我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題及其解決對策

■朱梅芬（昌樂縣房屋征收和補(bǔ)償工作中心）

我國房地產(chǎn)市場化趨勢不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)可以讓人們的居住水平有很大地提升，讓人們的生活質(zhì)量得到進(jìn)一步地優(yōu)化。同時，房地產(chǎn)行業(yè)還在增加地方財政收入方面發(fā)揮著十分積極的作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場化趨勢越來越明顯，怎樣將房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的引擎作用充分發(fā)揮出來，已經(jīng)成為了眾多專家研究的主要方向。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，繁榮發(fā)展僅是表面現(xiàn)象，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中依然存在著十分多的問題，這些問題的存在，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在其發(fā)展過程中存在的問題主要涉及到幾個方面：

一是，一線、二線的大城市，房地產(chǎn)行情特別不穩(wěn)定，房價偏高；三線、四線及以下城市房源供過于求，房產(chǎn)庫存較大，一些地方的房產(chǎn)銷售率、入住率都十分低，更有甚者還出現(xiàn)了“鬼城”“空城”等網(wǎng)絡(luò)叫法。近年來，政府切實(shí)增加了房地產(chǎn)管理強(qiáng)度，為更好地解決房地產(chǎn)發(fā)展存在的內(nèi)部問題，制定實(shí)施了很多法律條文，用于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是，從房地產(chǎn)運(yùn)行狀況看來，政府出臺的某些政策宏觀調(diào)控的效果不是很好，限購、限售令（限制購買對象、購買數(shù)量、首付比例等）政策的實(shí)施，是政府宏觀調(diào)控的主要方法，然而，因?yàn)槲覈纳鐣?jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人口數(shù)量在持續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不平衡，另外，多項調(diào)控機(jī)制均從需求端著手，只關(guān)注短期內(nèi)的調(diào)控實(shí)效，對于一線、二線的大城市而言，限售令、限購等政策的調(diào)控效果較為明顯，但是，對三、四線及以下城市的房地產(chǎn)市場沒有實(shí)質(zhì)影響。同時，限購令提高了購房門檻，也極大地抑制投資需求和部分剛性住房需求，假設(shè)國家調(diào)控政策因?yàn)槟承┩獠吭蚨潘桑敲捶績r很可能會在短時期內(nèi)暴漲。這樣的政府調(diào)控機(jī)制，不但沒阻止房價的提升，更促進(jìn)了房價的提升，未從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)遇到的問題。

二是，土地供需極為不平衡，相關(guān)政策需要進(jìn)一步調(diào)整，未能充分發(fā)揮土地供應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的調(diào)控作用，致使出現(xiàn)了樓市供需差距大，房價飆升現(xiàn)象。特別是在一線、二線大城市，建設(shè)用地資源緊張是十分普遍的現(xiàn)象，土地出讓價格越來越高，間接提升了周邊房源的價格，然而，三線、四線及以下城市，建筑用地充足，更是有一些小型城市的政府，將土地出讓視為政府的主要收入，沒有土地資源供應(yīng)計劃，土地開發(fā)盲目性十分大，致使供過于求，房源庫存大。目前，國家正在實(shí)施城鎮(zhèn)一體化發(fā)展，這樣會推動房地產(chǎn)的發(fā)展，導(dǎo)致房價上漲。所以，一定要強(qiáng)化土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，積極調(diào)整大城市的土地供應(yīng)政策，將大城市周邊的土地資源充分利用起來，出臺土地資源開發(fā)相關(guān)政策，實(shí)施科學(xué)規(guī)劃、合理開發(fā)，切實(shí)提升土地利用效率，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可靠基礎(chǔ)。要嚴(yán)禁惡性市場競爭，讓房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，為房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)良性、健康、可持續(xù)發(fā)展提供足夠的空間。

二、目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理遇到的問題

（一）管理目標(biāo)不夠明確，合理化政策相對缺乏

政府一直將控制房地產(chǎn)市場的供需平衡視為管理的主要內(nèi)容，并以此控制房價增速和確保供需平衡。然而，因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)基礎(chǔ)性機(jī)制比較缺乏，僅從控制市場需求方面著手，并不能從根本上解決房地產(chǎn)遇到的問題，也不能計劃性地制定經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，因此也就無法實(shí)施對房地產(chǎn)的高效管理。

我國政府陸續(xù)制定出臺了相關(guān)政策，例如：限售令、限購令等，這些政策僅可發(fā)揮比較明顯的短期調(diào)控作用，這些都意味著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)不夠明確化，高效的連續(xù)性政策比較缺乏。房地產(chǎn)市場復(fù)雜性較強(qiáng)、投資不穩(wěn)定，同時，人們在選購房產(chǎn)時，會“聽到”十分多的外部信息，這些信息可能來自媒體廣告，也可能是來自親戚朋友的意見，這樣會大大增加房地產(chǎn)市場的復(fù)雜多變性，擾亂人們對房地產(chǎn)市場的客觀評價。有數(shù)據(jù)顯示：有很多因素（例如：人口布局狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場需求狀況等）會影響房產(chǎn)的最終成交價格，在諸多因素中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響力最大，也可以說能夠起到?jīng)Q定性作用。因此，相關(guān)政策的制定實(shí)施，對房產(chǎn)控制的作用不大，反倒增加了買房機(jī)會。這對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效果而言，有十分不利的影響，同時，不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制容易限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，擾亂房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展秩序，也可能為一些不法分子鉆空子提供了可乘之機(jī)，長久來看，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）相關(guān)管理制度缺失

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的最終目的是強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)管理和房地產(chǎn)市場管理，確保房地產(chǎn)行業(yè)長久、健康、持續(xù)發(fā)展。然而，我國的很多經(jīng)濟(jì)管理政策過于形式化，未能結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遇到的問題進(jìn)行針對化地管理。而因?yàn)槭袌錾洗嬖谑謬?yán)重的供需失衡現(xiàn)象，導(dǎo)致出現(xiàn)了十分普遍的炒房現(xiàn)象，少數(shù)人借助炒房短時間暴富，激化了社會矛盾，不利于社會的和諧發(fā)展。

（三）相關(guān)法律不健全

國外成功的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式，都有完善的法律法規(guī)為模式的高效執(zhí)行作保障，健全的法律法規(guī)，可為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的高效落實(shí)提供法律保障。目前，我國的房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，相關(guān)的法律條文還不完善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計、施工、交付及后期管理等全部環(huán)節(jié)。目前，我國政府尚未制定出臺房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法，和一些發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)法律建設(shè)跟不上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展步伐，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中遇到一些問題時，很多時候無法可依。法律條文的僵硬性、滯后性，增加了房地產(chǎn)管理的法律空白。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在某些特定的區(qū)域，我國開始著手完善相關(guān)的法律條文，但是，這些法律條文適用范圍不夠廣，嚴(yán)肅性不夠強(qiáng)，也無明確的管理流程和具體的落實(shí)細(xì)節(jié)，致使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象。

三、推進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)建議

（一）管理目標(biāo)明確化，連續(xù)性政策也要積極完善

政府要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的積極作用以及其對人們生活水平產(chǎn)生的影響。最近十幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，遇到的問題越來越多，必須要積極完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長效機(jī)制，確保房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康、長久發(fā)展。要積極健全房地產(chǎn)連續(xù)性政策，然后在這一前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，更好地滿足不同收入層次購房需求，更好地緩解城鄉(xiāng)建設(shè)需求和實(shí)際購房需求之間的矛盾。

（二）積極完善監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制

盡管我國的住房機(jī)制已從計劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)體制，最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房子是人們居住的必要條件，人們的房子需求也在漸漸增加，這些都大大促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。數(shù)據(jù)分析顯示：除了人們的投資行為、住房需求等影響因素之外，人們的可支配性收入也是影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵原因，可支配收入決定了人們的住房需求。所以，我國要積極完善住房保障機(jī)制，切實(shí)加大對廉租房建設(shè)的資金投入，擴(kuò)大低收入困難家庭的住房保障范圍，同時，還要積極完善住房租賃機(jī)制，實(shí)施租購并舉。要切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和管理，讓房地產(chǎn)租賃市場更加規(guī)范，完善房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、健全房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入機(jī)制和推出機(jī)制；要強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理，與金融部門相協(xié)調(diào)，一起推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

（三）積極健全法律法規(guī)系統(tǒng)

健全的法律法規(guī)系統(tǒng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供了法律保障。房地產(chǎn)行業(yè)會對我國社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，產(chǎn)生十分深遠(yuǎn)的影響。政府要對深入分析研究房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律、發(fā)展方向，積極健全與市場發(fā)展規(guī)律相吻合的法律系統(tǒng)，確保低收入困難家庭可以更好地享受國家的住房優(yōu)惠政策。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在迅速發(fā)展的過程中，逐漸凸顯出很多存在的問題。政府要積極了解客觀的房地產(chǎn)市場情況，科學(xué)合理地管控房地產(chǎn)行業(yè)，出臺一系列和房地產(chǎn)市場狀況相吻合的宏觀調(diào)控機(jī)制，同時，積極借鑒他國好的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展提供有的環(huán)境，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、可持續(xù)發(fā)展。