論破產(chǎn)程序中購房人的權(quán)益保障

陳 暢 陳 文

貴州恒易律師事務(wù)所，貴州 貴陽 550081

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和以及房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇等，司法實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)呈上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般類型企業(yè)，其涉及利益主體紛繁復(fù)雜，涉眾面廣，一旦企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，如何平衡各類債權(quán)人的利益，尤其是購房者的權(quán)益保證問題，已經(jīng)成為辦理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的重點(diǎn)及難點(diǎn)。本文將從購房者的分類、購房者權(quán)益保護(hù)的法律規(guī)范及司法現(xiàn)狀以及如何完善購房類債權(quán)人權(quán)益保護(hù)等方面來分析破產(chǎn)程序中購房者權(quán)益的保障，以期對(duì)司法實(shí)踐有所裨益。

一、購房者債權(quán)人的權(quán)利分類

(一)支付了全部購房款的購房人

1.在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序前，購房人與房開企業(yè)已經(jīng)簽訂房屋買賣合同并支付了全部的購房款，依據(jù)《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱：《破產(chǎn)案件規(guī)定》)第七十一條第一款第5項(xiàng)及《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八條等規(guī)定，已支付全部購房款的購房者對(duì)其所購房屋享有取回權(quán)。

(二)支付了大部分購房款的購房人

與上述情況相反，若房屋未建成未交付，且購房者并未支付全部購房款，但已支付大部分購房款。此時(shí)購房者與房開企業(yè)均為完全履行房屋買賣合同，且并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，購房者不享有房屋的所有權(quán)，也不享有取回權(quán)。此時(shí)破產(chǎn)管理人依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定可以選擇繼續(xù)履行合同或選擇解除合同。若管理人決定繼續(xù)履行合同，那購房者依據(jù)房屋買賣合同對(duì)破產(chǎn)企業(yè)所享有的債權(quán)依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條的規(guī)定，作為共益?zhèn)鶆?wù)清償。但若管理人決定解除房屋買賣合同，購房者依據(jù)房屋買賣合同對(duì)破產(chǎn)企業(yè)所享有的債權(quán)將可能作為普通債權(quán)清償。

(三)支付了小部分購房款的購房人

除了以上已支付了全部購房款或大部分購房款的購房者，實(shí)踐中，還存在許多僅支付了小部分購房款的購房債權(quán)人。該類購房債權(quán)人所支付的購房款并未超過50%，其權(quán)益并無明確的法律規(guī)定予以保障或明確，此時(shí)管理人可以選擇繼續(xù)履行該，類房屋買賣合同，或者選擇解除合同。若管理人選擇繼續(xù)履行合同，購房者仍需按合同約定支付剩余房款，若破產(chǎn)企業(yè)能通過破產(chǎn)重整繼續(xù)建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目，那購房者最終可能取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)。若破產(chǎn)企業(yè)不能完成在建工程的后期建設(shè)，則債務(wù)人對(duì)購房者產(chǎn)生的債務(wù)為共益?zhèn)鶆?wù)，以破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償。但若管理人選擇解除房屋買賣合同，則購房人因解除合同所享有的債權(quán)將作為普通債權(quán)申報(bào)，這也是司法實(shí)踐中的慣常做法。

二、有關(guān)購房者債權(quán)人權(quán)益保護(hù)的法律規(guī)范及司法實(shí)踐現(xiàn)狀

目前，我國涉及到有關(guān)購房者債權(quán)人權(quán)益保護(hù)的法律規(guī)范主要包括《合同法》《物權(quán)法》《企業(yè)破產(chǎn)法》《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱：《批復(fù)》)、《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》及《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱：《執(zhí)行異議的規(guī)定》)等。本文所討論關(guān)于房開企業(yè)破產(chǎn)程序中購房者債權(quán)人權(quán)益保護(hù)的法律規(guī)定都分散于不同規(guī)范性文件中，這些文件的性質(zhì)與法律位階不同，所規(guī)定內(nèi)容存在沖突，尚未形成統(tǒng)一適用的規(guī)范體系[1]。

例如，依據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，建設(shè)工程承包人的工程債權(quán)具有法律明文規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，但《批復(fù)》中第二條又規(guī)定了建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)順位在交付了全部或大部分購房款購房人之后，單從法律效力上看，后者作為司法解釋，其法律效力應(yīng)低于前者。另一方面，《批復(fù)》中對(duì)于已交付大部分購房款作為享有優(yōu)先權(quán)依據(jù)，卻未對(duì)該“大部分購房款”作明確解釋。

又如，購房人所享有的權(quán)利產(chǎn)生于房屋買賣合同，其性質(zhì)本質(zhì)上屬于債權(quán)范圍，在破產(chǎn)程序中賦予購房者權(quán)利優(yōu)先性，與其他債權(quán)人相比，與債權(quán)平等性原則相違。嚴(yán)格來說，購房類債權(quán)人的債權(quán)優(yōu)先性是缺乏明確的法律依據(jù)的，以少數(shù)司法解釋條款來規(guī)定該優(yōu)先性權(quán)利，在與現(xiàn)存的法律制度沖突的同時(shí)，也會(huì)影響其他法律主體的權(quán)利。

由于對(duì)購房者債權(quán)的保護(hù)無直接的法律規(guī)定，更多出于對(duì)社會(huì)問題而非法律規(guī)范的考慮，司法實(shí)踐中一般比照相關(guān)的法律規(guī)范進(jìn)行類推適用。濟(jì)南“爛尾樓彩石山莊事件”的處置，開創(chuàng)了購房者債權(quán)人優(yōu)先權(quán)保護(hù)的司法先河，為處理同類型房開企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)關(guān)系提供了重要參考啟示。2014年7月，最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請(qǐng)示問題答復(fù)，認(rèn)可購房人優(yōu)先受償權(quán)，并肯定了房屋已建成情形下購房人的房屋交付請(qǐng)求權(quán)和房屋未建成時(shí)購房人的購房款返還請(qǐng)求權(quán)。最高法的這一答復(fù)為全國處理爛尾樓債權(quán)關(guān)系提供了參考，具有重要意義[1]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)購房者債權(quán)人權(quán)益保護(hù)的完善建議

(一)完善購房者債權(quán)人取回權(quán)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《企業(yè)破產(chǎn)法》中規(guī)定只有享有所有權(quán)的權(quán)利人可以主張取回權(quán)，但依據(jù)《破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第一款第5項(xiàng)、第6項(xiàng)及第七十二條的規(guī)定，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記但已經(jīng)向買方交付的財(cái)產(chǎn)，或雖未辦理過戶登記也未交付，但買方已完全支付對(duì)價(jià)的財(cái)產(chǎn)，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)取回。雖然《企業(yè)破產(chǎn)法》的頒布時(shí)間晚于《破產(chǎn)案件規(guī)定》，但《企業(yè)破產(chǎn)法》實(shí)施后《破產(chǎn)案件規(guī)定》并未被明文廢止，即《破產(chǎn)案件規(guī)定》仍可適用，因此，購房類債權(quán)人在滿足《破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第一款第5項(xiàng)、第6項(xiàng)的規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)被賦予取回權(quán)。對(duì)此，筆者有如下幾點(diǎn)建議：

1.明確已交付未過戶的房屋購房人享有取回權(quán)

從《破產(chǎn)案件規(guī)定》立法本意上看，《破產(chǎn)案件規(guī)定》之所以規(guī)定在破產(chǎn)程序中已交付未過戶的房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，正是考慮到在實(shí)踐中，許多購房者在支付全部購房款或已經(jīng)實(shí)際占有使用房屋，但因房開企業(yè)欠繳稅款、市政建設(shè)費(fèi)用或者惡意拖延導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)登記拖延長期無法辦理的情況。此時(shí)若以產(chǎn)權(quán)登記為認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)，將購房人所購房屋劃入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，對(duì)已經(jīng)完全履行購房合同義務(wù)的購房者來說是極為不公平的，且不利于社會(huì)穩(wěn)定及市場(chǎng)交易安全的保障。綜上，筆者認(rèn)為，為更好的保護(hù)在購房交易中處于弱勢(shì)的購房者的利益，可在《企業(yè)破產(chǎn)法》或相關(guān)司法解釋中明確已交付給購房人的房屋，因房開企業(yè)的原因未辦理或未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記，則該房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購房人可依據(jù)取回權(quán)制度要求房開企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2.明確已支付全款的購房人享有取回權(quán)及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第一款第5項(xiàng)的規(guī)定，雖未轉(zhuǎn)移占有，但買受人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。據(jù)此，購房人所購房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但若購房人已經(jīng)就所購房屋支付全款，則應(yīng)認(rèn)定該房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購房人可依據(jù)取回權(quán)制度要求房開企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)登記。但在司法實(shí)踐中，以上述規(guī)定作為保障已完全履行合同義務(wù)的購房人利益的依據(jù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)交易真?zhèn)蔚恼J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定，以防止在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)購房人與企業(yè)惡意串通，損害其他債權(quán)人的利益。例如，在判斷購房人是否享有取回權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確付款事實(shí)需發(fā)生在破產(chǎn)申請(qǐng)前，以及主張付款事實(shí)的憑證的具體標(biāo)準(zhǔn)等。

在所購房屋已經(jīng)建成且具備交付條件的情況下，能否行使取回權(quán)直接影響購房者在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)能否獲得房屋所有權(quán)，雖然《破產(chǎn)案件規(guī)定》中對(duì)此已有相關(guān)規(guī)定，但作為購房債權(quán)人維護(hù)自身權(quán)益的重要途徑，取回權(quán)的適用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在《企業(yè)破產(chǎn)法》或相關(guān)司法解釋中加以明確，這將更有助于購房者維權(quán)，也能統(tǒng)一司法實(shí)踐中的審判標(biāo)準(zhǔn)，有利于破產(chǎn)案件的推動(dòng)。

(二)明確購房者債權(quán)優(yōu)先性的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，若無法通過重整繼續(xù)建設(shè)，則購房者的權(quán)利將轉(zhuǎn)化為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。此時(shí)購房者債權(quán)是否享有優(yōu)先性將直接影響其最終的權(quán)益保障。目前，關(guān)于保障購房者債權(quán)優(yōu)先性的相關(guān)規(guī)定散見于不同的法律規(guī)定中，呈現(xiàn)為分散沖突，難以很好的保護(hù)購房者的權(quán)益。有法可依是保障司法程序依法推進(jìn)的重要保障，對(duì)購房者債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)，應(yīng)在《企業(yè)破產(chǎn)法》中或出具相關(guān)司法解釋對(duì)購房者債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，對(duì)于購房人債權(quán)優(yōu)先性的認(rèn)定可分以下幾種情況討論：

1.購房人已支付全部購房款

實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)常因資金不足、項(xiàng)目開發(fā)中斷導(dǎo)致破產(chǎn)。若是房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)程序中無法通過重整將爛尾項(xiàng)目重建，那已支付全部購房款的購房人則因客觀原因無法行使取回權(quán)，此時(shí)購房人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化為購房款返回請(qǐng)求權(quán)。由于該類購房人的債權(quán)本身就是由具有優(yōu)先性的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化而來，若是將該類債權(quán)與其它普通債權(quán)一并而論，對(duì)該類購房人有失公平。且依據(jù)《批復(fù)》第二條之規(guī)定，已支付全部購房款的購房人的債權(quán)優(yōu)先于建筑工程的承包人的工程債權(quán)及擔(dān)保債權(quán)。因此，筆者認(rèn)為，該類購房人的債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)甚至工程債權(quán)及擔(dān)保債權(quán)等優(yōu)先債權(quán)受償并無不當(dāng)。

2.購房人已支付大部分購房款

針對(duì)已支付大部分購房款的購房人，該類購房人雖然不符合行使取回權(quán)的條件，但《批復(fù)》第二條規(guī)定，支付大部分購房款的購房人的債權(quán)依然優(yōu)先于建筑工程的承包人的工程債權(quán)及擔(dān)保債權(quán)。由于《批復(fù)》第二條中并未對(duì)“大部分購房款”的具體比例作出明確規(guī)定，而司法實(shí)踐中常以《執(zhí)行異議的規(guī)定》中第二十九條第三款中超過50%作為參考依據(jù)，該做法看似合理，但僅以交付金額的多少作為判斷依據(jù)，甚至交付金額相差不大的情況下，對(duì)其他購房人尤其是已交付購房款接近50%的購房人，顯然是不夠公平的。

因此，筆者認(rèn)為，在依據(jù)上述規(guī)定認(rèn)定該類購房人的債權(quán)優(yōu)先性的同時(shí)，可對(duì)其他條件加以明確或限制，以此彌補(bǔ)因判斷條件單一而導(dǎo)致的公平性問題。對(duì)其他條件的明確或限制可以從以下幾個(gè)方面考慮：

(1)在《房屋買賣合同》中注明支付50%的購房款將可能享有的優(yōu)先權(quán)，由購房者自主選擇，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)明確購房者必須是自然人，且是出于生存居住需要購買房屋，若所購房屋為商業(yè)性用房，則購房人的債權(quán)不享有優(yōu)先性。

(3)購房人與房地產(chǎn)企業(yè)所簽訂的買賣合同真實(shí)有效，且已在破產(chǎn)案件受理前實(shí)際支付購房款，并持有合理的支付憑證。

在考慮購房者債權(quán)受償順序時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮現(xiàn)有法律規(guī)范及購房消費(fèi)者所牽涉的社會(huì)穩(wěn)定問題，將其作為一項(xiàng)專門的法律制度納入法律規(guī)范體系中。雖然司法實(shí)踐中常以《批復(fù)》類推適用，作為認(rèn)定購房者債權(quán)優(yōu)先性的法律依據(jù)，但《批復(fù)》的施行早于《企業(yè)破產(chǎn)法》，且《批復(fù)》屬于民事一般法的范疇，而《企業(yè)破產(chǎn)法》屬于民事特別法的范疇，通過《企業(yè)破產(chǎn)法》來規(guī)定購房者債權(quán)優(yōu)先性會(huì)使法律體系更完整、實(shí)體內(nèi)容更詳細(xì)[2]。

在《企業(yè)破產(chǎn)法》中增加對(duì)購房者債權(quán)優(yōu)先性的規(guī)定，要注意到與已頒布的法律法規(guī)保持統(tǒng)一性及法律銜接的問題。例如，針對(duì)《批復(fù)》中對(duì)優(yōu)先性已有的原則性規(guī)定，《企業(yè)破產(chǎn)法》可在其基礎(chǔ)上對(duì)房開企業(yè)破產(chǎn)時(shí)購房者的權(quán)利作細(xì)化規(guī)定，尤其是要明確購房人享有優(yōu)先受償權(quán)的適用條件，包括所購房屋性質(zhì)、所付購房款的比例、有無違約的情況等。其次，由于賦予購房者優(yōu)先受償權(quán)可能導(dǎo)致違背物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一般性原則及債權(quán)平等原則，要解決這些問題，都需要相應(yīng)的法律制度配套實(shí)施，以保證司法實(shí)踐與法律理論保持統(tǒng)一。在考慮這些配套制度時(shí)，可以從社會(huì)政策的角度，以特別法的形式合理突破一般原則，將購房者的優(yōu)先受償權(quán)轉(zhuǎn)化為法定優(yōu)先權(quán)。

(三)完善企業(yè)破產(chǎn)時(shí)管理人合同解除權(quán)的規(guī)定

依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，當(dāng)房開企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，管理人對(duì)于雙方皆未履行完畢的房屋買賣合同享有法定解除權(quán)。由于該解除權(quán)適用范圍較廣，更是直接影響購房債權(quán)人的根本權(quán)益，筆者認(rèn)為，為保護(hù)購房者的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)對(duì)管理人行使解除權(quán)的條件加以限制。例如，雖然購房者未支付全部購房款，也未實(shí)際占有使用房屋，但在企業(yè)破產(chǎn)前已經(jīng)辦理了預(yù)告登記的，由于預(yù)告登記已具備公示效力，具備對(duì)抗第三人的效力，且使得購房者對(duì)所購房屋享有期待利益，這一類購房者不應(yīng)與其它未辦理預(yù)告登記的購房者混為一談，其所享有的期待利益不應(yīng)當(dāng)因?yàn)楣芾砣诉x擇解除合同而消滅，此時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理人的解除權(quán)作出限制[3]。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件頻發(fā)，其中涉及的購房人權(quán)益問題一直是司法實(shí)踐的難點(diǎn)，也是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。目前，我國未就房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中購房者債權(quán)人權(quán)益保護(hù)問題形成完整、統(tǒng)一的法律規(guī)范體系。立案層面的缺失，導(dǎo)致司法審判工作難以統(tǒng)一，難以合理保障購房者的合法權(quán)益。本文在認(rèn)可購房者債權(quán)優(yōu)先性的意義的基礎(chǔ)上，通過分析破產(chǎn)案件中各類購房人的權(quán)利差別、法律規(guī)范及司法工作現(xiàn)狀，立法層面對(duì)如何保障購房人的權(quán)益提出建議。因購房者權(quán)益的復(fù)雜多樣性，不同情形下的購房人具有不同的權(quán)利清償順位，但隨著學(xué)界的理論研究與司法實(shí)踐的不斷深入，對(duì)購房人權(quán)益保障一定能取得更多進(jìn)展。