住宅專項維修資金初始交存工作探討

摘?要：住宅專項維修資金的初始交存目前存在著資金交存不到位，小區(qū)房屋共用部位共用設(shè)施出現(xiàn)損壞不能得到及時維修等問題。文章結(jié)合當(dāng)前機構(gòu)改革相關(guān)職業(yè)劃轉(zhuǎn)和實際歸屬現(xiàn)狀，以資金監(jiān)管部門的視角剖析資金初始交存把關(guān)的不同節(jié)點，分析利弊優(yōu)劣，提出了解決方案，目的是在提高住宅專項維修資金的初始繳存率，為下一步專項維修資金的使用管理和監(jiān)督提供保障。

關(guān)鍵詞：住宅;專項維修資金;初始交存

一、 引言

住宅專項維修資金還可以將其稱之為住宅養(yǎng)老保險金，該項目資金屬于專項資金，專門用于住宅保障?！段餀?quán)法》和《住宅專項維修資金管理辦法》是我國為規(guī)范住宅專項維修資金的使用情況而頒布法律、法規(guī)，于2008年出臺，涉及的內(nèi)容包括對維修資金的交存、管理、監(jiān)督等。由于我國住房改革的時間不長，各地區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的問題，具體體現(xiàn)在監(jiān)督機制不完善、專項維修資金歸集難度較高等，各種問題的存在均使百姓的利益受到了侵犯，這會進一步加劇了物業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系的惡化，且不斷惡性循環(huán)。近年來，陸續(xù)有文獻對資金的使用管理深入探討，提出不少積極建議，但很少有人提及資金繳存方面的工作。

二、 資金交存存在問題

住宅專項維修資金主要來源于兩個部分，即建設(shè)單位和業(yè)主。資金交存目前存在的問題有：歸集量較小，各地的交存主體，交存標準管理模式等方面規(guī)定不一致;歸集面較小，大多城市僅對商品住房建立交存制度;歸集率較低，包括資金的初始一次性交存和續(xù)籌。專項維修資金交存包括初始一次性交存和后續(xù)的續(xù)籌。交存率特別是初始繳存率的高低，直接關(guān)系到小區(qū)物業(yè)進入維保后是否仍能正常使用，其社會影響和現(xiàn)實意義是不言而喻的。

三、?初始加存主要方式

目前，我國已經(jīng)對住宅專線維修資金的交存做出了明確規(guī)定，這一點在《住宅專項維修資金管理辦法》中的第12條可以得到證實，在正式辦理房屋入住手續(xù)前，需要有商品住宅的業(yè)主將住宅專項維修資金存到專門的賬戶中。但未對如何收繳進行明確?？v觀歸集歷程，資金初始交存方式主要有以下兩種：第一，開發(fā)建設(shè)單位代收，針對未交存住宅專項維修資金的業(yè)主，在《住宅專項維修資金管理辦法》中做出了明確規(guī)定，購買人未交存相關(guān)款項不應(yīng)交付房屋，于是部分地方就由項目開發(fā)建設(shè)單位在交房時向業(yè)主收繳維修初始資金，然后代為存入指定專戶。第二，購房業(yè)主直接繳納。建立住宅專項維修資金繳納檔案，業(yè)主可直接去維修資金窗口或是銀行繳納。

專項維修資金可以選擇開發(fā)建設(shè)單位代交，但是該種交存方式存在一定風(fēng)險，若建設(shè)單位存在資金緊張或者短缺的情況下，存在將代收的住宅專項維修資金挪用的危險，造成小區(qū)公用部位公用設(shè)備在使用若干年后無法得到正常的維修更新，業(yè)主怨聲載道，上訪不斷。此方式大多數(shù)是2008年出臺《住宅專項維修資金管理辦法》，初期該項工作尚未成熟時采取的簡單粗暴的方式，近年來已逐漸被購房業(yè)主直接繳納的方式替代了。業(yè)主直接繳納確實可以有效地避免出現(xiàn)資金被挪用的危險，但同樣無法保證小區(qū)初始維修資金足額繳納到位。

四、 交存規(guī)集節(jié)點選擇方案

若在某棟樓中存在一戶業(yè)主未交存住宅專項維修資，將直接影響該棟樓申請使用維修資金，上述內(nèi)容在《住宅專項維修資金管理辦法》中做出了明確規(guī)定。政府作為該項公共利益的引導(dǎo)者，在資金初始交存環(huán)節(jié)上加以監(jiān)管，提高交存率且確保維修資金后期使用是十分必要的。因此按照政府部門對新建商品房的審批流程，以初始交存把關(guān)節(jié)點設(shè)在的審批階段不同，形成兩個不同的方案。

（一）在合同備案時把關(guān)歸集維修資金

如果住宅專項維修資金管理職權(quán)未隨著物業(yè)職責(zé)從建設(shè)防管部門劃轉(zhuǎn)至城市管理部門，還與房屋交易職責(zé)同隸屬于建設(shè)部門時，此種方案相對更有利于維修資金的歸集。此方案需注意的是小區(qū)未收部分均應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位先行代繳，否則就很難確保維修資金的交存率。因此建設(shè)部門在辦理房屋竣工驗收備案時，還要對沒有賣出去和那些建設(shè)單位自己留著的物業(yè)的維修資金繳存票據(jù)給予查驗。

（二）在不動產(chǎn)登記階段把關(guān)歸集維修資金

既有自然資源管理部門的不動產(chǎn)登記，需在完成房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等相關(guān)工作辦理時，查驗維修資金的繳存票據(jù)，從而保證每一戶住宅專項維修資金及時足額繳納到位。

五、 節(jié)點方案利弊分析

各個把關(guān)環(huán)節(jié)都在一個部門，在一個部門更有的優(yōu)點是各個把關(guān)環(huán)節(jié)都在一個部門，在一個部門更有利于把控，不管商品房是否出售，維修資金都需要繳納，缺點是會存在因計算面積不一致，造成繳納金額前后不一致，存在退補交存資金的問題，且將維修資金收繳節(jié)點從《住宅專項維修資金管理辦法》中房屋交付時進行繳納，提前到合同備案時繳納，會涉及影響購房人購房資金預(yù)期等問題，因此必須由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門聯(lián)合下文明確方可執(zhí)行。

六、 結(jié)語

隨著機構(gòu)改革的不斷深入，專項維修資金管理主管部門是保留在建設(shè)部門，還是隨物業(yè)管理職能一并劃轉(zhuǎn)到城市管理部門，目前還尚未明確，各地的做法也各自不一，但是維修資金交存管理工作不容停滯，如何讓維修資金在小區(qū)業(yè)主入住前就足額交存到位，保證日后房屋公用設(shè)備維修更新工作能順利實施，各級政府都應(yīng)引起重視。

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作者簡介：郝云，唐山市住宅專項維修資金管理中心。