工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性

解述森

青島上流建設(shè)發(fā)展有限公司 山東青島 266041

1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容

1.1 施工合同管理

合同管理是采用審查、監(jiān)督、控制等行為，針對(duì)合同訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止過(guò)程實(shí)行管理的總稱，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的前提[1]。合同管理是針對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本實(shí)行有效控制的重要手段，既能夠優(yōu)化資源配置、獲得預(yù)期收益，同時(shí)也能夠防范法律及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，具有實(shí)現(xiàn)成本管理、實(shí)施流程管理、法律風(fēng)險(xiǎn)審查把關(guān)、合同履行監(jiān)控、收集重要工程信息、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)借鑒等優(yōu)勢(shì)作用。

1.2 工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理指由建設(shè)單位基于國(guó)家級(jí)地方工程規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)施工方、監(jiān)理方、項(xiàng)目部?jī)?nèi)業(yè)系統(tǒng)實(shí)行工程基本質(zhì)量控制。工程驗(yàn)收管理是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控的核心環(huán)節(jié)，要求房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持技術(shù)方案與工程樣板先行，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備原材料進(jìn)場(chǎng)、施工關(guān)鍵工序的控制，落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)日常巡視工作，完善設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)資料管理等內(nèi)容。

1.3 工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度管理應(yīng)基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)置工程管理行動(dòng)計(jì)劃，結(jié)合施工工藝客觀需要、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、項(xiàng)目融資階段、資源配置情況等完成《項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》的編制，交由建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行審核，并將其分解為每月進(jìn)度計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃等，完成進(jìn)度預(yù)警機(jī)制的設(shè)計(jì)。同時(shí)，企業(yè)需加強(qiáng)與施工方的溝通交流，及時(shí)掌握施工方的時(shí)間計(jì)劃安排，倘若涉及到計(jì)劃變更的問(wèn)題，需及時(shí)針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工計(jì)劃、資源配置情況進(jìn)行調(diào)整，保障與企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度目標(biāo)相一致。

1.4 工程成本管理

工程成本管理的核心為投資控制，在實(shí)行工程現(xiàn)場(chǎng)成本管理時(shí)需做到按節(jié)點(diǎn)支付進(jìn)度款，并且將重要節(jié)點(diǎn)與資源納入到合同中進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明，保障工程計(jì)劃落實(shí)與項(xiàng)目如期推進(jìn)；針對(duì)設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)變更問(wèn)題，需注重建立工程簽證管理、合同交底記錄等制度，并加強(qiáng)對(duì)工程簽證的審核，保障實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的及時(shí)有效處理[2]。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的有效途徑

2.1 明確管理職責(zé)范圍

將管理崗位進(jìn)行細(xì)化，根據(jù)工程管理人員的能力大小、擅長(zhǎng)領(lǐng)域?qū)徫贿M(jìn)行更明確的劃分，具有明確的管理范圍、管理責(zé)任和管理權(quán)利，據(jù)此對(duì)管理人員的專(zhuān)業(yè)能力進(jìn)行強(qiáng)化，提高工程管理的效率。根據(jù)崗位的明確和職責(zé)的劃分，在小的單位集體管理內(nèi)部又設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理賦予管理責(zé)任，對(duì)項(xiàng)目施工建設(shè)的各個(gè)方面負(fù)責(zé)。設(shè)置管理崗位是對(duì)整個(gè)管理過(guò)程的分散管理，在這基礎(chǔ)上又增設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理，是對(duì)權(quán)力的集中管理，在這樣的管理模式下，能夠提升對(duì)工程建設(shè)的管理效率，加大管理力度，提升管理效果。

2.2 注重保持標(biāo)準(zhǔn)一致

在工程建設(shè)完成后，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程的整體水平進(jìn)行評(píng)估。一般工程的驗(yàn)收是根據(jù)國(guó)家的建設(shè)安全標(biāo)準(zhǔn)和前期制訂的施工標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行的。在工程建設(shè)過(guò)程中會(huì)發(fā)生許多突發(fā)狀況，因此，需要重新制訂標(biāo)準(zhǔn)，從而保證后期驗(yàn)收的有效性。同時(shí)，也要通過(guò)各種科學(xué)方法，對(duì)前期施工中的工程質(zhì)量要求及各部分變化通過(guò)其他的驗(yàn)收方式進(jìn)行核對(duì)，以此來(lái)保證在較長(zhǎng)的工期里，工程施工質(zhì)量能夠得到保障，也讓竣工驗(yàn)收負(fù)起監(jiān)督的責(zé)任，讓前期制定的標(biāo)準(zhǔn)和后期驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)得到統(tǒng)一。

2.3 建立科學(xué)的監(jiān)督管理機(jī)制

提升建筑工程的管理和質(zhì)量控制水平，應(yīng)建立科學(xué)合理的監(jiān)督管理機(jī)制，使工作人員嚴(yán)格遵守施工規(guī)范，保證貫徹工程質(zhì)量的管理職責(zé)。同時(shí)，施工企業(yè)還需加強(qiáng)監(jiān)管，不斷完善監(jiān)管工作，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)和合同進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收，切實(shí)保證建筑工程的管理與施工質(zhì)量。

2.4 控制投資成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)投資成本很高，項(xiàng)目程序復(fù)雜，卻要求很多，需要在建設(shè)之初就進(jìn)行工程預(yù)算造價(jià)，以控制施工成本為目的，就要求企業(yè)管理人員根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行對(duì)比擇優(yōu)，考慮施工過(guò)程中出現(xiàn)的必要成本和不確定成本。確保工程造價(jià)編制者給出的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確合理，避免造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，要求工程造價(jià)要符合多方的預(yù)算要求，在施工的全過(guò)程中，要求造價(jià)編制者跟進(jìn)項(xiàng)目工程，對(duì)突然發(fā)生的成本進(jìn)行調(diào)節(jié)，以適應(yīng)下個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，不影響工程施工的整體進(jìn)度。工程成本的管理需要管理者對(duì)全程進(jìn)行把控，對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行研究分析，提出相應(yīng)的對(duì)策，控制影響范圍在一定的區(qū)間內(nèi)，對(duì)整個(gè)工程的成本有預(yù)先的評(píng)估，從大體上把握影響成本的各個(gè)要素再去進(jìn)行有效的方案設(shè)置，確保不損害企業(yè)的利益，整個(gè)工程造價(jià)的預(yù)算應(yīng)控制在最低水平。

2.5 加強(qiáng)對(duì)管理人員與施工人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

現(xiàn)在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，人員的專(zhuān)業(yè)水平提高了，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也就加強(qiáng)了，也可以確保施工質(zhì)量[3]。所以，單位應(yīng)先解決施工人員的專(zhuān)業(yè)能力，同時(shí)通過(guò)制定合理計(jì)劃，讓員工認(rèn)識(shí)到自身存在的不足，有的放矢地進(jìn)行改進(jìn)完善。例如，對(duì)施工人員進(jìn)行工程專(zhuān)業(yè)知識(shí)和安全教育等內(nèi)容的培訓(xùn)。針對(duì)管理人員，應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)加強(qiáng)其管理技能、安全教育與職業(yè)素養(yǎng)等。同時(shí)，管理人員需按照不同員工的特點(diǎn)安排崗位工作，提高所有員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)與協(xié)作精神，也可以推動(dòng)管理的貫徹落實(shí)。此外，關(guān)于建筑工程的施工進(jìn)度，需要建立項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，確立嚴(yán)格的考核制度，按照不同員工的表現(xiàn)情況相應(yīng)地進(jìn)行獎(jiǎng)懲，不管是管理人員還是施工人員，都應(yīng)遵循基本的管理理念，負(fù)責(zé)好自己的工作任務(wù)，確保工程的質(zhì)量安全及按期完成施工。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量有著越來(lái)越高的要求，促使房地產(chǎn)工程建設(shè)不斷提高工程管理，結(jié)合行業(yè)發(fā)展水平、國(guó)家的大力支持以及群眾的必要需求將房地產(chǎn)企業(yè)管理做到更好，節(jié)約資源，避免造成浪費(fèi)，滿足多方效益，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的根本需要。