貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響研究

王林海

摘 要 本文針對貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響，首先分析了貨幣政策與房地產(chǎn)價格波動之間的相互關(guān)聯(lián)，進而對優(yōu)化調(diào)整貨幣政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提出了幾點建議措施。

關(guān)鍵詞 貨幣政策 房地產(chǎn) 價格

一、引言

對于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域來說，房地產(chǎn)兼具消費性以及金融性特點，因而決定了房地產(chǎn)在價格波動上也會像其他金融資產(chǎn)一樣出現(xiàn)周期性波動。尤其是在當前我國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域去杠桿、穩(wěn)房價的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)價格與貨幣政策之間的關(guān)聯(lián)性越來越強。深入探究分析貨幣政策與房地產(chǎn)市場價格之間的關(guān)系，對促進房地產(chǎn)的良性可持續(xù)發(fā)展也具有非常重要的意義。

二、貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響分析

房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域從項目建設到市場交易，每個環(huán)節(jié)都會涉及大量的資金活動，因此貨幣政策的走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場價格也會造成較大的影響。總的來分析，貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響，主要是從兩方面介入：

一方面，貨幣政策可以通過信貸渠道對房地產(chǎn)的市場價格產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域?qū)儆谫Y金密集行業(yè)領(lǐng)域，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在資金的獲取方面主要是依賴于金融機構(gòu)的貸款，無論是商品房消費者還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都需要商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的資金支持。因此，如果在寬松貨幣政策下，商品房的消費者能夠較為容易地獲取商業(yè)銀行的貸款資金，就容易降低商品房的購房成本，也能夠吸引更多的購房者進入房地產(chǎn)市場購買商品房，進而造成房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域市場需求量的增加，一定程度上則會推動房地產(chǎn)價格的上升。同時，在房地產(chǎn)價格上漲的影響下，銀行由于有著大量的房地產(chǎn)抵押貸款，因而資產(chǎn)負債與盈利狀況就可以得到改善。這種情況下，如果經(jīng)濟發(fā)展形勢繁榮，銀行、購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會因為房價上漲獲利;而如果出現(xiàn)經(jīng)濟蕭條的行為，則有可能受到房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟的影響，增加危機風險隱患。

另一方面，貨幣政策可以通過貨幣渠道對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響。具體來說，主要是可以從3個方面對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大的影響：從通貨膨脹層面，在貨幣政策寬松條件下，貨幣供應量的增加，會造成社會上通貨膨脹問題的加劇，進而造成居民預期貨幣購買力的下降，同時會帶動商品房購房需求的增加，進而持續(xù)推動房地產(chǎn)市場價格的上升。從資產(chǎn)價格方面進行分析，如果貨幣政策中增加貨幣供應量，按照金融市場的供求關(guān)系，會直接造成貨幣資產(chǎn)收益率的下降，因而具有較好的保值增值屬性的房地產(chǎn)產(chǎn)品就會受到青睞，進而直接帶動購房需求的增長，并進一步推動房地產(chǎn)價格的上升。在利率方面，主要是從購房的資金成本和投資收益兩個方面影響購房需求和價格，寬松的貨幣政策下，利率下降意味著貸款資金成本下降，引起需求變化和房價波動。在匯率方面，如果貨幣政策調(diào)整導致貨幣供應量的增加，會造成直接標價法下匯率的增長，并造成凈出口的增長，帶動基礎(chǔ)貨幣增長，并通過信貸因素、通貨膨脹因素、資產(chǎn)價格等因素，造成房地產(chǎn)市場價格的增長。

三、促進房地產(chǎn)良性發(fā)展的貨幣政策分析

貨幣政策的制定與房地產(chǎn)市場價格之間有著非常密切的聯(lián)系，促進房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定調(diào)整，確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的長遠發(fā)展，在貨幣政策的研究制定方面必須通盤考慮，進而實現(xiàn)貨幣政策與經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展之間可以實現(xiàn)協(xié)調(diào)。主要建議為：

（一）強化對貨幣政策合理調(diào)控

在貨幣政策的制定方面，如果過度寬松容易出現(xiàn)風險問題，如果貨幣政策收緊又會造成保增長的壓力過大。因此，實現(xiàn)保增長和去杠桿，貨幣政策整體上應該持續(xù)保持穩(wěn)健，發(fā)揮維持資金鏈和穩(wěn)定經(jīng)濟的作用，靈活進行結(jié)構(gòu)性和邊際調(diào)整，調(diào)控資金利率，以實現(xiàn)去杠桿目標。

（二）制定差別化的貨幣政策

在貨幣政策的制定上，因為房地產(chǎn)行業(yè)在我國的生產(chǎn)發(fā)展以及經(jīng)濟發(fā)展中有著重要的地位，因此貨幣政策的制定過程中應該強化對房地產(chǎn)市場價格的關(guān)注。尤其是按照房地產(chǎn)市場，制定具有一定程度差別化的貨幣政策，科學合理地控制好貨幣供應量的增長問題，并注重在銀行信貸政策的制定方面實施差別化的信貸政策。對于首套剛需住房、保障性住房等，應該鼓勵銀行強化信貸支持;對于投資性購房或者是高檔住房，則應該實行嚴格的首付比例和貸款利率等，促進房地產(chǎn)市場價格維持在穩(wěn)定水平。

（三）完善房地產(chǎn)稅收體系

貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響具有一定程度的局限性和時滯性，因此在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控方面，應該探索完善房地產(chǎn)稅法體系，與貨幣政策之間相互配合，通過房地產(chǎn)稅法體系來有效抑制在房地產(chǎn)行業(yè)市場上可能出現(xiàn)的各類投機性需求，確保房地產(chǎn)市場可以實現(xiàn)良性有序發(fā)展。

（四）加大金融監(jiān)管實施力度

房地產(chǎn)市場價格的變動與金融市場的穩(wěn)定性之間有著非常密切的聯(lián)系。因此，為了確保房地產(chǎn)市場與金融市場的穩(wěn)定發(fā)展，還應該注重全面強化金融監(jiān)管力度。尤其是應該督促商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的規(guī)范，科學合理地控制銀行資產(chǎn)進入房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域，這不僅可以有效防范金融風險問題的發(fā)生，而且對規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場的運行也具有重要意義。

四、結(jié)語

確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的健康穩(wěn)定發(fā)展，政府部門應該強化對貨幣政策的宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)稅收體系，加大金融監(jiān)管力度，這對房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的長遠穩(wěn)定發(fā)展也具有重要意義。

（作者單位為濰坊濱海新城公有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司）

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