房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管控探析

中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司

每個房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中都容易出現(xiàn)財務(wù)風險，如在籌資、投資和資本運營等業(yè)務(wù)管理與財務(wù)活動中，都將產(chǎn)生各類財務(wù)風險問題。房地產(chǎn)企業(yè)通常投資規(guī)模較大，建設(shè)周期也很長，應收賬款回籠較慢，面對著經(jīng)濟環(huán)境下行的今天，將極易出現(xiàn)財務(wù)風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了不利影響。房地產(chǎn)企業(yè)應該提高對財務(wù)風險的重視程度，通過認真分析與掌握財務(wù)風險特點與類型，有針對性采取防范措施，及時消除財務(wù)上的隱患，為自身的長遠、穩(wěn)定發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險特點與分類

在行業(yè)特點的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險也表現(xiàn)出很多獨有的特征，第一，現(xiàn)金流量金額較大，極易為房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的融資風險。在競拍、拿到土地和項目竣工等過程中，資金投入量較大，而房地產(chǎn)自有資金并不多，需要依靠大額舉債，這樣會導致融資難度增加，也極易引起風險。第二，資金周轉(zhuǎn)時間較長，需要付出較大的資金機會成本，房地產(chǎn)企業(yè)的項目從建設(shè)啟動到最后銷售，這個過程是非常漫長的，這樣會導致投入的資金周轉(zhuǎn)時間也將延長，并提高了資金的機會成本[1]。第三，在國家宏觀調(diào)控政策影響下，外部政策環(huán)境也對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的形成影響很大，國家在房價上采取的宏觀調(diào)控措施，將導致影響到房屋的售價，導致房地產(chǎn)企業(yè)受益降低，并在償債能力、資金周轉(zhuǎn)能力等方面出現(xiàn)了降低。當前房地產(chǎn)企業(yè)主要出現(xiàn)的財務(wù)風險由外部風險與內(nèi)部風險構(gòu)成，對外部風險來說，包括利率風險、通貨膨脹風險及政策風險，而內(nèi)部風險包括債務(wù)償還風險、營運風險、投資風險、再籌資風險、利潤分配風險及流動性風險等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因分析

(一)外部環(huán)境因素

外部環(huán)境因素也對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險影響很大，第一，經(jīng)濟環(huán)境帶來的影響。在外圍經(jīng)濟環(huán)境下滑的影響下，我國經(jīng)濟增速出現(xiàn)了放緩的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)市場分化也變得越來越顯著，面臨著日益增加的去庫存壓力。在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展近期內(nèi)很難實現(xiàn)快速的反彈，導致極易出現(xiàn)財務(wù)風險。第二，國家宏觀調(diào)控政策帶來的影響。現(xiàn)階段寬松的貨幣政策已經(jīng)無法刺激經(jīng)濟的發(fā)展，且我國很多地區(qū)實行了限購政策，目的在于對房價的快速上漲產(chǎn)生抑制作用。這樣房地產(chǎn)經(jīng)營壓力越來越大，也極大增加了出現(xiàn)財務(wù)風險的概率。

(二)內(nèi)部環(huán)境因素

內(nèi)部環(huán)境因素也在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，第一，風險決策能力不強。當前經(jīng)濟環(huán)境變得復雜而多變，房地產(chǎn)企業(yè)只有保證投資決策制定的科學性，才能有效抵抗各種風險，若是風險決策能力不強，將容易制定錯誤的鞠策，引起資金鏈斷裂等財務(wù)風險。第二，財務(wù)管理能力不強。房地產(chǎn)企業(yè)若是沒有加強資金日常管控，將難以發(fā)揮出財務(wù)監(jiān)督的作用，內(nèi)部管理也會變得混亂，抗風險能力不強[2]。第三，缺乏科學合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中若是有著較高的負債資金，將導致償債壓力增加，極易發(fā)生債務(wù)違約現(xiàn)象并引起財務(wù)風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的管控措施

(一)完善內(nèi)部管理制度

隨著政府干預的增強，房地產(chǎn)企業(yè)要對財務(wù)風險作出綜合評估，加大內(nèi)部管理力度，完善內(nèi)部管理機構(gòu)，將董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和內(nèi)部各職能部門的責權(quán)利關(guān)系合理確定下來。房地產(chǎn)企業(yè)要圍繞風險管理工作，建立健全的內(nèi)部控制制度，讓財務(wù)風險得到有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)要想提升財務(wù)風險防范控制能力，應該做好內(nèi)部管理工作，將基礎(chǔ)打牢，這要求結(jié)合自身的組織管理框架，不斷完善各項管理制度，主要包括開發(fā)建設(shè)項目投資決策機制、內(nèi)部預算管理制度和資金管理制度[3]。要從資金管控出發(fā)，對內(nèi)部財務(wù)決策流程手續(xù)進行優(yōu)化，加大經(jīng)營管理行為的監(jiān)督約束力度，通過在源頭上做好控制工作，避免發(fā)生財務(wù)風險，這樣房地產(chǎn)企業(yè)風險防范控制能力才能得到提升。

(二)加強融資風險防范

房地產(chǎn)企業(yè)要全面、科學的評估融資風險，并從自身實際狀況出發(fā)，明確籌資管理規(guī)則同時認真遵守，這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要認真收集相關(guān)信息，將最佳資本結(jié)構(gòu)明確下來，讓本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，從而讓企業(yè)綜合資本成本得到減少。第二，企業(yè)應該對資金籌來源、方式、成本及風險等作出比較，確保各種籌資來源成本與風險得到降低。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格管理各個項目的資金籌集活動，讓各投資項目資金籌資活動的成本與風險得到控制。第四，房地產(chǎn)企業(yè)應該做好內(nèi)部管理工作，對內(nèi)部各項目的資金籌集活動作出比較分析，確保準確掌握風險與成本的情況。

(三)加強日常資金運營風險防范

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的預算管理體系，尤其是要提高對現(xiàn)金流量預算的重視程度，只有擁有充足的現(xiàn)金，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展才更加穩(wěn)定。提升現(xiàn)金流量預算的準確性，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得真實現(xiàn)金需求流量，便于將籌資預算合理確定下來，防止籌資顯得過于盲目。這樣在現(xiàn)金量不足的時候，可以提醒房地產(chǎn)企業(yè)加強防范，避免財務(wù)風險的出現(xiàn)。第二，現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款和按揭貸款，開設(shè)了很多銀行賬戶。當資金短缺的時候，資金被分散在各個賬戶，利用率并不高，尤其是對大型房地產(chǎn)公司來說，資金分散在各個項目的各個銀行。對此房地產(chǎn)企業(yè)要將資金集中起來，這樣才能將集團公司協(xié)同效用體現(xiàn)出來，保證日常資金運作效率得到提升，也增加了抗風險能力。

(四)優(yōu)化財務(wù)風險預警體系

房地產(chǎn)企業(yè)應該注重健全財務(wù)風險預警體系，能夠快速識別、分析和解決財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置財務(wù)風險預警體系的過程中，第一，需要打造財務(wù)信息收集整理信息平臺，對市場上和房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分類相關(guān)信息進行收集，包括行業(yè)政策、金融稅收政策和財務(wù)指標等，為財務(wù)風險的分析提供可靠依據(jù)[4]。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要提升財務(wù)分析能力，要加強對各關(guān)鍵指標的分析，包括現(xiàn)金比率、流動比例、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率等，將其中存在的問題找出來，第一時間采取解決措施。第三，加強對財務(wù)風險的處理，結(jié)合財務(wù)分析結(jié)果，提前制定好有效的應對防范措施，確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險有效降低。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集型特點，也容易出現(xiàn)風險，在競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)應該注重提升核心競爭力，加強財務(wù)風險管理，這樣才能實現(xiàn)穩(wěn)定、長遠的發(fā)展目標。財務(wù)風險管控作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要工作內(nèi)容，需要我們提高重視程度，充分認識到引起財務(wù)風險的原因，有針對性采取解決措施，保證資金流的充足，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能實現(xiàn)預期發(fā)展戰(zhàn)略目標。