基于區(qū)塊鏈的住房租賃信用保障機(jī)制及應(yīng)用構(gòu)架研究

曾維佳 孫建言

Research on Credit Guarantee Mechanism and Application Framework of

Housing Leasing Based on Blockchain

ZENG Wei-jia SUN Jian-yan

摘要：本課題從區(qū)塊鏈的技術(shù)背景出發(fā)，結(jié)合“政企銀”“三位一體”模式進(jìn)行住房租賃信用優(yōu)化平臺(tái)4大類18小項(xiàng)功能分析，詳細(xì)設(shè)計(jì)包括5大模塊的構(gòu)架的區(qū)塊鏈框架實(shí)施。摒棄傳統(tǒng)的CA身份認(rèn)證技術(shù)，利用PoW共識(shí)算法和區(qū)塊鏈技術(shù)實(shí)現(xiàn)多模式協(xié)同自治征信系統(tǒng)的建立，實(shí)現(xiàn)去中心化信用優(yōu)化體系構(gòu)架的目標(biāo)。

Abstract： This topic starts from the technical background of the blockchain， combines the "three-in-one" model of "government- enterprise-bank" to analyze the function of four categories of 18 small items in the housing leasing credit optimization platform， moreover detailly design the blockchain framework including the framework of five modules. Abandon the traditional CA identity authentication technology， we use PoW consensus algorithm and blockchain technology to realize the establishment of multi-mode collaborative autonomous credit information system and the goal of decentralized credit optimization system architecture.

關(guān)鍵詞：租房信用保障;區(qū)塊鏈;系統(tǒng)架構(gòu)

Key words： rental credit guarantee;blockchain;system structure

中圖分類號(hào)：F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2019）32-0207-04

1? 研究目的與意義

1.1 區(qū)塊鏈和住房租賃

租房，是日常生活中大多數(shù)人都會(huì)遇到的事情。無論是剛剛進(jìn)入職場(chǎng)的年輕人，還是四處旅游的旅行家，租房都是他們居住的第一選擇。然而，虛假的房源信息、不規(guī)范的黑中介、不講道理的房東，卻加劇了租房者的焦慮情緒，降低了挑選房子的效率，租房也成為了大多數(shù)年輕人一直以來隱隱的“痛”。如今，應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)之后的住房租賃機(jī)制，或許為信用保障機(jī)制提供一個(gè)更好的體驗(yàn)。

1.1.1 信息不對(duì)稱性

對(duì)于租客來說，租房面臨的首要問題是難以了解所租房子的具體質(zhì)量狀況。實(shí)地看房只能看個(gè)表層，一些內(nèi)部問題如房屋漏水等只有居住后才會(huì)發(fā)現(xiàn)。應(yīng)用區(qū)塊鏈技術(shù)后，房主可以將房屋的基礎(chǔ)信息全部記錄上鏈。從政府對(duì)土地規(guī)劃和拍賣，到房地產(chǎn)開發(fā)商施工建造、銷售公司的宣傳承諾，直至物業(yè)公司的入住和業(yè)主交付收房等信息都被記錄到區(qū)塊鏈上，用戶可以自行查閱，全面了解房屋的歷史變遷。同時(shí)，區(qū)塊鏈所具有的安全透明、不可篡改等特點(diǎn)，可以有效減少租客在租房子時(shí)所需要付出的時(shí)間成本，完全避免虛假房源信息。

1.1.2 信息可篡改性

租房過程中另一種常見的亂象就是假房東現(xiàn)象。他們偽造房主和房屋信息，騙取租戶的租金，而區(qū)塊鏈技術(shù)可以有效解決這一沖突。區(qū)塊鏈住房租賃平臺(tái)可通過實(shí)名認(rèn)證系統(tǒng)，確保交易雙方的身份信息的真實(shí)有效，并且，信息確認(rèn)后是不可偽造和篡改的，若發(fā)現(xiàn)身份造假事件，信息將加入到黑白名單列表并同步到區(qū)塊鏈的各個(gè)節(jié)點(diǎn)。

1.1.3 信息和隱私的泄露

租房最讓人擔(dān)憂的問題無疑是信息和隱私的泄露。傳統(tǒng)住房租賃機(jī)制無法有效保護(hù)個(gè)人信息，導(dǎo)致騷擾信息、廣告讓租戶煩不勝煩。

區(qū)塊鏈技術(shù)可以有效解決了這一問題。區(qū)塊鏈平臺(tái)采用雙向匿名機(jī)制，房東和租客雙方都只是以代號(hào)的形式存在。在真正完成合約之前，雙方并不能得到對(duì)方的個(gè)人隱私信息，如果要了解更多的內(nèi)容，也應(yīng)該需要得到對(duì)方的授權(quán)。這樣，雙方可以放心大膽地在平臺(tái)上進(jìn)行選擇和交流，而不必?fù)?dān)心信息和隱私的泄漏問題。

1.2 區(qū)塊鏈和住房租賃信用保障機(jī)制

個(gè)人信用是這個(gè)世界貨幣財(cái)富的唯一度量衡，評(píng)判依據(jù)是堅(jiān)不可摧的數(shù)學(xué)邏輯和代碼邏輯。一直以來，欺詐與造假都是消費(fèi)者心中的心頭大患。欺詐與造假行為不僅給人民財(cái)產(chǎn)和人身安全造成了極大的危害，還嚴(yán)重影響著經(jīng)濟(jì)發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，每年因?yàn)槠墼p給全球經(jīng)濟(jì)造成的損失超過6000億美元。作為分布式記賬平臺(tái)核心技術(shù)的區(qū)塊鏈的出現(xiàn)就給人們帶來了信任的希望和曙光。過往計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速發(fā)展解決人們生活中互相通訊的難題，而如果未來，將由區(qū)塊鏈解決網(wǎng)絡(luò)中的信任問題，預(yù)防造假的問題。

區(qū)塊鏈根本上是提供一個(gè)可分享、可信的公共總賬，即解決的是信任成本問題。區(qū)塊鏈系統(tǒng)中的參與者們，任何人都可對(duì)公共總賬進(jìn)行核查，并共同維持總賬的更新。如果說互聯(lián)網(wǎng)讓通訊更快捷，那么區(qū)塊鏈則讓信任更簡(jiǎn)單可靠且成本更低。區(qū)塊鏈解決的關(guān)鍵問題是，在互相不了解，不確定的商業(yè)情況下，建立起相互信任的交互平臺(tái)，并鼓勵(lì)誠(chéng)信的行為，打擊失信的行為。區(qū)塊鏈，通過共識(shí)機(jī)制算法等技術(shù)手段，來保證網(wǎng)絡(luò)上信息的安全性。保證各個(gè)節(jié)點(diǎn)能夠相互信任和安全感，從而自動(dòng)交換數(shù)據(jù)，這才是市場(chǎng)穩(wěn)步快速發(fā)展的保護(hù)傘。

2? 大連市租房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2.1 大連租房市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

從“住”到“住好”，大連政府住房建設(shè)不斷努力滿足人們對(duì)于美好生活的需求。從數(shù)據(jù)來看，2019年以來，大連租房房源的供給呈現(xiàn)多元化，長(zhǎng)租公寓也得到了迅猛發(fā)展。以龍湖的冠寓為例，到目前為止，在大連市市區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)了4個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)還有3個(gè)項(xiàng)目在近兩年完成。所以在政府的引導(dǎo)下，銀行等金融機(jī)構(gòu)的幫助下，相關(guān)企業(yè)必將獲得了長(zhǎng)足進(jìn)步。

2.2 大連租房市場(chǎng)存在的問題

2.2.1 裝修污染監(jiān)管

長(zhǎng)租公寓是最近幾年興起的租房市場(chǎng)的最具代表性的變化。政府的鼓勵(lì)和金融行業(yè)的扶持，使得最近幾年長(zhǎng)租公寓井噴式的發(fā)展，也井噴式暴露問題。其中最關(guān)鍵的問題就是裝修污染問題。部分長(zhǎng)租公寓，頻繁被爆出使用甲醛超標(biāo)的家居和油漆等隱患，亟待政府和行業(yè)共同制定相應(yīng)的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.2 長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷

長(zhǎng)租公寓依靠“高進(jìn)低處”的模式，使企業(yè)獲得了高速發(fā)展的機(jī)會(huì)，然而資金鏈一旦斷裂將會(huì)產(chǎn)生不可控的后果。2018年全國(guó)統(tǒng)計(jì)有20家長(zhǎng)租公寓倒閉，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出加速暴雷的趨勢(shì)。長(zhǎng)租公寓暴雷的另一個(gè)隱患是濫用過高的金融杠桿。長(zhǎng)租公寓和租客同時(shí)簽訂租房合同和貸款合同。一旦長(zhǎng)租公寓暴雷，沒有了金融機(jī)構(gòu)有效的監(jiān)管，租客甚至有可能既要償還貸款，又要被房東掃地出門。

目前大連市住房租賃存在的誤區(qū)是，如何平衡政府主導(dǎo)監(jiān)管、金融機(jī)構(gòu)融資參與和發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的相關(guān)企業(yè)合作的利益主體訴求，將三者形成“三位一體”利益共同體，有效傳輸數(shù)據(jù)并實(shí)現(xiàn)信用監(jiān)管。當(dāng)三者能夠做到功能和信用耦合時(shí)，就能發(fā)揮出“1+1+1>3的整體效應(yīng)。

3? 住房租賃信用保障機(jī)制及應(yīng)用構(gòu)架

3.1 “政企銀”“三位一體”信用融合優(yōu)化

基于區(qū)塊鏈的租賃信用保障系統(tǒng)架構(gòu)如圖1所示。

本系統(tǒng)架構(gòu)具有以下特點(diǎn)：

3.1.1 分布式

租賃信用保障系統(tǒng)的分布式特點(diǎn)分為兩個(gè)層次，其中信息處理、存儲(chǔ)、服務(wù)的分布式保障的是信息的傳遞，而社會(huì)監(jiān)督的分布式則保障的信息的準(zhǔn)確。

傳統(tǒng)的租房系統(tǒng)，都是由企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)，信息由企業(yè)提供，且缺乏信息的審核和對(duì)企業(yè)本身監(jiān)管?；趨^(qū)塊鏈的住房租賃系統(tǒng)，是企業(yè)信息管理同監(jiān)管分成不同的各方負(fù)責(zé)和審核。政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)租房企業(yè)過往交易記錄當(dāng)中的信用記錄進(jìn)行審核和管理。銀行和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)（支付寶等）提供欣榮保證，其中包括企業(yè)的信用和個(gè)人的征信信息。隨著時(shí)代的發(fā)展，支付寶的芝麻信用分等都可以作為個(gè)人信用的有效補(bǔ)充。

3.1.2 弱中心化

區(qū)塊鏈技術(shù)是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)中最典型的弱中心化的，所以也造就了比特幣等電子貨幣體系。但是跟比特幣系統(tǒng)不同的是房屋租賃系統(tǒng)完全去中心化，并不利于它的發(fā)展。比如對(duì)于房屋樓盤的建筑信息、裝修信息、對(duì)于開發(fā)商的企業(yè)信息這些內(nèi)容，對(duì)于大多數(shù)社會(huì)監(jiān)督人來說，獲取準(zhǔn)確無誤的信息比較困難，還是要依靠企業(yè)和銀行來實(shí)現(xiàn)保證。所以全網(wǎng)記賬的工作模式，并不能使信息透明，反而可能造成信息更混亂。“政企銀”“三位一體”，不僅是管理三位一體，同時(shí)也是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的三位一體，通過區(qū)塊鏈技術(shù)的紐帶，將各個(gè)節(jié)點(diǎn)，完整的記錄租房所需要用到的信息，保證參與各方的合法權(quán)益。

3.1.3 信息不可篡改

區(qū)塊鏈技術(shù)與傳統(tǒng)技術(shù)最大不同就在于信息不可篡改，實(shí)現(xiàn)去弱中心化的、各方能夠信任的系統(tǒng)，防止數(shù)據(jù)被某一方單獨(dú)篡改。不論什么樣的數(shù)據(jù)變更，通過區(qū)塊鏈技術(shù)，實(shí)踐中可以通過加蓋時(shí)間戳，形成不可否認(rèn)、可檢驗(yàn)、可以追溯的數(shù)據(jù)信息記錄。因此這套信用保障系統(tǒng)的信息真實(shí)性和保障性極高。一旦相關(guān)房屋相關(guān)信息經(jīng)過政府、企業(yè)和銀行的驗(yàn)證并添加至用保障系統(tǒng)管理區(qū)塊鏈，就會(huì)長(zhǎng)久的保存起來，除非能夠同時(shí)控制區(qū)塊鏈中的超過半數(shù)的節(jié)點(diǎn)，否則單個(gè)節(jié)點(diǎn)，如某家房屋租賃公司進(jìn)行的數(shù)據(jù)庫(kù)中數(shù)據(jù)的修改是無效的。

當(dāng)然，日常操作也必然可能出現(xiàn)出錯(cuò)的情況。對(duì)于管理或操作上的造成的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，是以區(qū)塊的方式鏈接到區(qū)塊鏈中，信用保障系統(tǒng)會(huì)準(zhǔn)確處理數(shù)據(jù)的原因、數(shù)據(jù)的出處、處理的結(jié)果等，并加蓋時(shí)間戳，從而確保修改信息的可靠性、可追溯和可多方信賴。

3.1.4 信息安全性

區(qū)塊鏈技術(shù)需要提供一個(gè)開放的環(huán)境，便于房屋租賃公司、租客和房東能夠有效的共同和交易。但與此同時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)信息安全和個(gè)人信息安全被越來越重視的今天，也需要著重保護(hù)個(gè)人的隱私。在保證個(gè)人隱私的基礎(chǔ)上，也要做到適當(dāng)?shù)拈_放，使得其他監(jiān)督方能夠共同監(jiān)督整個(gè)交易的過程。

3.2 區(qū)塊鏈與住房租賃信用融合框架的耦合

將上面基于租賃信用保障系統(tǒng)與具體的區(qū)塊鏈技術(shù)耦合，可以得到如表1所示特征。

3.3 平臺(tái)詳細(xì)設(shè)計(jì)

本課題利用塊鏈?zhǔn)綌?shù)據(jù)對(duì)大連市“政企銀”住房租賃數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄，按照業(yè)務(wù)需求的各方，構(gòu)架虛擬現(xiàn)實(shí)互動(dòng)平臺(tái)體系-住房租賃共享體系-監(jiān)管監(jiān)測(cè)監(jiān)督體系-金融服務(wù)支持體系的多維完整路徑，實(shí)現(xiàn)去中心化的住房租賃信用優(yōu)化平臺(tái)構(gòu)架的目標(biāo)。四大應(yīng)用體系共含18業(yè)務(wù)功能，如圖2所示。

結(jié)合實(shí)際需求，在軟件詳細(xì)設(shè)計(jì)過程中我們將總體結(jié)構(gòu)分成5大功能模塊。（圖3）

3.3.1 業(yè)務(wù)處理模塊

該模塊的主要功能包括房源審核、信用記載、投訴處理和智能查詢。主要保證這個(gè)模塊的“政企銀”當(dāng)中的三方。企業(yè)負(fù)責(zé)提供租房信心，而政府需要對(duì)樓盤信息和房屋信息的真實(shí)性提供保證。

3.3.2 區(qū)塊鏈管理模塊

區(qū)塊鏈的算法等內(nèi)容設(shè)計(jì)好后，這部分模塊應(yīng)該自動(dòng)運(yùn)行，并不需要管理者頻繁修改。

3.3.3 智能合約模塊

系統(tǒng)最終還是要為租房者服務(wù)，所以系統(tǒng)基于制定好的規(guī)則，自行執(zhí)行。

3.3.4 查詢與投訴模塊

執(zhí)行的主體主要是社會(huì)參加人員，主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的征信查詢以及投訴等，也可對(duì)房屋具體信息和過往歷史進(jìn)行查詢，后期可以開發(fā)VR功能。

3.3.5 用戶管理模塊

該模塊用于租房市場(chǎng)參與各方的注冊(cè)、權(quán)限管理以及賬戶信息的安全保證等。

3.4 關(guān)鍵機(jī)制設(shè)計(jì)

3.4.1 房屋信用記載和審核機(jī)制

通常區(qū)塊鏈技術(shù)，應(yīng)用的都屬于共有鏈，數(shù)據(jù)是透明且共享的，通過工作量證明（Proof Of Work，簡(jiǎn)稱POW）實(shí)現(xiàn)完全的去中心化。如前文所說，我們的房屋信用記載適合于弱中心化而不是完全的去中心化，所以不適合采用POW機(jī)制，所以我們選擇了可擴(kuò)展的單鏈條設(shè)計(jì)?！罢筱y”中，銀行等金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)個(gè)人信用的確認(rèn)，由政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)租賃公司和房東、租戶三方的信用確認(rèn)，由社會(huì)公眾進(jìn)行監(jiān)督。通過基于分布式和一致性技術(shù)建立驗(yàn)證資源池，加上數(shù)據(jù)驗(yàn)證機(jī)制和智能合約，來實(shí)現(xiàn)相關(guān)房屋租賃信息的共識(shí)驗(yàn)證。

3.4.2 社會(huì)監(jiān)督機(jī)制

監(jiān)督是對(duì)租賃信用保障機(jī)制的重要補(bǔ)充，但傳統(tǒng)的中心化模式，很難起到監(jiān)管的作用。部分消費(fèi)者在租賃中，受到了欺騙，即使他們勇于維護(hù)自身的權(quán)益，挽回自身的損失。但是他們受到欺騙和維權(quán)的整個(gè)過程很難得到記錄和保存。下一個(gè)消費(fèi)者可能會(huì)面臨一樣的問題。在于區(qū)塊鏈的租賃信用保障機(jī)制中，將通過黑白名單的形式，曝光那些違反誠(chéng)信的行為。通過實(shí)名認(rèn)證和匿名性相結(jié)合，要一定程度上保護(hù)個(gè)人隱私，保護(hù)知情者的舉報(bào)，同時(shí)也要打擊誣告的行為。只有通過協(xié)商一致的規(guī)范性和相關(guān)協(xié)議，通過多方驗(yàn)證的方式進(jìn)行審核，形成完整的監(jiān)督機(jī)制和誠(chéng)信體系，構(gòu)建一個(gè)和諧的誠(chéng)信租房市場(chǎng)。

3.4.3 信任機(jī)制

租房各方信息存在很大的不對(duì)稱性，房主過高評(píng)價(jià)自己的房子，甚至惡意隱瞞。區(qū)塊鏈可以通過數(shù)字簽名，記錄時(shí)間戳，同時(shí)利用“少數(shù)服從多數(shù)”的樸素方法記錄在區(qū)塊鏈中。

從本質(zhì)上看，住房租賃信用保障機(jī)制具有交叉性，如不同租賃公司和不同小房主，連接到不同的租戶，屬于網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。但從某個(gè)個(gè)體角度出發(fā)，則是鏈?zhǔn)降模憩F(xiàn)為以房源、租戶、金融機(jī)構(gòu)等為核心的區(qū)塊鏈結(jié)構(gòu)式，能夠做到事前和事中介入，從而降低了單獨(dú)結(jié)點(diǎn)獨(dú)自面對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的問題。

4? 結(jié)語(yǔ)

針對(duì)目前住房租賃市場(chǎng)相對(duì)混亂無序和信息不透明的情況，本文基于區(qū)塊鏈技術(shù)，進(jìn)行了系統(tǒng)架構(gòu)分析，功能模塊的設(shè)計(jì)。努力通過技術(shù)手段，完善租房制度上的一些缺陷，進(jìn)一步構(gòu)建一個(gè)良好的住房租賃市場(chǎng)。住房租賃信用保障機(jī)制，可以為政府、銀行、企業(yè)搭建一個(gè)更加完善的平臺(tái)，保證更多老百姓的切身利益。為推進(jìn)我們的誠(chéng)信社會(huì)添磚加瓦。

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基金項(xiàng)目：2018年度大連市社科聯(lián)（社科院）一般項(xiàng)目“基于區(qū)塊鏈技術(shù)的大連市‘政企銀住房租賃平臺(tái)信用體系優(yōu)化構(gòu)架”（項(xiàng)目編號(hào)：2018dlskyb278）;2019年度大連科技學(xué)院大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目“信用放心租-基于‘區(qū)塊鏈的住房租賃平臺(tái)”（項(xiàng)目編號(hào)：201913207043）。

作者簡(jiǎn)介：曾維佳（1984-），女，遼寧沈陽(yáng)人，碩士，副教授，研究方向?yàn)閿?shù)據(jù)處理、信息安全、管理優(yōu)化;孫建言（1983-），男，遼寧大連人，碩士，講師，研究方向?yàn)楣收显\斷、人工智能、網(wǎng)絡(luò)安全。