ODR在在線短租領(lǐng)域房東自營(yíng)模式下的應(yīng)用

吳擷柳

（401120 西南政法大學(xué) 重慶）

一、在線短租模式的概念

“在線短租”模式是依托于共享經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)生的一種住房共享模式。該模式介于傳統(tǒng)的酒店服務(wù)和房屋租賃之間，將閑置的房屋通過(guò)社會(huì)化的平臺(tái)與他人共享從而牟利，整合了酒店經(jīng)營(yíng)的服務(wù)理念和居民住宅空間資源，提高了資源利用率，創(chuàng)造了更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，在線短租模式就是“互聯(lián)網(wǎng)+短租”，即互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與短租交易相結(jié)合的一種新型商業(yè)模式。房東在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上發(fā)布房屋信息，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)集聚、整合房東的房屋資源，房客根據(jù)需求自行選擇匹配心儀的房屋資源。

二、房東自營(yíng)模式的概念

房東自營(yíng)模式是在線短租交易下的一種主要商業(yè)模式，其本質(zhì)上是C2C電子商務(wù)模式，即一種遠(yuǎn)程的、非面對(duì)面交易模式，在整個(gè)交易過(guò)程中，交易雙方當(dāng)事人完全依賴于對(duì)方發(fā)布信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。運(yùn)營(yíng)公司在線上為房東和房客搭建一個(gè)在線溝通和交易平臺(tái)，并通過(guò)財(cái)產(chǎn)、人身安全保障方案及身份識(shí)別等機(jī)制建立綠色平臺(tái)生態(tài)系統(tǒng)。在此類商業(yè)模式下運(yùn)營(yíng)公司以向房客收取傭金，向房東收取附加費(fèi)用盈利。

房東自營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)成本低且擴(kuò)張速度快，在短期內(nèi)就能形成龐大的數(shù)據(jù)體系，在居民消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)的今天能夠?yàn)槠脚_(tái)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。但此類運(yùn)營(yíng)平臺(tái)為避免糾紛往往只承認(rèn)自己是一個(gè)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司，只負(fù)責(zé)核實(shí)房東發(fā)布的信息是否符合網(wǎng)站的要求，此做法極大程度上導(dǎo)致了房源質(zhì)量和服務(wù)水平的良莠不齊。

C2C電子商務(wù)模式是基于信息披露而產(chǎn)生的，充分完全的信息披露對(duì)于在線交易的完成具有重要意義。C2C模式下信息披露的真實(shí)性常常與信用機(jī)制掛鉤。然而平臺(tái)自有信用機(jī)制往往存在問(wèn)題，普遍存在信用炒作（交易雙方以一方或雙方增加“會(huì)員積累信用”為目的，虛構(gòu)交易事實(shí)或?qū)嵤┳阋杂绊懰恕皶?huì)員積累信用”的行為）。常見(jiàn)的方式有虛擬交易中的職業(yè)好評(píng)，和實(shí)際交易中的賣家強(qiáng)迫買家好評(píng)或強(qiáng)迫賣家刪除惡評(píng)。在短租交易平臺(tái)上同樣存在著這樣的問(wèn)題，房主和租客串通，互相給予好評(píng)，從而得到平臺(tái)上的優(yōu)惠的行為屢見(jiàn)不鮮。

三、房東自營(yíng)模式下的內(nèi)部法律關(guān)系

從內(nèi)部法律關(guān)系上看，房屋自營(yíng)模式下的短租交易主要涉及三方主體，即房東、房客和短租運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

（一）房東和房客之間的法律關(guān)系

房東在短租運(yùn)營(yíng)平臺(tái)上發(fā)布房屋、價(jià)款信息或其他具體的租賃協(xié)議，房客自行瀏覽選擇，確定適合的房源后支付價(jià)款。該類行為成立電子合同下的點(diǎn)擊型合同，即賣方在網(wǎng)上發(fā)布產(chǎn)品用途、價(jià)款等信息，買方如有購(gòu)買意愿，則鍵入買方信息、銀行卡并附具密碼，得到賣方認(rèn)可后即成立的一種合同。房客支付價(jià)款即表示與房主就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)，最終成立房屋租賃合同。房東和房客之間構(gòu)成形式和實(shí)質(zhì)上的租賃關(guān)系。

（二）房東和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)之間的法律關(guān)系

在C2C模式下，網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的提供者在為買賣雙方提供交易平臺(tái)的過(guò)程中，產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)上的中介效果。雖然網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者將網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)對(duì)網(wǎng)絡(luò)用戶免費(fèi)開放，并未因提供網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)而收取相應(yīng)的費(fèi)用，但交易完成后網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的提供者向房東收取附加費(fèi)用，向房客收取傭金的行為使其所獲收益具有了居間報(bào)酬的性質(zhì)。

且房東和房客在網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上進(jìn)行注冊(cè)時(shí)需要同意一系列的服務(wù)條款，而這些條款往往規(guī)定了房東、房客以及短租平臺(tái)的相關(guān)權(quán)利與義務(wù)，通常明確了短租平臺(tái)向房客提供房源信息并向房東報(bào)告房客預(yù)訂房源的通知的義務(wù)。則有理由在房東和房客同意了服務(wù)條款后推定當(dāng)事人之間達(dá)成了訂立居間合同的合意。

短租平臺(tái)向房東和房客提供訂立合同的媒介服務(wù)，房東和房客支付報(bào)酬。由此可見(jiàn)，房東和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)之間構(gòu)成居間關(guān)系。

（三）房客和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)之間的法律關(guān)系

無(wú)需贅述，房客和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)之間亦成立居間合同關(guān)系。

根據(jù)上述分析，運(yùn)營(yíng)平臺(tái)僅僅是居間人的身份，作為中介方的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，其法律作用相對(duì)較弱，相應(yīng)的法律責(zé)任也會(huì)較少。

四、房東自營(yíng)模式下的法律糾紛（以房東和房客之間的沖突為主）

（一）完全違約行為

（1）房東在已經(jīng)接受預(yù)約的情況下將房屋出租給他人，致使房客在約定的期間內(nèi)無(wú)房可租。

（2）房客預(yù)定了房間，但單方面取消預(yù)約致使房東遭受損失。

（二）部分違約行為

部分違約行為多發(fā)生在房東身上，多為房東延遲履行或者不完全履行自己的義務(wù)。

例如：因?yàn)榉繓|清掃房間不及時(shí)導(dǎo)致房客延遲入住，或是房屋的實(shí)際情況與描述不符，不符合房客的消費(fèi)預(yù)期。

（三）侵權(quán)行為

在房屋在線短租中侵權(quán)行為時(shí)常發(fā)生，且表現(xiàn)為房東與房客互相侵權(quán)。

1.房東侵犯房客的隱私權(quán)

房東在住房?jī)?nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備侵犯房客隱私權(quán)的事件層出不窮。據(jù)美國(guó)《財(cái)富》雜志的報(bào)道，Airbnb位于佛羅里達(dá)州長(zhǎng)船島的一間民宿房被發(fā)現(xiàn)裝有隱藏?cái)z像頭。一對(duì)夫婦在前去當(dāng)?shù)芈糜螘r(shí)預(yù)訂了該間民宿，入住時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室的煙霧警報(bào)器中裝有隱藏?cái)z像頭，租客因此而報(bào)警，事后該房東被逮捕。Airbnb在臺(tái)灣的一間民宿也被中國(guó)用戶發(fā)現(xiàn)裝有針孔攝像頭，對(duì)此，Airbnb給出的回應(yīng)是“已經(jīng)立即將該房東移出Airbnb社區(qū)，并且為這位房客提供全額退款”，并強(qiáng)調(diào)對(duì)于任何侵犯隱私的行為，都采取零容忍政策。

盡管在Airbnb的服務(wù)條款中明確規(guī)定如果房東在房源內(nèi)或房源周圍安裝有監(jiān)控?cái)z像頭，即使這些攝像頭處于關(guān)閉狀態(tài)或沒(méi)有連接，Airbnb也要求房東在房屋守則中清楚說(shuō)明相關(guān)信息。此外，Airbnb還要求房東披露是否正在進(jìn)行錄制。但這項(xiàng)致力于事前預(yù)防且?guī)缀鯖](méi)有強(qiáng)制力的條款，對(duì)于阻止偷窺監(jiān)視事件的發(fā)生可謂是無(wú)能為力。

2.房客侵犯房東的財(cái)產(chǎn)權(quán)

房東放置在房?jī)?nèi)的貴重物品被房客偷盜或是房客損壞房屋內(nèi)的固定設(shè)施。

五、上述租賃糾紛的傳統(tǒng)解決方式及其弊端

對(duì)于公訴案件房東和房客自然是借助司法機(jī)關(guān)維護(hù)自己的合法權(quán)益，但是對(duì)于常見(jiàn)的侵權(quán)糾紛，房東和房客的選擇遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止訴訟這一種形式。

（一）訴訟

原告將自己的請(qǐng)求直接訴諸法院，是最具有權(quán)威性的一種糾紛解決方式。

弊端：

1.高成本、低效率

在房東自營(yíng)模式下的糾紛主體其常住地往往不在同一個(gè)地區(qū)，為解決糾紛進(jìn)行訴訟其耗費(fèi)的人力、物力較高，加之訴訟程序比較繁雜，周期較長(zhǎng)，致使訴訟成本高，效率不足。

2.國(guó)外判決執(zhí)行難

該種弊端發(fā)生在跨國(guó)短租糾紛中。在跨國(guó)糾紛中根據(jù)國(guó)際私法上規(guī)定的連結(jié)點(diǎn)確定法院管轄權(quán)，通常為屬地連結(jié)點(diǎn)、屬人連結(jié)點(diǎn)和主觀性連結(jié)點(diǎn)。一個(gè)案件往往不止一個(gè)連結(jié)點(diǎn)，因此可供原告選擇的訴訟法院自然不止一個(gè)。在這種情況下，原告通常會(huì)選擇對(duì)自己有利的國(guó)家的法院提起訴訟。如果原告選擇的法院又與案件的實(shí)體爭(zhēng)議沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義上的關(guān)聯(lián)且承認(rèn)與執(zhí)行地法院對(duì)該案也有管轄權(quán)的話，那么原判決法院的管轄權(quán)很可能被認(rèn)定為不合格管轄權(quán)，從而判決無(wú)法得到承認(rèn)和執(zhí)行。

（二）仲裁

當(dāng)事人雙方依據(jù)私法自治的原則訂立仲裁協(xié)議，將爭(zhēng)議提交到由仲裁員組成的仲裁庭進(jìn)行裁判。

弊端：實(shí)踐中很少采用這種方式，在爭(zhēng)議發(fā)生前當(dāng)事人雙方很少達(dá)成仲裁協(xié)議。糾紛發(fā)生后因?yàn)榫嚯x的局限性也難以達(dá)成協(xié)議。

（三）和解和調(diào)解

“和解”是雙方當(dāng)事人之間通過(guò)信息的交換和溝通，就產(chǎn)生糾紛的事項(xiàng)達(dá)成共識(shí)和就糾紛的解決做出一致的決定的過(guò)程和結(jié)果。和解主要是依賴于協(xié)商。

“調(diào)解”是指糾紛的當(dāng)事人在中立的第三方的介入下，通過(guò)談判達(dá)成和解、解決糾紛的過(guò)程和結(jié)果。

弊端：糾紛發(fā)生后因?yàn)榫嚯x的局限性難以達(dá)成協(xié)議。

六、ODR的概念

ODR(Online Dispute Resolution)在線糾紛解決機(jī)制是一種依托于ADR(Alternative Dispute Resolution)替代性糾紛解決機(jī)制而產(chǎn)生的新興的爭(zhēng)議解決機(jī)制，能夠獨(dú)立于當(dāng)事人的物理場(chǎng)所，是一種主要利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行的爭(zhēng)議解決機(jī)制。其主要模式是把ADR的方法和經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到全球電子商務(wù)環(huán)境中，以解決大量出現(xiàn)的在線糾紛的一種機(jī)制。

ODR的出現(xiàn)不是要代替司法解決糾紛的機(jī)制，而是彌補(bǔ)司法機(jī)制的不足。在全球電子商務(wù)環(huán)境下，以地域和國(guó)家主權(quán)概念為基礎(chǔ)的司法機(jī)制，在解決迅速發(fā)展的電子商務(wù)所引起的大量糾紛面前，將不得不面臨一系列復(fù)雜的法律、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，例如管轄問(wèn)題、適用的實(shí)體規(guī)范問(wèn)題、裁決的承認(rèn)和執(zhí)行問(wèn)題，以及費(fèi)時(shí)的拖延、昂貴的訴訟費(fèi)用等等。而ODR的出現(xiàn)將在極大程度上解決這一系列問(wèn)題。

七、ODR在爭(zhēng)議解決中所具備的優(yōu)勢(shì)

（一）便捷性

在互聯(lián)網(wǎng)的幫助下當(dāng)事人能夠突破時(shí)間和空間的限制，隨時(shí)隨地進(jìn)入ODR程序。

（二）經(jīng)濟(jì)性

與訴訟以及其他需要突破距離局限性的糾紛解決機(jī)制相比，當(dāng)事人利用ODR解決爭(zhēng)議的成本較低，一臺(tái)聯(lián)網(wǎng)的電腦就能夠使當(dāng)事人之間進(jìn)行協(xié)商，利用電子郵件等工具傳遞相關(guān)材料耗時(shí)短，易于當(dāng)事人取得。

（三）弱對(duì)抗性

與傳統(tǒng)的ADR相比，ODR避免了當(dāng)事人的直接會(huì)面，有效避免了當(dāng)事人之間因糾紛解決而產(chǎn)生正面化沖突，有助于雙方當(dāng)事人在爭(zhēng)議發(fā)生后保持合作關(guān)系。

（四）靈活性

綜合應(yīng)用調(diào)解和仲裁兩種方式。一般情況下，ODR先進(jìn)性調(diào)解，在調(diào)解不成的情況下可以選擇進(jìn)行仲裁。這與我國(guó)的仲裁法不謀而合，《中華人民共和國(guó)仲裁法》第51條規(guī)定“仲裁庭在作出裁決前，可以先行調(diào)解，當(dāng)事人自愿調(diào)解的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出裁決。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，仲裁庭應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書或者根據(jù)協(xié)議的結(jié)果制作裁決書。調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力?！?/p>

八、ODR在國(guó)內(nèi)發(fā)展的困境

（一）安全性與保密性問(wèn)題

在ADR模式中，我們可以采取限制的方式來(lái)保障信息的安全性，但在ODR模式中所有的資料，包括當(dāng)事人的爭(zhēng)議請(qǐng)求、證據(jù)等都是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)傳播，而互聯(lián)網(wǎng)因其開放性使得資料的傳播十分便捷，這提高了當(dāng)事人相關(guān)資料的保密難度。對(duì)網(wǎng)絡(luò)的安全性提出很高要求。

（二）ODR合法性基礎(chǔ)的缺失

目前我國(guó)關(guān)于ODR的相關(guān)制度建設(shè)尚不完備，與電子商務(wù)相關(guān)的立法也有限單一。由于我國(guó)并未從法律的層面建立ODR模式，甚至是電子商務(wù)糾紛的解決機(jī)制，使得ODR的實(shí)施缺乏合法性基礎(chǔ)，很大程度地阻礙了ODR模式發(fā)展。

（三）ODR的承認(rèn)與執(zhí)行問(wèn)題

裁決的執(zhí)行有兩種方式：一是當(dāng)事人主動(dòng)履行；二是依靠代表國(guó)家公權(quán)力的強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)強(qiáng)制履行。但是ODR從本質(zhì)上排除國(guó)家公權(quán)力的，因此只能依靠當(dāng)事人的自覺(jué)。但當(dāng)事人是否自動(dòng)履行又往往掛靠于當(dāng)事人對(duì)糾紛解決機(jī)構(gòu)的信任程度和對(duì)解決結(jié)果的滿意程度。一旦當(dāng)事人拒絕履行，沒(méi)有國(guó)家公權(quán)力支持的ODR將形同虛設(shè)，其裁決結(jié)果的可執(zhí)行性將大打折扣。

（四）ODR難以取得消費(fèi)者的信任

在線爭(zhēng)議解決機(jī)制其主要的支撐力在于信任——當(dāng)事人雙方、爭(zhēng)議解決平臺(tái)之間的信任。ODR作為一種新興的糾紛解決機(jī)制，在中國(guó)的發(fā)展尚不成熟，存在諸多難題，在這種情況下難以獲得多數(shù)消費(fèi)者的信任，致使一般民眾不敢輕易把糾紛提交ODR解決。

九、ODR在在線短租領(lǐng)域房東自營(yíng)模式下的應(yīng)用

（一）短租交易平臺(tái)

短租交易平臺(tái)的發(fā)展依靠的是源源不斷的房源信息以及由這些房源信息吸引而來(lái)的注冊(cè)用戶。如果短租交易平臺(tái)僅僅認(rèn)可自己的居間人身份，以此來(lái)規(guī)避責(zé)任，放任房東和房客之間的糾紛，短期來(lái)看確實(shí)為公司減少了不必要的麻煩，長(zhǎng)期而言這樣的做法反而會(huì)降低用戶的消費(fèi)體驗(yàn)從而減少用戶量。由此筆者建議短租平臺(tái)主動(dòng)與相關(guān)的ODR在線糾紛解決機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)系，為用戶之間的糾紛指定ODR機(jī)構(gòu)。

（二）國(guó)家政府

加強(qiáng)相關(guān)法制建設(shè)，出臺(tái)一套關(guān)于ODR的官方標(biāo)準(zhǔn)，為ODR的合法性提供基礎(chǔ)。

（三）消費(fèi)者

在糾紛發(fā)生后積極主動(dòng)了解ODR，對(duì)ODR持一個(gè)開放包容的態(tài)度。