本且難以轉(zhuǎn)移和變現(xiàn)，因此標(biāo)的物的使用價(jià)值則通常不是債權(quán)人關(guān)注的重點(diǎn)，由債務(wù)人繼續(xù)占有、使用和收益。如對(duì)外出租，則可以最大程度發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的價(jià)值以物盡其用。抵押權(quán)人擁有比其他普通債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)膬?yōu)勢(shì)，抵押權(quán)的實(shí)質(zhì)在于以特定抵押物的交換價(jià)值做擔(dān)保，當(dāng)行使抵押權(quán)條件成就時(shí)，抵押權(quán)人可以依法處分不動(dòng)產(chǎn)抵押物以獲得優(yōu)先受償，充分體現(xiàn)了“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的一般原則，可依照交易雙方合意設(shè)立。抵押的標(biāo)的、范圍、期限、擔(dān)保范圍均可自由界定。

不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)依據(jù)租賃合同產(chǎn)生，承租人占有使用不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物并向出租人支付對(duì)價(jià)。在性質(zhì)上有“債權(quán)說(shuō)”、“物權(quán)說(shuō)”和“債權(quán)物權(quán)化說(shuō)”三種。通說(shuō)承認(rèn)租賃法律關(guān)系屬于合同之債。亦有觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物占有使用和收益等支配性和排他性權(quán)能一并轉(zhuǎn)移至承租人，已經(jīng)明顯超出一般債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，應(yīng)歸為物權(quán)或者準(zhǔn)物權(quán)，但根據(jù)“物權(quán)法定”的基本原則此種觀點(diǎn)硬傷太大。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”源起德國(guó)，實(shí)踐中賦予租賃權(quán)以一定的物權(quán)屬性，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人擁有較為偏向性或者對(duì)抗性的權(quán)利，如就不動(dòng)產(chǎn)租賃物有請(qǐng)求損害賠償和排除妨礙的權(quán)利、對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租和收益的權(quán)利、在不動(dòng)產(chǎn)租賃期間和買(mǎi)賣(mài)時(shí)享有安定期待權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即債權(quán)性質(zhì)之外具有某種物權(quán)化的特征。適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的目的在于側(cè)重保護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人。這種主流立法和實(shí)務(wù)傾向集中體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)化趨勢(shì)。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突的情形

不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物上抵押權(quán)和租賃權(quán)沖突的情形，大致可分為“先租后抵”和“先抵后租”兩種?，F(xiàn)實(shí)生活中“先抵后租”的情況更為普遍，即有效存續(xù)的租賃關(guān)系在抵押權(quán)設(shè)立之后，因不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的性質(zhì)不同，在法理上共存于同一標(biāo)的物并無(wú)不可，如果處理得當(dāng)，租賃物擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的同時(shí)還可提高使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，產(chǎn)生最大化的效用。當(dāng)債務(wù)履行不能，抵押權(quán)人為獲得優(yōu)先受償而推動(dòng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)程序時(shí)，此過(guò)程中如果特定不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物上同時(shí)附有存續(xù)的租賃法律關(guān)系，就存在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)產(chǎn)生沖突的現(xiàn)實(shí)可能性。對(duì)此，較早的解決方案是直接規(guī)定租賃合同對(duì)抵押物的買(mǎi)受人不具有約束力。排除“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律適用，堅(jiān)持“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的基本原則。但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的買(mǎi)受人和賃關(guān)系期間存續(xù)的承租人就直面法律風(fēng)險(xiǎn)和利益沖突，無(wú)法避免地帶來(lái)法律規(guī)定和法律適用效果上的鴻溝。

抵押權(quán)在于擔(dān)保的抵押標(biāo)的物的交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，依照《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定，若抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先存續(xù)的租賃權(quán)，則租賃權(quán)后續(xù)應(yīng)如何處理暫未有法律的明確指引，所以租賃權(quán)在債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)歸于消滅還是失去對(duì)抗性曾引發(fā)爭(zhēng)議。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”側(cè)重保護(hù)承租人的利益，但就難以兼顧對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物買(mǎi)受人的利益平衡，《物權(quán)法》采取務(wù)實(shí)的態(tài)度。堅(jiān)持租賃關(guān)系在前的不受后續(xù)抵押權(quán)設(shè)立的影響；租賃關(guān)系在后的不能對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。但對(duì)于租賃的形式，還存在是否需要進(jìn)行備案登記的理解。租賃權(quán)是一項(xiàng)綜合權(quán)能，是債權(quán)的物權(quán)化，在一定條件下能夠僅憑不動(dòng)產(chǎn)租賃合同就主張對(duì)抗該標(biāo)的物上的抵押權(quán)。但這種對(duì)抗是有限度的對(duì)抗，其限度就是不得影響已經(jīng)登記的抵押權(quán)，即不能逾越“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的基本原則。在效力上對(duì)承租人的側(cè)重保護(hù)的同時(shí)也應(yīng)以不損害經(jīng)登記的抵押權(quán)為限，即不動(dòng)產(chǎn)租賃物上經(jīng)登記的抵押權(quán)的效力優(yōu)于租賃權(quán)。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)之平衡

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)存在現(xiàn)實(shí)沖突的可能性，所涉主體多元，最重要的是處理好承租人和標(biāo)的物買(mǎi)受人這對(duì)關(guān)系。不可否認(rèn)現(xiàn)實(shí)存在抵押人惡意串通第三人通過(guò)“倒簽”租賃合同的方式侵犯抵押權(quán)、阻止買(mǎi)受人接手不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的情況，亦存在抵押權(quán)人粗暴僵硬實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，絲毫不尊重不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物上租賃權(quán)有效存續(xù)的事實(shí)，將承租人和抵押物受讓人卷入直接沖突的情況。在立法活動(dòng)和司法實(shí)踐中兼顧抵押權(quán)和租賃權(quán)的法益平衡和法律適用，協(xié)調(diào)“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”和“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則關(guān)系的大背景下，妥善處理和適當(dāng)平衡各方主體的利益訴求意義重大。如何規(guī)制平衡？

有學(xué)者認(rèn)為，“先抵后租”情形中的“不得對(duì)抗”應(yīng)理解為，經(jīng)登記的抵押權(quán)絕對(duì)優(yōu)于附著于標(biāo)的物上的租賃權(quán)，當(dāng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)條件成就時(shí)，租賃權(quán)歸于消滅。因?yàn)樽赓U關(guān)系存續(xù)于變價(jià)或者拍賣(mài)程序的不動(dòng)產(chǎn)租賃物之上，會(huì)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成不可忽略的負(fù)面影響，抵押物的買(mǎi)受人忌憚?dòng)跇?biāo)的物之上的租賃關(guān)系，則會(huì)調(diào)整受讓價(jià)格和受讓條件，妨礙抵押權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)，即“絕對(duì)對(duì)抗”抵押權(quán)人，這種理解則過(guò)于絕對(duì)。亦有學(xué)者援引“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，認(rèn)為抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)利不得妨礙承租人基于租賃關(guān)系而取得的物權(quán)化的債權(quán)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)應(yīng)該保持一定的隱忍和謙讓?zhuān)Ｗo(hù)通常處于較弱地位的承租人，即租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的效力應(yīng)該堅(jiān)守，不能被輕易抹殺，如果不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物在租賃時(shí)被明確告知已經(jīng)存在抵押權(quán)且經(jīng)過(guò)登記的事實(shí)，則承租人應(yīng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而遭受不能安定的占有、使用標(biāo)的物的不利后果。作為租賃合同成立與否的要件，以賦予租賃權(quán)以顯性強(qiáng)制的對(duì)抗效力。但在現(xiàn)實(shí)生活中，不可否認(rèn)的是租賃強(qiáng)制登記備案的主動(dòng)性較差，實(shí)施難度較大。大量存在未經(jīng)登記備案而生效的租賃合同。在租賃權(quán)立法方面，現(xiàn)階段并沒(méi)有規(guī)定租賃權(quán)采用登記對(duì)抗主義或者登記生效主義的任何一種，參照司法解釋?zhuān)粯?biāo)的物上存在數(shù)份有效租賃合同的，在效力上遵循著占有、登記備案、合同成立在先的適用順位。這顯示以不動(dòng)產(chǎn)租賃合同強(qiáng)制登記備案為手段平衡不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突，尚不具有現(xiàn)實(shí)可行性，其理論還有待完善，其實(shí)踐仍須商榷。

筆者認(rèn)為解決此問(wèn)題，可借鑒日本最新的緩期交付制度。即抵押權(quán)設(shè)立并登記在先，則租賃權(quán)在原則上不得對(duì)抗，但同時(shí)對(duì)買(mǎi)受人附加一定的容忍義務(wù)，買(mǎi)受人已通過(guò)法定程序受讓抵押物的，在其預(yù)期利益可以得到明確保證的情況下，其需給予承租人一個(gè)緩沖期以采取某些必要措施，比如承租人和原出租人協(xié)商退還剩余租期的費(fèi)用，或者另行簽訂新的租賃合同等。緩期交付制度由短期交付制度調(diào)整而來(lái)，改變了短期交付制度下承租人惡意倒簽租賃合同或者強(qiáng)占租賃物導(dǎo)致受讓人抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難或?qū)崿F(xiàn)不能的弊端。在緩期交付期間，承租人也須向抵押物受讓人支付合理對(duì)價(jià)，積極配合買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)其合法權(quán)利，若超過(guò)緩期交付期間，則買(mǎi)受人可以采取諸如申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求承租人承擔(dān)相應(yīng)不利后果等。和空洞的“先抵后租”租賃權(quán)“不得對(duì)抗”抵押權(quán)的原則性法律規(guī)定相比，緩期交付這種實(shí)務(wù)處理技巧計(jì)具有極大的合理性和發(fā)展空間，建議在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候，進(jìn)行系統(tǒng)理論研究并進(jìn)行相應(yīng)的立法評(píng)估。

四、小結(jié)

抵押權(quán)不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，而租賃權(quán)要求占有使用特定標(biāo)的物，這為同一不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物上同時(shí)附著抵押權(quán)和租賃權(quán)提供了理論空間?！拔餀?quán)優(yōu)于債權(quán)”以及“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則已被廣泛接納，但實(shí)踐中特定不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物上抵押權(quán)和租賃權(quán)存在現(xiàn)實(shí)沖突的可能性困難。建議借鑒日本的緩期交付制度，完善立法規(guī)定和實(shí)務(wù)處理技巧，妥善處理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的現(xiàn)實(shí)困境和利益沖突。