公允價值在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用研究綜述

■崔嘉爽（西安科技大學管理學院）

一、引言

近年來房地產(chǎn)市場逐漸成熟，價格波動頻繁。致使房地產(chǎn)的賬面與市場價的值差異較大。若繼續(xù)用歷史成本來對其計量就不能真實反應(yīng)其價值。公允價值這一計量模式的引入不但使得房地產(chǎn)的價格可以趨于它的市場價值，而且也為財務(wù)報表使用者提供更加真實的數(shù)據(jù)，方便使用者利用數(shù)據(jù)做出相關(guān)決策。

二、國外研究現(xiàn)狀

國際會計準則委員會于二十一世紀初將公允價值模式引入到投資性房地產(chǎn)，企業(yè)對于計量模式的選擇開始不受限制。實施一段時間后，又對其做了新的嘗試，規(guī)定能使用公允價值模式的單位僅限于那些可以持續(xù)可靠取得房地產(chǎn)價值的企業(yè)。《投資性房地產(chǎn)》會計準則相繼頒布。國外學者對公允價值模式在投資性房地產(chǎn)的研究較早，具體方面如下：

（一）投資性房地產(chǎn)中計量模式的選擇

關(guān)于如何選擇計量模式。Lourenco(2007)研究得出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇公允價值模式，在此基礎(chǔ)上探求其被選擇的具體原因。主要有企業(yè)市場動向，管理者偏好等。Avfllone(2010)對投資性房地產(chǎn)計量模式的理論分析中發(fā)現(xiàn)影響計量模式選擇的關(guān)鍵因素為公司的規(guī)模大小。

關(guān)于公允價值在投資性房地產(chǎn)中產(chǎn)生經(jīng)濟后果方面。Danbolt(2007)發(fā)現(xiàn)當公允價值模式引入到房地產(chǎn)行業(yè)中時，公允價值計量模式凸顯出更高的價值相關(guān)特性。Vandervelde Scott(2017)發(fā)現(xiàn)審計人員審計公允價值時，企業(yè)的證據(jù)風險水平相對較高時，審計師投入的程度會相應(yīng)的降低，高層管理人員有更大的可能對他們提供的審計證據(jù)進行操縱，增加審計公允價值的難度。Shaul Hayoun(2018)依據(jù)傳統(tǒng)的會計學科資源，說明了公允價值是基于市場的度量，更具說服力。

（二）公允價值運用對會計信息相關(guān)性的影響

Richard(2000)以數(shù)百個有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)為研究樣本進行研究，結(jié)果顯示公允價值在相關(guān)性方面具有更強的效果。Herranman(2007)為研究公允價值模式對會計信息相關(guān)性的影響，作者選取了某一行業(yè)為研究對象，研究發(fā)現(xiàn)運用公允價值計量可以增加會計信息的相關(guān)性。Edelsteinetal(2013)支持選用公允價值計量模式進行計量，原因是這樣會使投資性房地產(chǎn)的會計信息的披露更有意義。

三、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

二十一世紀初國家通過新的準則創(chuàng)新了投資性房地產(chǎn)的核算，準則中引入了公允價值這個概念，企業(yè)可自由選擇計量模式。這一改變考慮了當前的市場環(huán)境，直接帶動了我國的會計準則與世界的接軌。以下是國內(nèi)研究成果。

（一）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇

黃世忠(2005)將公允價值模式應(yīng)用到具體行業(yè)中。發(fā)現(xiàn)這一計量模型的運用提升了會計界的認可程度。楊九庚(2011)在研究中將公允價值模型運用在房地產(chǎn)行業(yè)中，研究得出公允價值應(yīng)該被提倡，并且指出這一模型將會成為趨勢。侯曉紅(2013)在針對如何選擇會計計量模型時，研究發(fā)現(xiàn)會計結(jié)構(gòu)、企業(yè)內(nèi)部控制及管理狀態(tài)等都能影響企業(yè)計量模式的選擇。郭昱(2017)提出歷史成本計量模式不符合我們國家目前的經(jīng)濟發(fā)展的要求，得出公允價值計量模式不但可以表現(xiàn)市場的實際價值，而且順應(yīng)了我國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。

（二）公允價值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中產(chǎn)生的影響

劉永澤(2010)通過分析公允價值在房地產(chǎn)中的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)公允價值計量模式在房地產(chǎn)中的應(yīng)用較為局限，應(yīng)當對其加強改進。鄒燕(2013)通過縱向加橫向的比較方法，結(jié)合案例分析，得出影響計量模式選擇的因素，其中有公司規(guī)模、資產(chǎn)的需求水平等。梁鳳崗(2018)以當前的經(jīng)濟形勢為背景，研究了公允價值計量現(xiàn)狀對投資性房地產(chǎn)所帶來的影響，并提出了一些完善措施。

（三）公允價值計量模式實證研究

朱丹(2010)列舉了公允價值的優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)在活躍的市場背景下，公允價值這一計量模式可為會計報告使用者提供更有價值的信息。于婧(2018)從兩個角度來剖析如何為投資性房地產(chǎn)選擇計量模式。計量模式的變化所引起財務(wù)指標的變化成為其中一個角度，另一個角度是從財務(wù)指標與企業(yè)的非財務(wù)指標對照，從而得出相關(guān)結(jié)論。

四、文獻評述

（一）國外文獻評述

國外學者針對公允價值在投資性房地產(chǎn)中的研究，與國內(nèi)相比處于領(lǐng)先的地位，相對成熟。國外的研究方向主要是計量模式產(chǎn)生的經(jīng)濟后果、計量模式的選擇問題以及計量模式運用中價值相關(guān)性的研究，具體研究方面如下。

首先，企業(yè)會選擇一種計量模式來核算投資性房地產(chǎn)，然而關(guān)于如何選擇計量模式關(guān)系著這一模式是否對企業(yè)更有利。經(jīng)過研究，公允價值模式不僅能為企業(yè)提供準確的財務(wù)信息，而且能展現(xiàn)出企業(yè)的優(yōu)勢。凡事都具有兩面性，公允價值模式也存在著一定的缺陷，一定程度上關(guān)于會計信息的可靠性會有所減少，對比這點，反而是歷史成本計量模式更勝一籌。

其次，關(guān)于公允價值計量模式的應(yīng)用問題，國外的一部分學者研究發(fā)現(xiàn)公允價值計量模式可以有效提升會計信息之間的相關(guān)性。還有一部分研究表明對于是否能提升企業(yè)會計信息的相關(guān)性這一問題，公允價值計量模式需要附加一些條件。關(guān)于計量模式的應(yīng)用問題，學者沒有形成一致意見。

最后，關(guān)于哪種計量模式能夠為企業(yè)提供更加可靠、真實的數(shù)據(jù)，許多學者進行了研究。多數(shù)學者對運用公允價值計量模式來計量投資性房地產(chǎn)，研究結(jié)果持贊成的態(tài)度，因為這個模式不僅能使數(shù)據(jù)可靠，更能為投資者的決策提供更有利的條件。同樣，公允價值模式存在著局限性，但是這種限制可以忽略不計，即便如此，公允價值模式依舊會成為會計核算上的主流模式。

（二）國內(nèi)文獻評述

通過上文對國內(nèi)學者相關(guān)研究的羅列，國內(nèi)學者針對公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的研究廣泛，領(lǐng)域眾多。具體細分可以看出國內(nèi)的研究主要是投資性房地產(chǎn)如何選擇計量模式，以及關(guān)于計量模式的實證研究等。下面做詳細說明。

首先，之所以國內(nèi)學者更青睞于使用公允價值這一計量模式，是因為通過此模式更能提升投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的可信賴程度，以及其經(jīng)濟價值的說服力。關(guān)于學者對計量模式的態(tài)度探討問題，大致分為兩類，大部分學者對公允價值計量模式持看好的態(tài)度，認為能帶給企業(yè)更多的好處，但是仍然有少數(shù)學者持否定的態(tài)度。

其次，對比與國外的投資性房地產(chǎn)的研究，國內(nèi)的研究相對偏少，關(guān)于計量模式選擇的問題，國內(nèi)更是少之又少。在研究方法上，國內(nèi)學者通常采用案例分析的方式，實證研究方面國內(nèi)不及國外。

最后，國內(nèi)的學者普遍對公允價值計量模式的廣泛應(yīng)用持肯定的態(tài)度，應(yīng)用的條件較為成熟，但是也存在著局限性。針對這些局限性，我們更應(yīng)該加快公允價值這一模式的研究，使其充分運用到實踐中，從而完善好公允價值體系，適合我們國家發(fā)展的需求。