我國(guó)應(yīng)設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置制度

黃舒婷

廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)，廣東 廣州 510006

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)不明

在討論登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤造成損害應(yīng)進(jìn)行賠償前，應(yīng)先討論登記機(jī)構(gòu)是否已按相關(guān)法律規(guī)定盡職地履行了法定職責(zé)。然而，我國(guó)《物權(quán)法》第十二條對(duì)登記錯(cuò)誤進(jìn)行歸責(zé)時(shí)對(duì)登記機(jī)構(gòu)審查義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)提及，導(dǎo)致學(xué)界在此問(wèn)題上出現(xiàn)較大分歧。部分學(xué)者認(rèn)為該條款規(guī)定的是形式審查標(biāo)準(zhǔn)，主張登記機(jī)構(gòu)在登記時(shí)只需審查申請(qǐng)材料符合真實(shí)、合法的條件即可；部分學(xué)者則主張“查驗(yàn)”和“如實(shí)”兩次表明了登記機(jī)構(gòu)不僅要在形式上正當(dāng)執(zhí)行申請(qǐng)程序，而且應(yīng)使得登記事項(xiàng)和實(shí)際權(quán)利狀態(tài)一致，即要盡到實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)。兩派學(xué)者各執(zhí)一詞，爭(zhēng)議較大。

學(xué)者們對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查標(biāo)準(zhǔn)存在較大爭(zhēng)議。然而究其原因可以發(fā)現(xiàn)，不同審查標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)論根源是制度價(jià)值目標(biāo)不同。形式審查標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)價(jià)值是效率和自治而實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)價(jià)值是安全和公信力。兩者無(wú)對(duì)錯(cuò)之分，其實(shí)質(zhì)為價(jià)值取舍問(wèn)題。

二、域外制度的思考與借鑒

審查標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)更利于保障交易安全但實(shí)質(zhì)深入的審查同時(shí)導(dǎo)致登記效率低下且有阻礙公民財(cái)產(chǎn)自治之嫌。然而，他山之石可以攻玉，筆者認(rèn)為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)則可以擺脫審查標(biāo)準(zhǔn)擇一確定的刻板桎梏，借鑒國(guó)外的不動(dòng)產(chǎn)公證前置登記審查模式來(lái)達(dá)致同一目的。不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置制度由公證機(jī)關(guān)事先經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)審查，再由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)予以登記，既提高了登記效率又保障了交易安全。為使借鑒樣本與中國(guó)法律體系更接近，更具說(shuō)服力，筆者將在下文借鑒分析同為大陸法系且采納登記要件主義的德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式。

合法性是德國(guó)最重要的原則之一。德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要審查登記申請(qǐng)是否合法，符合法律規(guī)定的條件。①但是如果對(duì)每一個(gè)事項(xiàng)都嚴(yán)格審查，則需要大量人力和財(cái)力的投入，因而德國(guó)規(guī)定了“代替事項(xiàng)“即“登記同意原則”②和“在先已登記原則”③。依據(jù)該原則，德國(guó)登記機(jī)構(gòu)改變以前須對(duì)原因關(guān)系和實(shí)體法律關(guān)系意思表示進(jìn)行審查的做法而僅需審查“代替事項(xiàng)”。④在登記同意原則方面，由于法官無(wú)法考證當(dāng)事人內(nèi)心真意，為減少由于證據(jù)不足導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的賠償風(fēng)險(xiǎn)，德國(guó)規(guī)定了強(qiáng)制性要求登記同意的形式，即采用公證或官方證件的形式對(duì)登記同意予以證實(shí)。⑤該制度設(shè)計(jì)的目的是采納法定公證的形式來(lái)對(duì)須證明的事項(xiàng)進(jìn)行程序上的分流，轉(zhuǎn)移登記機(jī)構(gòu)審查的部分職責(zé)。由法律共同體內(nèi)的公證機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系進(jìn)行實(shí)體法律關(guān)系審查和公證，是德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基石。此為德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的強(qiáng)制公證前置制度。強(qiáng)制的公證前置程序極大提高了不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的效率且兼顧了真實(shí)的法治理念，為我國(guó)登記機(jī)構(gòu)登記審查義務(wù)制度的完善提供了借鑒藍(lán)本。

三、我國(guó)設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置制度的必要性和可行性分析

由上文分析可得，強(qiáng)制性的公證前置程序由公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)審查的職能，使得公證成為了登記的“風(fēng)險(xiǎn)過(guò)濾器”，公證機(jī)構(gòu)與登記機(jī)關(guān)各司其職相互配合，保障了物權(quán)登記的公平效率和安全有序?！币虼耍P者認(rèn)為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以跳出不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)形式審查和實(shí)質(zhì)審查之爭(zhēng)，借助域外國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記的公證前置制度，由公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)審查職能，以更好地衡平不動(dòng)產(chǎn)登記效率和不動(dòng)產(chǎn)登記安全的關(guān)系。下面筆者將從必要性和可行性兩方面展開(kāi)論述。

(一)登記公證前置程序的必要性分析

首先，公證前置程序提高登記效率。登記申請(qǐng)人可以在向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記前先行在公證機(jī)構(gòu)對(duì)物權(quán)變動(dòng)所需的條件進(jìn)行公證而在登記申請(qǐng)時(shí)直接遞交已經(jīng)公證并具備法律效力的材料；而登記機(jī)關(guān)也僅須負(fù)責(zé)對(duì)材料真實(shí)性、完整性進(jìn)行形式審核而不須耗時(shí)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。公證程序與登記程序分流的機(jī)制大大地提高了登記效率。且根據(jù)我國(guó)《公證法》第30條對(duì)公證機(jī)構(gòu)的公證時(shí)間作出限制規(guī)定，極大縮短公證時(shí)間，提高登記效率。

其次，公證前置程序平衡登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)住宅房屋的費(fèi)用收取僅為80元；而公證費(fèi)根據(jù)《公證法》第四十六條的規(guī)定，由人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)司法行政部門制定。如根據(jù)廣東省公證服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表，公證費(fèi)用根據(jù)公證事項(xiàng)、財(cái)產(chǎn)價(jià)值以及公證時(shí)間等收取。公證機(jī)構(gòu)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體，對(duì)于公證錯(cuò)誤可按照民事平等、完全賠償原則進(jìn)行賠償，而登記機(jī)構(gòu)若實(shí)質(zhì)審查有誤出現(xiàn)登記錯(cuò)誤動(dòng)輒賠償成十上百萬(wàn)，與其80元的限定性收費(fèi)相比，有悖于權(quán)利與義務(wù)的公平原理。因此，公證機(jī)構(gòu)有助于登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)平衡。

再者，公證前置程序促進(jìn)社會(huì)自治。在現(xiàn)代社會(huì)，國(guó)家日益尊重公民的意思自治，國(guó)家管制的公法目的淡化而保障私權(quán)的目的加強(qiáng)。由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)性質(zhì)仍屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)，難以避免登記機(jī)構(gòu)為了避免登記錯(cuò)誤而過(guò)度使用公權(quán)力進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查而造成的公權(quán)力過(guò)多干預(yù)私權(quán)利。而公證機(jī)關(guān)作為獨(dú)立的社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體代替行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，登記審查的權(quán)力向社會(huì)分散，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)私人自由的尊重，也有利于公民自治意識(shí)的培養(yǎng)。

(二)登記公證前置程序的可行性分析

首先，現(xiàn)我國(guó)公證法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公證已有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《公證法》第十一條的規(guī)定，我國(guó)公證法已對(duì)引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般事項(xiàng)及其公證程序作出具體詳細(xì)的規(guī)定，亦即已具備登記公證前置程序的法律基礎(chǔ)。登記公證前置程序可以隨著社會(huì)發(fā)展的新情況日益完善。

其次，公證機(jī)構(gòu)人員具備實(shí)質(zhì)審查的法律素養(yǎng)。我國(guó)《公證法》規(guī)定公證員為“通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一法律職業(yè)資格考試取得法律職業(yè)資格，且具有法律職業(yè)經(jīng)歷并在公證機(jī)構(gòu)實(shí)習(xí)一年以上”或者其他具備法律職業(yè)資格的人員，由此看出，我國(guó)的公證員屬于法律職業(yè)共同體，具備進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的法律職業(yè)素養(yǎng)。

四、結(jié)論

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記公證前置制度由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的公證機(jī)關(guān)事先經(jīng)過(guò)實(shí)質(zhì)審查，再由登記機(jī)關(guān)予以登記，既提高了登記效率又保障了交易安全，也不妨礙公民財(cái)產(chǎn)自治。我國(guó)既有建立登記公證前置程序的必要性，也具備建立其的可行性。因此，我國(guó)可以借鑒域外經(jīng)驗(yàn)，建立登記公證前置程序。

[ 注 釋 ]

①Holzer/Kramer，Grundbuchrecht，S.27.程嘯.不動(dòng)產(chǎn)登記法研究[M].法律出版社，2011，8：287.

②“登記同意原則”用來(lái)代替對(duì)物權(quán)合意的證明。登記機(jī)關(guān)只審查權(quán)利讓與人已作出的登記同意的意思表示.該原則的理由為：只有在實(shí)體法上對(duì)權(quán)利讓與也已表示同意的人，才會(huì)同意他人作為權(quán)利人登記于登記簿.[德]鮑爾，施蒂爾納.德國(guó)物權(quán)法(上冊(cè))[M].張雙根，譯.法律出版社，2004：304.

③“在先已登記原則”用來(lái)代替對(duì)處分人的實(shí)體權(quán)利的審查，土地登記機(jī)關(guān)只須確認(rèn)處分人到目前為止，在登記簿一直被登記為權(quán)利人.該原則的理由為：以權(quán)利人身份而被登記的人，一般為實(shí)體法上的權(quán)利人.同上書，第305頁(yè).

④孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法[M].法律出版社，1997：144.王利明.試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善(下)[J].求索，2001(6)：46.

⑤李昊.不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)[M].北京大學(xué)出版社，2005：260-261.