房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問題及對(duì)策

劉秀芬

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有投入資金大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣等特點(diǎn)，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有比較復(fù)雜、特殊的特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，可以及時(shí)了解、分析企業(yè)的資金使用狀況，對(duì)企業(yè)經(jīng)營采取合理的措施，不斷提升資金使用效益具有積極意義，可以促使企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力不斷提升。同時(shí)，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)報(bào)表的生成都需要會(huì)計(jì)核算的支持，因此，會(huì)計(jì)核算也直接影響著財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理決策的科學(xué)性與經(jīng)營管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都具有重要影響。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面存在的問題

（一）會(huì)計(jì)核算制度不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中涉及的內(nèi)容復(fù)雜多樣，這就導(dǎo)致其會(huì)計(jì)核算涉及的內(nèi)容與環(huán)節(jié)也比較龐雜，核算資金金額也比較大，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資建設(shè)周期較長，其會(huì)計(jì)核算的時(shí)間也比較長，這些特點(diǎn)的存在都很容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)各種問題。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度不完善，對(duì)核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)內(nèi)容沒有較為全面明確的規(guī)定，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)結(jié)果的嚴(yán)謹(jǐn)性不足。而財(cái)務(wù)部門由于沒有完善的會(huì)計(jì)核算制度的指導(dǎo)，也導(dǎo)致其操作系統(tǒng)不完善，核算方法不科學(xué)，信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確等問題大量存在。

（二）會(huì)計(jì)科目設(shè)置不科學(xué)

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度不完善，會(huì)計(jì)制度的系統(tǒng)性與統(tǒng)一性比較欠缺，對(duì)會(huì)計(jì)核算科目、方法的規(guī)定不完善，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作無法順利開展，尤其是會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，直接影響著會(huì)計(jì)核算結(jié)果。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，沒有對(duì)平時(shí)記賬與年末結(jié)算進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，導(dǎo)致會(huì)計(jì)科目設(shè)置不合理，為會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)處理工作增加了困難，也給企業(yè)的賬務(wù)完善、投資分析等工作都帶來了不利影響。

（三）銷售收入標(biāo)準(zhǔn)模糊

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期比較長，在建設(shè)過程中，成本比收入確認(rèn)大，如果企業(yè)對(duì)收入確認(rèn)監(jiān)督不到位，就會(huì)給會(huì)計(jì)核算增加難度。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有將應(yīng)收賬款與預(yù)收賬款納入到收入范圍中，導(dǎo)致收入確認(rèn)不準(zhǔn)確，影響了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還有分期付款的項(xiàng)目，這就導(dǎo)致逾期應(yīng)收賬款無法及時(shí)回收的現(xiàn)象發(fā)生。銷售收入確認(rèn)時(shí)應(yīng)以實(shí)質(zhì)交易為標(biāo)準(zhǔn)，但是，有些企業(yè)對(duì)交易實(shí)質(zhì)重視不足，而是將工作重點(diǎn)放在資金回收方面，這對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提升非常不利。

（四）信息披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息披露主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流量信息與風(fēng)險(xiǎn)信息不足兩方面，現(xiàn)金流量信息不足主要指工程項(xiàng)目建設(shè)期的現(xiàn)金流出與竣工后的現(xiàn)金流入無法真實(shí)地反映出企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)情況。這主要受到工程建設(shè)周期時(shí)間較長的影響，由于建設(shè)周期長，現(xiàn)金流出與流入的時(shí)間跨度也就比較大，資金流動(dòng)情況也就無法清晰反映。同時(shí)，會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平參差不齊，現(xiàn)金流量出現(xiàn)表述錯(cuò)誤的問題，導(dǎo)致投資與經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量不一致，這就影響了信息披露工作的開展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的有效對(duì)策

（一）完善會(huì)計(jì)核算制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作開展必須要有完善的會(huì)計(jì)核算制度的指導(dǎo)與規(guī)范。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在充分分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境與自身情況的基礎(chǔ)上，建立與企業(yè)經(jīng)營管理情況相適應(yīng)的會(huì)計(jì)核算制度，規(guī)范會(huì)計(jì)核算流程，使會(huì)計(jì)核算工作更加規(guī)范高效地開展。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要根據(jù)實(shí)際情況的發(fā)展變化，對(duì)會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行調(diào)整與完善，確保會(huì)計(jì)核算制度與實(shí)際經(jīng)營管理需求相符。在會(huì)計(jì)核算制度中，需要對(duì)會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)額內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，并不斷根據(jù)實(shí)際情況的發(fā)展進(jìn)行完善，對(duì)操作系統(tǒng)也必須不斷完善，明確核算方法選擇的規(guī)范性與科學(xué)性，不斷提升統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與全面性，提高會(huì)計(jì)核算結(jié)果的嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性。

（二）科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在完善的會(huì)計(jì)制度的指導(dǎo)下，遵循會(huì)計(jì)科目設(shè)置原則，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，為會(huì)計(jì)核算提供支持，以便為更加完整真實(shí)地反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與財(cái)務(wù)狀況，為財(cái)務(wù)管理提供準(zhǔn)確、可靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。在科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要進(jìn)一步健全會(huì)計(jì)核算管理體系，為財(cái)務(wù)部門收集票據(jù)、數(shù)據(jù)等信息提供支持，以便會(huì)計(jì)核算工作順利開展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要在經(jīng)營活動(dòng)過程中，不斷完善會(huì)計(jì)核算體系，促進(jìn)會(huì)計(jì)核算工作效率與質(zhì)量不斷提升。

（三）完善銷售收入標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營管理情況不斷完善銷售收入標(biāo)準(zhǔn)，為收入確認(rèn)與核算提供支持。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有特殊性較強(qiáng)，其商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)也就不可或缺，科學(xué)、完善、合理的銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理水平提升具有重要促進(jìn)作用。銷售收入標(biāo)準(zhǔn)的制定與完善需要從法律標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)兩方面入手，在法律標(biāo)準(zhǔn)方面要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格遵循我國的法律政策與相關(guān)管理?xiàng)l例，在專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員必須嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)制度，按照會(huì)計(jì)制度的要求，明確收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，以此作為會(huì)計(jì)成本、收入的計(jì)量與核算標(biāo)準(zhǔn)，使會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性得到保證。

（四）提升信息披露的效率與質(zhì)量

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與信息披露之間具有緊密聯(lián)系，由于土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中占有較大比重，因此，企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露時(shí)，應(yīng)增加土地儲(chǔ)備信息，由土地儲(chǔ)備信息，可以對(duì)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。在財(cái)務(wù)報(bào)表編制方面，企業(yè)應(yīng)將土地儲(chǔ)備、成本等信息包含在內(nèi)。在現(xiàn)金流量報(bào)表編制方面，企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目為單位，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的費(fèi)用支出與收入進(jìn)行詳細(xì)披露，促使信息披露的全面性、準(zhǔn)確性不斷提升。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該增加風(fēng)險(xiǎn)信息的披露，在房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、建設(shè)周期長等特性的影響下，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)因素也非常多。因此，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)信息披露對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理可以發(fā)揮積極作用。比如，設(shè)立質(zhì)量保險(xiǎn)金，可以促使商品質(zhì)量可靠性提升。通過綜合分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信息，可以確定具體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)特性，企業(yè)通過在開發(fā)成本中增加保險(xiǎn)金的方式，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控能力。此外，企業(yè)需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中加入風(fēng)險(xiǎn)提示，使企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素得到顯露，為信息披露全面性、透明度的提升起到積極作用。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，其經(jīng)營管理水平的提升對(duì)行業(yè)整體發(fā)展情況具有重要影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從不同方面入手，加強(qiáng)監(jiān)管，不斷提升經(jīng)營管理水平，在財(cái)務(wù)管理方面，需要從會(huì)計(jì)核算入手，對(duì)當(dāng)前的會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行充分分析，不斷完善會(huì)計(jì)核算制度，明確會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容、方法、標(biāo)準(zhǔn)，促使會(huì)計(jì)核算的規(guī)范性與準(zhǔn)確性不斷提升，為企業(yè)的經(jīng)營管理決策提供可靠的信息支持。