地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與控制對(duì)策研究

■ 鐘木壽 葉其雙（福建智宏土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司）

眾所周知，任何的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，但是地產(chǎn)評(píng)估工作卻與其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著很大的不同，因?yàn)榈禺a(chǎn)評(píng)估工作具有特殊的性質(zhì)，所以這種工作也就具備了很大的挑戰(zhàn)性。其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)只是一些不確定的問(wèn)題和不確定的收益，進(jìn)而讓經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有了不可預(yù)測(cè)的特點(diǎn)，這樣的情況很可能導(dǎo)致最后的收益與評(píng)估不符，所以在其他的經(jīng)濟(jì)評(píng)估之中，一般都需要在最后的收益之中對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考慮。但是由于地產(chǎn)評(píng)估本身就是一種中介性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)會(huì)對(duì)其評(píng)估活動(dòng)造成很大的影響，也可能會(huì)給評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，甚至為企業(yè)、政府以及社會(huì)群眾帶來(lái)不利影響。所以，地產(chǎn)評(píng)估之中的風(fēng)險(xiǎn)控制十分重要。

一、地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政府法律和經(jīng)濟(jì)政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)隱患

在地產(chǎn)評(píng)估之中，一個(gè)重要的外部風(fēng)險(xiǎn)就是政府相關(guān)法律以及經(jīng)濟(jì)政策的變化或者是不確定性，雖然評(píng)估企業(yè)可以對(duì)政策做到一定的預(yù)測(cè)，但是政策風(fēng)險(xiǎn)依然不可忽視。例如，在20世紀(jì)90年代，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的全面實(shí)施，我國(guó)的房地產(chǎn)需求出現(xiàn)了急劇下降的情況，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格也大幅度下滑。同時(shí)，政府的相關(guān)政策對(duì)于房地產(chǎn)所產(chǎn)生的影響也作用具有一定的滯后性，所以大多數(shù)情況下都需要評(píng)估人員對(duì)其影響程度進(jìn)行判斷，而在判斷的過(guò)程中，為了讓評(píng)估具有真實(shí)性，評(píng)估人員也不能直接斷定某一政策對(duì)房地產(chǎn)的影響程度[1]。

由于法律政策環(huán)境的不確定，也會(huì)為地產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，不同地區(qū)地產(chǎn)評(píng)估方面的規(guī)章制度都不盡相同，政策方面也存在一定的差異，加之地方保護(hù)主義等的影響作用，很多的相關(guān)制度并不會(huì)直接向群眾公布，而在社會(huì)的不斷發(fā)展之中，這些規(guī)章制度也會(huì)不斷改變，所以很多的地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)都不能及時(shí)對(duì)第一手資料進(jìn)行獲得與更新，這樣的情況就進(jìn)一步加大了地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的幾率。

2.評(píng)估機(jī)構(gòu)不具備完善的體制

在進(jìn)行地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)體制的不完善也會(huì)導(dǎo)致很多評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有著很多種不同的形式，其運(yùn)營(yíng)機(jī)制和性質(zhì)方面也有著明顯的差異，并且有著不同的業(yè)務(wù)范圍。這樣的情況就會(huì)讓一些評(píng)估機(jī)構(gòu)之中帶有一定的壟斷色彩，通常情況下，相比較外地的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)有著明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；而相比較私人企業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，事業(yè)性的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也有著更明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這樣的壟斷色彩之下，一些地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)就會(huì)和相應(yīng)的利益集團(tuán)之間掛鉤，不公平甚至不合法的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象也就會(huì)由此出現(xiàn)，而這樣的競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)為地產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)分析

1.業(yè)務(wù)管理方面的不足

就很多地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部而言，一個(gè)最大的風(fēng)險(xiǎn)隱患就是缺乏完善的管理體系。在評(píng)估機(jī)構(gòu)之中，應(yīng)該對(duì)工作程序以及業(yè)務(wù)質(zhì)量制定出一個(gè)完善的管理系統(tǒng)，這樣才可以有效降低地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。但是很多地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)恰恰沒(méi)有重視到這一點(diǎn)，在企業(yè)之中并沒(méi)有建立起一套完善的業(yè)務(wù)管理體系，地產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)得不到合理規(guī)范，評(píng)估效果得不到良好反饋，地產(chǎn)評(píng)估的歷史記錄也得不到全面的總結(jié)和分類管理[2]。這樣的情況就導(dǎo)致很多地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)無(wú)法對(duì)以往地產(chǎn)評(píng)估之中的成功案例進(jìn)行參考，進(jìn)而也無(wú)法積累更多的地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，信息資源的保存實(shí)效很短，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)進(jìn)一步增加。

2.評(píng)估師不具備足夠的執(zhí)行能力

地產(chǎn)評(píng)估這一行業(yè)對(duì)于工作人員有著很高的要求，因此，作為一名地產(chǎn)評(píng)估師，不僅應(yīng)該擁有足夠的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，同時(shí)也應(yīng)該做到涉獵廣泛，對(duì)相關(guān)的法律、管理、經(jīng)濟(jì)等方面知識(shí)都應(yīng)該做到全面了解。但是在很多的地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)之中，評(píng)估師卻并不具備足夠的知識(shí)與技能，這樣的情況就導(dǎo)致評(píng)估師在實(shí)際的地產(chǎn)評(píng)估工作之中缺乏足夠的執(zhí)行能力，加之地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)不足，所以就會(huì)加大地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。

3.評(píng)估師的職業(yè)道德有待提升

在進(jìn)行地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，評(píng)估師的職業(yè)道德將會(huì)對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)造成直接的影響，只有評(píng)估師恪守自己的職業(yè)道德，才可以降低甚至避免地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。但是在很多地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)實(shí)際的評(píng)估工作之中，一些評(píng)估師由于過(guò)分注重個(gè)人的利益而通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄蝸?lái)競(jìng)爭(zhēng)。這樣的情況也導(dǎo)致地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率的增加。

二、地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略分析

（一）對(duì)執(zhí)業(yè)環(huán)境加以全面改善

在進(jìn)行地產(chǎn)評(píng)估的過(guò)程中，要想讓風(fēng)險(xiǎn)得到良好控制，一項(xiàng)關(guān)鍵性的內(nèi)容就是對(duì)執(zhí)業(yè)環(huán)境加以改善，為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供一個(gè)客觀公正的評(píng)估環(huán)境。基于這一情況，政府應(yīng)該制定出相應(yīng)的規(guī)章制度來(lái)進(jìn)行管理和約束評(píng)估機(jī)構(gòu)，嚴(yán)厲懲治一切的違法違規(guī)操作，讓地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)之中的壟斷行為得以打破，為不同地區(qū)、不同性質(zhì)的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境[3]。同時(shí)，政府也應(yīng)該制定出一套科學(xué)合理的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，讓地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)服務(wù)功能得到進(jìn)一步增強(qiáng)，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的壯大，這樣才可以有效減少或避免地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（二）評(píng)估人員專業(yè)素質(zhì)的提升

因?yàn)榈禺a(chǎn)評(píng)估工作有著很強(qiáng)的專業(yè)性，所以要想有效控制地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，就一定要保障評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)?；谶@一情況，地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該定期對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，不斷地將新的專業(yè)知識(shí)與專業(yè)技能傳輸給評(píng)估人員，讓評(píng)估人員的知識(shí)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)不斷更新，保障評(píng)估人員的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能都與當(dāng)今市場(chǎng)的需求相符合。對(duì)于地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之中的評(píng)估人員而言，不僅需要對(duì)專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能進(jìn)行學(xué)習(xí)，同時(shí)也應(yīng)該多涉獵一些其他方面的知識(shí)，以此來(lái)不斷充實(shí)自己，這樣才可以在實(shí)際的地產(chǎn)評(píng)估工作之中發(fā)揮出自己的充分作用與優(yōu)勢(shì)，讓所有復(fù)雜的問(wèn)題都得到妥善處理。通過(guò)這樣的方式，才可以有效避免地產(chǎn)評(píng)估之中的風(fēng)險(xiǎn)，提升地產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量與準(zhǔn)確性。

（三）評(píng)估人員職業(yè)道德的強(qiáng)化

在地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之中，評(píng)估人員不僅應(yīng)該具備廣泛的知識(shí)和專業(yè)技能，同時(shí)也應(yīng)該不斷提升自己的職業(yè)道德素質(zhì)。因此，在實(shí)際的地產(chǎn)評(píng)估工作之中，要想有效控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)就應(yīng)該通過(guò)宣傳、教育和考核等的形式不斷對(duì)評(píng)估人員的職業(yè)道德予以規(guī)范，強(qiáng)化其職業(yè)道德意識(shí)，杜絕不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，并通過(guò)嚴(yán)格的制度與規(guī)定對(duì)評(píng)估人員的行為進(jìn)行約束，這樣才可以有效避免或減少房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，評(píng)估人員也應(yīng)該意識(shí)到職業(yè)道德的重要性，并在實(shí)際的工作之中加強(qiáng)自律，不斷提升自己的職業(yè)道德。通過(guò)這樣的方式，才能夠進(jìn)一步降低地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)社會(huì)之中，地產(chǎn)評(píng)估在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)之中所發(fā)揮出的作用越來(lái)越顯著。但是由于地產(chǎn)評(píng)估工作的特殊性，導(dǎo)致評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)普遍存在?；谶@一情況，政府和相關(guān)企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并采取合理化的策略來(lái)降低地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)幾率。這樣才可以進(jìn)一步提升地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確性，讓地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)、政府以及社會(huì)的經(jīng)濟(jì)效益得以有效保障，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的良好穩(wěn)定發(fā)展。