宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)用于古村落活化的構(gòu)想
——以F市S區(qū)J村為例

陳潔璇 陳文婷 馮泳琦 羅桃娜 韋 敏

華南農(nóng)業(yè)大學(xué)，廣東 廣州 510000

一、古村落活化的背景與意義

鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略是黨的十九大提出的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略。在鄉(xiāng)村振興的過程中，古村落扮演著重要的角色，具有不可取代的歷史參照價(jià)值。在當(dāng)下，對(duì)古村落進(jìn)行活化保護(hù)具有必要性。

古村落亦稱傳統(tǒng)村落，是指聚居年代久遠(yuǎn)且具有多重獨(dú)特而寶貴價(jià)值的歷史村落，例如歷史文化價(jià)值、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)價(jià)值等，是優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的重要載體。古村落的活化即從外界得到足夠的幫助和支持后，激發(fā)古村落內(nèi)部發(fā)展的活力，最終實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的目的。古村落活化不僅僅是單一的對(duì)古建筑“修舊如舊”，而是應(yīng)守住百年古村的“魂”。所謂百年古村的“魂”，不僅體現(xiàn)在古建筑的外觀上，更重要的是那些附著于在古村的空間格局、人文古跡、生活場(chǎng)景、民風(fēng)民俗等方面的人文精神。這些人文精神的存在，為古村落的發(fā)展提供了精神動(dòng)力，讓古村落的發(fā)展從內(nèi)部煥發(fā)活力?；罨糯迓鋵?duì)于傳承中華傳統(tǒng)文化、提升國(guó)家文化軟實(shí)力具有重要的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和歷史意義。

在調(diào)研過程中，筆者發(fā)現(xiàn)了古村落活化進(jìn)程中出現(xiàn)的一些問題。首先，活化古村落涉及多個(gè)利益相關(guān)方，其中包括政府的利益、村集體的利益、村民的利益等等，在活化過程中個(gè)人利益與集體利益的矛盾較為突出。例如，S區(qū)J村的村民表示，由于許多游客前來參觀游玩，旅客停放車輛占用了村民的交通道路，導(dǎo)致村民日常出入不便。其次，整個(gè)村落缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，活化開發(fā)較為混亂，例如在商業(yè)化運(yùn)作下，某些村落的活化與開發(fā)并沒有結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕c習(xí)俗的特色，商鋪之間同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)態(tài)過于單一等。最后，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口外出務(wù)工，出現(xiàn)了一些有文化價(jià)值的傳統(tǒng)房屋被廢棄與閑置的現(xiàn)象。由于無人居住、年久失修等原因，一些房屋早已破損甚至面臨坍塌之險(xiǎn)，由此可見，古村落活化與保護(hù)迫在眉睫。

古村落的活化離不開鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，村民可以通過農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展獲得財(cái)產(chǎn)收益。然而，無論是發(fā)展生態(tài)綠色農(nóng)業(yè)、抑或開發(fā)休閑旅游業(yè)都需要資金支持，而村民擁有宅基地等土地資源，卻缺少資金；同時(shí)，村民之外的其他一些主體擁有資金卻缺少土地資源。傳統(tǒng)的宅基地制度重在分配住宅用地，保障農(nóng)民享有居所。但隨著城鄉(xiāng)社會(huì)結(jié)構(gòu)變化以及城鄉(xiāng)互動(dòng)的增加，宅基地制度改革具有現(xiàn)實(shí)必要性。

二、研究概況

筆者通過中國(guó)知網(wǎng)查找了大量的相關(guān)資料，試圖從全國(guó)的農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地方中歸納出應(yīng)用較廣泛的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式。其中，國(guó)家行政學(xué)院法學(xué)教研部教授宋志紅對(duì)前期15個(gè)宅基地制度改革試點(diǎn)地方進(jìn)行調(diào)研，從中歸納出五種盤活閑置宅基地和農(nóng)房的法律途徑，其中涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的途徑有農(nóng)戶出租宅基地、農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)[1]。河海大學(xué)法學(xué)院教授陳廣華則對(duì)截至2018年6月底的33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)的改革方案都進(jìn)行了分析，從中梳理出了宅基地盤活流轉(zhuǎn)的四種方式，其中涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的途徑有宅基地及其上房屋租賃、宅基地及其上房屋買賣[2]。除此之外，浙江大學(xué)學(xué)者葉劍鋒和吳宇哲通過調(diào)研，梳理出了義烏市的宅基地集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓及有條件的跨集體轉(zhuǎn)讓模式[3]；溫州大學(xué)商學(xué)院的學(xué)者胡振華也曾分析2013年以來溫州市農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款的試點(diǎn)狀況[4]；東北財(cái)經(jīng)大學(xué)的學(xué)者張軍濤和游斌通過對(duì)江西省余江區(qū)宅基地制度改革實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐恼厥褂脵?quán)人通過租賃、合作、入股合同將一定期限的宅基地使用權(quán)或連同房屋所有權(quán)租賃、合作、入股給符合條件的主體，還賦予農(nóng)戶可以將其擁有的宅基地使用權(quán)和地上房屋所有權(quán)，以抵押的方式獲取貸款的權(quán)利和允許農(nóng)民在宅基地流轉(zhuǎn)后仍有合法住所的前提下，采取轉(zhuǎn)讓、出租等多種方式使宅基地在全區(qū)范圍內(nèi)符合宅基地申請(qǐng)條件的成員之間流轉(zhuǎn)。[5]

此外，相關(guān)試點(diǎn)地區(qū)的政府及實(shí)務(wù)界人士也發(fā)表了一些意見。例如，藺州市自然資源和規(guī)劃局柯城分局的工作人員寧楠楠等人分析了衢州市柯城區(qū)的改革模式，并發(fā)現(xiàn)經(jīng)流轉(zhuǎn)取得的宅基地使用權(quán)及房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)租，也可抵押[6]；婁底市自然資源和規(guī)劃局黨組書記、局長(zhǎng)向乾勇則認(rèn)為婁底市正龍村目前的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)(采取租賃、合伙經(jīng)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)等三種方式)已較為成熟和普遍[7]；廣東中地土地房地產(chǎn)評(píng)估與規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司中的實(shí)務(wù)人士廖成泉等也介紹了寧夏回族自治區(qū)平羅縣的改革情況，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民將閑置宅基地出租、入股以及將宅基地使用權(quán)抵押，同時(shí)，當(dāng)?shù)貙⒄亓鬓D(zhuǎn)范圍從改革要求的集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)擴(kuò)大至在縣域集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)流轉(zhuǎn)[8]。

三、J村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體適用構(gòu)想

(一)宅基地“三權(quán)分置”的概念

宅基地“三權(quán)分置”是指要落實(shí)宅基地所有權(quán)、保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)、適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。簡(jiǎn)而言之就是所有權(quán)歸村集體，而農(nóng)戶享有資格權(quán)，使用權(quán)則用于放活。改革宅基地制度，在維持集體享有宅基地所有權(quán)的前提下，使得宅基地的使用權(quán)與資格權(quán)相分離，村民可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)外有條件地流轉(zhuǎn)宅基地的使用權(quán)。“保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)戶房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)”的主要目的是為了確保村民的居住權(quán)，嚴(yán)守宅基地使用權(quán)的基本保障底線，讓農(nóng)民集體成員權(quán)制度發(fā)揮其應(yīng)有效用，以此達(dá)到實(shí)現(xiàn)公平的價(jià)值目標(biāo)。不論宅基地如何流轉(zhuǎn)，都不能違法改變農(nóng)戶享有的宅基地資格權(quán)。其次，放活“使用權(quán)”，使得農(nóng)戶可以通過出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，有利于釋放土地發(fā)展價(jià)值和活力?，F(xiàn)行的改革規(guī)定，宅基地使用權(quán)的放活應(yīng)遵循嚴(yán)格的限定期限和用途，不得利用農(nóng)村宅基地建設(shè)私人會(huì)館或別墅大院等。

(二)試點(diǎn)村落中主要宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式概述

衢州市柯城區(qū)在2018年起即已開始試點(diǎn)，當(dāng)?shù)乜沙鲎?、抵押宅基地使用?quán)；婁底市正龍村的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已較為成熟和普遍，包括租賃、合伙經(jīng)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)等三種方式。江西省余江區(qū)的改革中，宅基地使用權(quán)人可通過租賃、合作、入股合同將一定期限的宅基地使用權(quán)或連同房屋所有權(quán)租賃、合作、入股給符合條件的主體，并且賦予農(nóng)戶可以將其擁有的宅基地使用權(quán)和地上房屋所有權(quán)，以抵押的方式獲取貸款的權(quán)利，還可以采取轉(zhuǎn)讓、出租等多種方式使宅基地在全區(qū)范圍內(nèi)符合宅基地申請(qǐng)條件的成員之間流轉(zhuǎn)；浙江省德清縣將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)型純化成為典型用益物權(quán)，允許轉(zhuǎn)讓、出讓、出租和抵押；溫州市農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押貸款開始試點(diǎn)；寧夏回族自治區(qū)平羅縣引導(dǎo)農(nóng)民利用閑置宅基地自主經(jīng)營(yíng)、出租、人股等方式獲得收人，同時(shí)賦予宅基地抵押貸款功能，截至2018年11月，平羅縣已辦理農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押293筆貸款金額1288.6萬元。義烏市采取的是集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和有條件跨集體轉(zhuǎn)讓模式。此模式轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓的宅基地及房屋須具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)證書，受讓方須滿足本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員且受讓后持有的宅基地面積不超過控制面積。有條件跨集體轉(zhuǎn)讓模式：允許其農(nóng)村宅基地使用權(quán)在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)。但需要滿足一定的條件。

通過對(duì)全國(guó)宅基地制度改革試點(diǎn)地方的分析，筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式適用較廣泛的有租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、入股這四種方式。筆者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)試點(diǎn)地方盡管會(huì)允許農(nóng)戶采用轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等多種形式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，但是對(duì)于流轉(zhuǎn)條件，如流轉(zhuǎn)對(duì)象、流轉(zhuǎn)期限等都有一定的限制，且各地均有不同。例如大理市規(guī)定：宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)出租，必須有地上建筑物并和地上建筑物一起出租；出租需取得集體經(jīng)濟(jì)組織(村民小組)書面同意；安徽省族德縣允許宅基地跨集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并為農(nóng)民集體頒發(fā)宅基地所有權(quán)人證，為賣方農(nóng)民頒發(fā)宅基地資格權(quán)人證，為相鄰村的買方頒發(fā)宅基地使用權(quán)人證。而抵押和入股在試點(diǎn)地中應(yīng)用相對(duì)較少，法律法規(guī)和地方的改革措施也比較模糊，筆者認(rèn)為，探索抵押和入股的使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式具有較大的研究?jī)r(jià)值。

(三)宅基地使用權(quán)入股和抵押的具體適用構(gòu)想

結(jié)合我國(guó)33個(gè)宅基地“三權(quán)分置”的試點(diǎn)情況，筆者確實(shí)發(fā)現(xiàn)，試點(diǎn)中有不少地區(qū)通過將宅基地使用權(quán)進(jìn)行出租、抵押、入股、轉(zhuǎn)讓等方式來盤活宅基地。通過實(shí)地走訪F市S區(qū)正在進(jìn)行古村落活化的J等村，筆者發(fā)現(xiàn)，在這些村的活化進(jìn)程中，村民總體上希望自身能參與到活化進(jìn)程之中，但目前面臨的問題主要為資金問題。以J村為例，村內(nèi)已經(jīng)成立了旅游管理公司，對(duì)本村也有一定程度上的開發(fā)，但是，部分村民認(rèn)為古村落活化跟自身關(guān)系不大。一方面，自身的房屋既不是古村落特色建筑也不臨近旅游區(qū)，不能參與到古村落保護(hù)和旅游經(jīng)營(yíng)中。另一方面，村民覺得旅游管理公司的收益跟自身的關(guān)系也不大。而且，村民想要加入到古村落活化的進(jìn)程及旅游開發(fā)中往往發(fā)現(xiàn)自身缺乏資金。

筆者發(fā)現(xiàn)，與上述情況形成對(duì)比的是，村民手中主要的不動(dòng)產(chǎn)——宅基地及其之上的房屋按現(xiàn)行的法律法規(guī)卻無法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。基于此，筆者認(rèn)為，探索推行宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式有利于解決J村目前古村落活化中存在的問題，而在這其中，相較于將宅基地使用權(quán)進(jìn)行出租和轉(zhuǎn)讓，抵押和入股更適合J村當(dāng)前的情況，具體詳見下文論述。

1.入股

筆者認(rèn)為鼓勵(lì)村民將宅基地使用權(quán)入股到由村內(nèi)成立的旅游開發(fā)公司，十分有利于解決J村古村落活化現(xiàn)階段面臨的問題。目前，J村主要有兩個(gè)問題：一是村內(nèi)的民宿與商鋪的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均大同小異，缺乏整體的統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致商家們競(jìng)爭(zhēng)激烈，甚至形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，由此會(huì)帶來服務(wù)質(zhì)量參差不齊的后果，很容易敗壞游客對(duì)J村的印象。二是J村旅游業(yè)的繁榮興旺沒有直接惠及當(dāng)?shù)厝w村民，收益的僅僅是在村內(nèi)開商鋪的店家們。與此同時(shí)，過大的游客量對(duì)當(dāng)?shù)卮迕竦纳畎矊帋砗艽罄_，村民與旅游公司存在利益矛盾沖突。目前，J村已經(jīng)意識(shí)到要整合村內(nèi)資源去解決問題、攜手村民一起發(fā)展當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)，村內(nèi)的旅游開發(fā)公司也已經(jīng)初具雛形。

針對(duì)J村的情況，筆者認(rèn)為，鼓勵(lì)村民將宅基地使用權(quán)入股到由村內(nèi)的旅游開發(fā)公司，有利于解決J村目前面臨的問題。村民將宅基地使用權(quán)入股到由村內(nèi)的旅游開發(fā)公司有利于提高村民騰出閑置農(nóng)房的積極性，之后交由專業(yè)公司以統(tǒng)一對(duì)小、微和分散的閑置農(nóng)房進(jìn)行合理的規(guī)劃、建設(shè)，有秩序地運(yùn)營(yíng)特色民宿和商鋪，從而推動(dòng)J村古村落旅游產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。同時(shí)，也能夠集結(jié)本村民的所有力量，將J村的古村落旅游經(jīng)濟(jì)與本集體村民的利益緊密聯(lián)系起來，使古村落活化的成果與村民共享，村民的收入，提高村民的生活水平。

當(dāng)前，推動(dòng)村民將宅基地使用權(quán)入股到由村內(nèi)的旅游開發(fā)公司，筆者認(rèn)為需從以下幾個(gè)方面入手：

一是完善宅基地使用權(quán)入股的相關(guān)立法。目前，推行宅基地使用權(quán)入股的政策與現(xiàn)行的《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《土地管理法》等法律存在沖突，為了使宅基地使用權(quán)入股更加有法律依據(jù)，應(yīng)對(duì)涉及的相關(guān)法律進(jìn)行修改。

二是加緊完成農(nóng)村宅基地確權(quán)登記，明確宅基地的“三權(quán)”劃分，為宅基地使用權(quán)入股提供明確的產(chǎn)權(quán)證明。這也是宅基地使用權(quán)得以順利實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的前提條件之一。完成農(nóng)村宅基地確權(quán)登記后，村民持有“宅基地資格/房屋所有權(quán)”證，村委會(huì)持有宅基地所有權(quán)證。村民如果將宅基地使用權(quán)入股到村內(nèi)的旅游開發(fā)公司，則公司持有“宅基地使用權(quán)/房屋使用權(quán)”證。

三是確定宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)年限。筆者認(rèn)為，可以效仿《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》中規(guī)定，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最高期限為70年。即，規(guī)定宅基地使用權(quán)入股年限最高為70年，期限屆滿后旅游開發(fā)公司可優(yōu)先續(xù)期。70年后使用權(quán)再次回歸資格人手中，這對(duì)農(nóng)民的基本生活有一定保障性作用。

四是農(nóng)村宅基地使用權(quán)入股公司的形態(tài)。公司的形態(tài)最好是有限責(zé)任公司。因?yàn)樵诠举Y本募集方面，有限責(zé)任公司資本只能由全體股東認(rèn)繳，但是股份有限公司可以向社會(huì)公開募集資本，這就意味著股份有限公司中非農(nóng)戶的股權(quán)比例可能會(huì)過高。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，有限責(zé)任公司的股權(quán)對(duì)內(nèi)轉(zhuǎn)讓是自由的，但對(duì)外轉(zhuǎn)讓須取得其他股東的同意；股份有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓完全自由，這不僅使公司的農(nóng)業(yè)用途難以保證，而且極易將農(nóng)戶股東的股權(quán)置換成非農(nóng)戶股東的股權(quán)，不利于農(nóng)戶股東權(quán)利的保證。

五是完善內(nèi)部組織架構(gòu)和股權(quán)設(shè)置，保障農(nóng)戶股東的權(quán)利。在組織架構(gòu)方面，設(shè)立股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及財(cái)務(wù)管理制度?？梢酝ㄟ^對(duì)一些制度的設(shè)計(jì)，來保證農(nóng)戶股東實(shí)質(zhì)參與公司經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。如，可以規(guī)定農(nóng)戶代表在董事會(huì)中的一定占比，防止農(nóng)戶股東對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)落空。

六是關(guān)于股權(quán)流轉(zhuǎn)。股東的股權(quán)在股東間可以自由流轉(zhuǎn)，若流轉(zhuǎn)到公司之外，在取得過半數(shù)股東同意的前提下允許流轉(zhuǎn)。為了排除村委會(huì)的不當(dāng)干預(yù)，在各類組織形式的股東大會(huì)(社員大會(huì))、董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)中，村委會(huì)的組織干部要進(jìn)行回避，不能擔(dān)任要職。同時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由股東(社員)大會(huì)決定，村委會(huì)不能干預(yù)。最后，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，要注意轉(zhuǎn)讓后農(nóng)戶股東與非農(nóng)戶股東所持股權(quán)比例，要確保農(nóng)戶股東轉(zhuǎn)讓后在各類入股組織形式中的絕對(duì)控股權(quán)，避免非農(nóng)戶股東的絕對(duì)操控。

七是給予保底分紅，保障農(nóng)戶股東的生存需求，這也是宅基地三權(quán)分置政策對(duì)農(nóng)民生存保障最重要的體現(xiàn)。農(nóng)戶將其宅基地使用權(quán)入股之后，應(yīng)當(dāng)保證農(nóng)戶股東每年的保底分紅權(quán)，確保農(nóng)戶最基本的生存需求。而沒有保底分紅，就意味著如果公司沒有盈利，農(nóng)戶們可能面臨生存危機(jī)。同時(shí)，在公司的勞動(dòng)者錄用制度中，農(nóng)戶股東可以優(yōu)先錄用，使農(nóng)戶能夠就業(yè)且獲得工資性收入，從而增加農(nóng)戶的收入。

八是由于現(xiàn)實(shí)中存在匿名股東的情況，以及宅基地三權(quán)分置政策特地強(qiáng)調(diào)的保障性特點(diǎn)，因此要尤其注重明確股東身份，保障農(nóng)戶作為匿名股東的權(quán)利。股東身份的確認(rèn)是農(nóng)戶股東擁有所有權(quán)利的前提，也是農(nóng)戶股東行使其收益分紅權(quán)、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)等權(quán)利的前提。因此，一方面，要規(guī)范宅基地使用權(quán)入股合同的簽訂，在合同中應(yīng)明確各方的權(quán)利義務(wù)及利潤(rùn)的分配方式。另一方面，要落實(shí)好農(nóng)戶股東的注冊(cè)登記工作，發(fā)放出資證明書，以保證其參與所入股的公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)和作為分紅的依據(jù)。

2.抵押

在古村落活化中，有不少村民想要通過經(jīng)營(yíng)活動(dòng)參與到古村落活化過程之中，但往往首要困難便是資金問題。筆者認(rèn)為，在探索推行農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的背景下，推行宅基地使用權(quán)抵押有利于拓寬村民獲取資金的渠道。而且，相較于通過出租、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)而言，抵押宅基地使用權(quán)能使村民在獲得資金的同時(shí)，不影響其對(duì)宅基地的占有和使用。

在古村落活化上，J村具有事先聘請(qǐng)專家規(guī)劃村莊并取得一定知名度的先行優(yōu)勢(shì)，又具有已經(jīng)成立旅游管理公司的管理和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。J村在古村落活化方面得到了多方的肯定，并具有較好的發(fā)展前景。在這樣的背景下，村民對(duì)于參與J村的古村落活化和旅游發(fā)展具有較大的積極性。如果村民可以利用通過抵押宅基地使用權(quán)得得資金，這些資金既可以用于自身經(jīng)營(yíng)，配合古村落活化經(jīng)營(yíng)民宿、特色餐飲等，也可以用于入股當(dāng)?shù)氐穆糜喂芾砉?，參與古村落活化的建設(shè)和發(fā)展，共享成果。

而當(dāng)前，要推行宅基地使用權(quán)抵押的做法，筆者認(rèn)為需從以下幾方面入手：

一是完善宅基地使用權(quán)抵押的相關(guān)立法?，F(xiàn)行的《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》等法律都規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。若要真正推行宅基地使用權(quán)抵押，首先要通過相關(guān)的立法來為其提供法律依據(jù)，使其合法化。

二是加緊完成宅基地確權(quán)工作，明確宅基地的“三權(quán)”劃分，為宅基地使用權(quán)抵押提供明確的產(chǎn)權(quán)證明。這也是宅基地使用權(quán)得以順利實(shí)現(xiàn)抵押的前提條件之一。

三是基于宅基地本身具有的保障特性，建議國(guó)家、金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)民自身要采取相應(yīng)的措施，讓宅基地在加強(qiáng)流轉(zhuǎn)的情況下不輕易因意外情況而流失。首先，國(guó)家和各級(jí)政府要做好引導(dǎo)，在督促金融機(jī)構(gòu)接受宅基地抵押時(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控的同時(shí)，也可以考慮給予其貸款利息補(bǔ)貼。同時(shí)，對(duì)于農(nóng)民要適當(dāng)進(jìn)行引導(dǎo)，引導(dǎo)農(nóng)民正確參與宅基地流轉(zhuǎn)，盡量避免因意外情況失去宅基地的情況發(fā)生。其次是金融機(jī)構(gòu)自身可以考慮設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)緩沖機(jī)制。在信用記錄較好的農(nóng)戶未能及時(shí)還貸時(shí)，考慮設(shè)立一個(gè)緩行期。在緩行期內(nèi)適當(dāng)提高貸款的利率，讓村民在緩行期內(nèi)解決資金問題，爭(zhēng)取償還貸款，使最終宅基地使用權(quán)不流失。同時(shí)，農(nóng)民自身也要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，他們可以考慮采用購(gòu)買保險(xiǎn)等方式，減少因意外情況無法償還貸款而使宅基地流失的情況發(fā)生。

四是有條件地放開宅基地受讓主體的限制，同時(shí)賦予本村集體內(nèi)部的優(yōu)先受讓權(quán)。在抵押宅基地使用權(quán)的村民實(shí)在無法償還貸款的情況下，金融機(jī)構(gòu)只能通過宅基地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，而金融機(jī)構(gòu)并不是宅基地使用權(quán)的適格主體，只能通過流轉(zhuǎn)宅基地的使用權(quán)取得價(jià)款。綜上，筆者建議應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放開宅基地受讓主體的限制，允許本集體以外的人員受讓，但是受讓應(yīng)有數(shù)量限制，可規(guī)定村集體以外的人員只限于受讓同一個(gè)村集體內(nèi)的一塊宅基地。同時(shí)，應(yīng)賦予本村集體的優(yōu)先受讓權(quán)，讓宅基地優(yōu)先回到本村集體之中。

四、結(jié)語

宅基地三權(quán)分置的改革不僅能夠保障農(nóng)民不喪失對(duì)宅基地的占有，還可以增強(qiáng)宅基地的財(cái)產(chǎn)功能，使得農(nóng)民將宅基地這一資源進(jìn)行合理有效的利用，從而盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)，助力古村落活化。筆者通過對(duì)全國(guó)宅基地制度改革試點(diǎn)地方的分析，得出了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的幾種常用方式，并著重分析了其中抵押和入股的使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式。這兩種宅基地“三權(quán)分置”的探索方式，可以在彌補(bǔ)J村古村落活化過程中出現(xiàn)的村民資金不足問題的同時(shí)，提高閑置宅基地的利用率，從而提高村民參與古村落活化的參與度與積極性。

宅基地的“三權(quán)分置”的改革將會(huì)對(duì)古村落發(fā)展起到重要作用，筆者希望宅基地“三權(quán)分置”的改革能夠早日全面實(shí)施，突出宅基地抵押、入股的財(cái)產(chǎn)功能，從而推動(dòng)古村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，助力古村落活化。