典型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式和發(fā)展趨勢分析

單婧婷

摘要：區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，需要進行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會資源的整合。且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加注重產(chǎn)業(yè)鏈中上游的生態(tài)聚集，其發(fā)展模式促使地產(chǎn)開發(fā)商向土地運營商、城市運營商、產(chǎn)業(yè)運營商、物業(yè)運營商轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)平臺模式;地產(chǎn)主導(dǎo)模式;政企主導(dǎo)模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）11-0052-55 收稿日期：2019-10-13

伴隨著中國經(jīng)濟30年的快速發(fā)展，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也迎來了一個黃金時代。區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，需要進行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會資源的整合。且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加注重產(chǎn)業(yè)鏈中上游的生態(tài)聚集，其發(fā)展模式促使地產(chǎn)開發(fā)商向土地運營商、城市運營商、產(chǎn)業(yè)運營商、物業(yè)運營商轉(zhuǎn)變。

針對目前活躍在全國的數(shù)十家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)其盈利發(fā)展模式的側(cè)重點不同，我們選取其中最具代表性的幾家進行分析：

1華夏幸?！爱a(chǎn)業(yè)平臺模式”

華夏幸福是一家通過大規(guī)模土地一二級聯(lián)動開發(fā)作為融資和增值的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。一方面，通過土地一級開發(fā)享受土地增值利潤;另一方面，通過房地產(chǎn)開發(fā)和銷售獲取中短期公司發(fā)展的現(xiàn)金流，用來反哺投資回報期長的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中，房地產(chǎn)銷售基本上占據(jù)華夏幸福收入和利潤的一半以上，仍然是盈利的大頭。

分析華夏幸福的盈利來源主要分四塊：一是通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，獲得政府10%-15%的利息收入;二是園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;三是園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收人;四是園區(qū)土地升值收益。

公司盈利來源的另一重要部分是招商落地額的返還，在公司公告中體現(xiàn)為招商服務(wù)，其比例高達45%，簡單理解就是企業(yè)來投資100億元，政府要結(jié)算給華夏幸福45億元。由于成本就是人員的招商費用，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入的毛利率高達92.25%，如果把土地整理等前期成本綜合進去，實際利潤約為12%-15%之間，與上市公司的凈利潤水平是保持一致的。這一塊促使華夏幸福重點聚焦大項目招商，包括北汽集團、京東方、京東等，通過更大的企業(yè)投資額獲取更多的結(jié)算。這種模式的最大優(yōu)點在于通過一二級聯(lián)動開發(fā)避開了傳統(tǒng)住宅用地招拍掛的激烈競爭，致使凡是園區(qū)內(nèi)的土地招拍掛，其實都是定向招拍掛，最終都會被華夏幸福摘得，而且土地成本很低。當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)整體形勢良好時，公司會加大一級土地整理力度推動熟地招拍掛快速拿地快速開發(fā)以獲得更大利潤;行業(yè)形勢不好時公司放慢節(jié)奏，減低大量儲備土地，減輕自身資金壓力，見表1。

2聯(lián)東U谷——“地產(chǎn)主導(dǎo)模式”

聯(lián)東u谷是一家國內(nèi)較早從事專業(yè)園區(qū)服務(wù)運營的公司，現(xiàn)已形成全國性的規(guī)模和布局，在北京、上海、天津等近20城規(guī)劃開發(fā)40余個園區(qū)。2003年，聯(lián)東u谷初涉產(chǎn)業(yè)園開發(fā)時期，主要是從事建筑模板業(yè)務(wù)，逐步轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)業(yè)務(wù)直到2007年以后，隨著運營模式的日漸成熟，產(chǎn)品實現(xiàn)預(yù)售，并且得到銀行大額貸款，同時加上自有資金，聯(lián)東u谷逐漸實現(xiàn)了單個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目資金內(nèi)部滾動。

聯(lián)東u谷土地儲備較少，不做一級開發(fā)，其發(fā)展模式是通過幫助地方政府運營園區(qū)來獲取增值服務(wù)收入;同時，通過園區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)銷售獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，來彌補園區(qū)運營的不確定性的收入。所以聯(lián)東u谷的盈利模式可以簡單總結(jié)為“物業(yè)租售+增值服務(wù)的產(chǎn)業(yè)平臺模式”。

因此在盈利模式上，聯(lián)東U谷采取的是銷售與租賃兼具的模式，一般是”6+2+2”（60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營）標準或”4+3+3”（40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營）標準。這種模式，能夠較好的兼顧短期利益與長期利益一銷售利于快速回籠資金，投入到下一個項目，確保企業(yè)快速發(fā)展;而租賃可以保值增值，隨著土地、租金的上漲，企業(yè)可獲得長期穩(wěn)定的收益。

此外，聯(lián)東u谷也一直在開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入。國內(nèi)目前沒有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理公司，服務(wù)平臺的完善帶來了越來越多的商機。隨著聯(lián)東產(chǎn)業(yè)園規(guī)模的擴大，物業(yè)服務(wù)這塊也將成為一個收入來源，見圖1。

3張江高科——“政企主導(dǎo)模式”

張江高科是一家有國資背景的企業(yè)，這類依托自身在政企關(guān)系上的天然優(yōu)勢來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)可以看做是政企主導(dǎo)型。張江高科已變成一家多元化、綜合化的產(chǎn)業(yè)綜合運用商，形成了土地一級開發(fā)、園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售、園區(qū)物業(yè)租賃、其他地產(chǎn)投資、科技企業(yè)股權(quán)投資與產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值等6大盈利體系：

（1）土地一級開發(fā)：2000年以前普遍采用土地一級開發(fā)，以賣地的形式獲利。如：生物醫(yī)藥基地部分出讓給大企業(yè)自建廠房。

（2）園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售：2002年提出土地資源深加工，自建產(chǎn)業(yè)辦公房產(chǎn)對外出售。如：集電港二期總部辦公基地。

（3）園區(qū)物業(yè)租賃：針對中小型企業(yè)，且園區(qū)氛圍發(fā)展相對成熟時考慮到長期獲利。如：軟件園三期絕大部分。

（4）其他地產(chǎn)投資：精選相關(guān)物業(yè)，部分資金投資于房地產(chǎn)市場。如：湯臣豪園住宅50%股權(quán)、張江中區(qū)50%股權(quán)聯(lián)合萬科拿商住用地雅安住宅“御景雅苑”及“山水豪庭”項目。

（5）科技企業(yè)股權(quán)投資：孵化器培育中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)，對園區(qū)有潛力在主板上市的高新科技企業(yè)做股權(quán)投資。如：以0.94億元投資嘉事堂藥業(yè)15.18%股權(quán)，現(xiàn)估其資產(chǎn)達2.10億元。

（6）產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值：為園區(qū)企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)。例如通訊服務(wù)2016年毛利超過4億元。

同時，張江高科提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。張江高科的2016年度年報顯示，當年張江高科依托科技地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資兩大主營業(yè)務(wù)貢獻，實現(xiàn)歸母凈利潤7.27億元，同比增長51%。利潤業(yè)績及增速均創(chuàng)張江高科歷史新高。在利潤結(jié)構(gòu)中，產(chǎn)業(yè)投資與科技地產(chǎn)利潤貢獻并駕齊驅(qū)，投資收益實現(xiàn)7.97億元，產(chǎn)業(yè)投資利潤占比已經(jīng)超過50%，見圖2。

4億達中國——“專業(yè)服務(wù)模式”

億達中國的盈利模式可以描述為：園區(qū)開發(fā)和運營分離職能剝離，專注以招商運營、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運營的專業(yè)服務(wù)模式。

億達中國以咨詢、委托運營、包租等模式，面向當?shù)卣⑵渌康禺a(chǎn)開發(fā)商所擁有的商務(wù)園區(qū)項目提供運營管理服務(wù)。盈利模式從傳統(tǒng)的出租、出售、政府補貼，擴大到專業(yè)的、定制的、按需應(yīng)變的增值服務(wù)，從靠地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為靠產(chǎn)業(yè)盈利的形式，實現(xiàn)了從單一盈利到多元化盈利模式的轉(zhuǎn)變。億達中國首創(chuàng)BOT服務(wù)模式，逐漸擴大到通過產(chǎn)業(yè)咨詢、智慧園區(qū)、技術(shù)專利等多種方式獲利。億達中國2014年開始向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，在商務(wù)園區(qū)及物業(yè)項目開發(fā)及銷售的業(yè)務(wù)主體地位基礎(chǔ)上，商務(wù)園運營開發(fā)業(yè)務(wù)呈不斷分離之勢，形成以招商運營、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)為主的獨立板塊，見圖3。

5小結(jié)

傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其主要收入來源主要包括土地或物業(yè)開發(fā)部分、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和增值服務(wù)部分，但是增值服務(wù)部分的比例還有待提高。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資規(guī)模大，占用資金長，需要開發(fā)商有雄厚的資金，并且經(jīng)營理念不激進，追求長期回報。對于絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，業(yè)務(wù)越做越重，“重資產(chǎn)”運營是不得已的事情，因此，如何實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運營是眾多產(chǎn)業(yè)商的不得不考慮的未來最重要發(fā)展方向。