房地產成本控制的突出問題及其精細化管理路徑

蘭州市西固區(qū)城鄉(xiāng)發(fā)展投資有限公司

目前，我國的經濟體制不斷完善，城市化的腳步明顯加快。因此，房地產行業(yè)得到了飛速發(fā)展，但由于其風險高、投入資金量大的特性，要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就務必要將成本控制作為工作的首要目標，通過精細化成本管理，為企業(yè)獲得更高的經濟效益。因此，做好房地產的成本管理工作，將自身的優(yōu)勢發(fā)揮到最大化，有效的減少資金的投入，保證房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產精細化成本管理的重要性

(一)成本核算方面

目前，房地產企業(yè)最重要的控制成本的方式就是采取賬務決算，根據(jù)規(guī)定的財務制度進行管理，但是在實際的工作中缺乏領導層的介入，到周成本控制工作流于形式化，無法發(fā)揮到實處。由于房地產的賬目設置與實際核算存在一定的差異，導致成本超出預算。因此，通過精細化成本管理，能夠對財務數(shù)據(jù)進行深入的分析，進而規(guī)避財務風險的發(fā)生。

(二)工程項目方面

由于整個建筑工程都需要貫穿成本控制管理的工作，從立項、規(guī)劃、設計、施工、銷售等不同的工作流程都需要加強成本控制，不僅僅針對某一個特殊的環(huán)節(jié)，但目前，房地產企業(yè)在實際的工程項目管理過程中還存在一定的問題，對全過程缺乏精細化的成本管理[1]。

二、房地產在成本控制中存在的問題

(一)缺乏合理的投資分析

在房地產企業(yè)的實際運營過程中，將會面臨許多的成本問題，企業(yè)務必要根據(jù)各個項目的實際情況進行深入分析，從根本上避免因考慮不周給企業(yè)帶來的損失。例如，在一般情況下，房地產企業(yè)認為獲得了一塊地皮，就從根本上保證了利潤，而地皮漲價也會為企業(yè)獲得更高的經濟效益。因此，大多數(shù)的房地產企業(yè)都會不斷的購買地皮，但對于附近的景觀建設、處理垃圾的成本問題沒有深入的考慮。因此，房地產企業(yè)缺乏合理的投資分析，會在一定程度上對企業(yè)的成本造成一定的影響。

(二)房地產施工現(xiàn)場管理不善

由于房地產項目牽涉的范圍較廣、周期較長，在施工及開發(fā)階段，都需要大量的人員參與，房地產企業(yè)要想對內部的投資進行成本管控，就務必要保證投資項目的合理性，能夠保證不會超出預期的成本范圍。然而大多數(shù)企業(yè)對于事前的考慮不夠完善面對設計方案存在的不合理性沒有及時洞察，導致施工的質量與效率無法得到保障。對成本風險的管控力度不強，使接下來的工作無法順利開展，導致相關的工作人員要投入更高的資金去解決存在的問題。

(三)缺乏完善的成本管控體系

房地產企業(yè)的成本控制工作主要以財務決算為基礎目標，針對財務決算對房地產企業(yè)成本的關鍵性影響進行成本管控。但由于大多數(shù)的房地產企業(yè)的管理水平還不夠高，導致財務工作與預算工作無法有效整合，相關的財務人員為節(jié)省工作時間，沒有將得到的數(shù)據(jù)進行深入的分析，導致財務決算無法真實的反映出企業(yè)的實際情況。因此房地產企業(yè)缺乏完善的成本管控體系，導致成本管控工作存在問題，進而對房地產企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響[2]。

三、對房地產進行成本精細化管理的有效路徑

(一)構建完善的全面預算管理體系

首先，房地產企業(yè)要想有效的加強成本精細化管理，就要從系統(tǒng)化的全面預算管理體系入手，將預算管理工作逐漸規(guī)范化。在企業(yè)的實際運營過程中，相關的工作人員要做到對收入及支出做到基本的了解，對企業(yè)內部的各個因素進行全面的分析，對各部門之間的工作差異、時間等重要因素進行把控。因此，在房地產企業(yè)的實際運營過程中，相關的管理人員要對年度成本的基本目標進行細化管理。例如，每周、每月、每季度在成本管控工作中，不斷構建階段化的計劃，制定明確的工作目標，相關的工作人員要將預算管理工作落實到實處。另外，將房地產企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標細化到不同的崗位，在企業(yè)內部設立責任制，保證員工能夠清楚地明確自身的職責，并安排專門的負責人進行監(jiān)督，確保工作的完成進度，保證將成本管控意識深入到每一名員工的實際工作中，進而促進房地產企業(yè)的長遠發(fā)展。

(二)強化設計階段的成本控制

在房地產企業(yè)的項目施工開始之前，相關的工作人員務必要做好整個工程的規(guī)劃，結合整個項目的實際情況，從多個方面進行分析，對設計方案進行深入的探究，并通過科學的分析方式，進一步確定施工方案，使設計方案能夠滿足客戶的實際需求。另外，在設計階段，對配套用房、車庫等面積的策劃也尤為重要，設計人員要與專業(yè)人員進行交流與討論，從根本上保證將資源的利用率發(fā)揮到最大化，通過合理的布局，使房地產企業(yè)的經濟價值發(fā)揮到最大化。與此同時，在整個設計過程中，相關的工作人員不僅要注重事前的風險評估，還要注重事中的延伸問題，加強事后的控制工作，不斷的優(yōu)化設計問題，提供相應的質量保障。例如，房地產企業(yè)可以采用限額設計，在確定了成本的支出的前提下，結合施工項目的實際情況，選擇盈利最大的方案，通過加強設計階段的成本控制，對設計過程中面臨的問題進行精細化管理，為房地產企業(yè)獲得更高的經濟效益[3]。

(三)強化施工階段的成本控制

在房地產的實際運營過程中，施工階段作為重要的核心內容，相關的工作人員應當針對這個環(huán)節(jié)的特性，科學化的落實成本控制工作。管理者務必要遵循行業(yè)的基本標準與房地產企業(yè)的實際需求，通過控制且有各個階段不同的成本偏差，有效的落實管理工作，對企業(yè)的投資進行嚴格的把控。當然，保證施工進度的科學性、合理性也是必不可少的一部分，工作人員應當針對全局的形勢進行考慮，確定施工工作的可行性，對施工圖紙的審查問題要加大一定的重視程度，對施工的實際狀況進行整體控制，及時發(fā)現(xiàn)施工過程出現(xiàn)的不合理因素，將實際應用中出現(xiàn)的問題進行整合，及時反饋給領導層，并對各種不同的情況進行深入的調整，進而加強對成本控制的精細化管理，促進房地產企業(yè)的健康發(fā)展。

(四)強化投資管理水平與績效考核

房地產企業(yè)要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就務必要加強精細化成本管控工作，從做好供應商工作入手，不斷的優(yōu)化企業(yè)外部的資源，提高整體的管理效率，針對供應商對成本結構的重要性進行分析，在實際的采購過程中加強成本管控，不斷創(chuàng)新完善的管理方式，有效得到提高房地產企業(yè)的整體競爭力。另外，相關的管理者要做到將被動形勢變?yōu)橹鲃樱ㄟ^提升投資管理工作，對投資項目的可行性進行分析，從根本上避免因投資失誤給房地產企業(yè)帶來的經濟損失。并根據(jù)對成本控制的有效管理，將得到的成本數(shù)據(jù)進行合理的分析，將成本數(shù)據(jù)與財務數(shù)據(jù)進行有效的整合，在房地產企業(yè)內部構建單獨的投資管理小組，樹立評估機制，定期從外部聘請專業(yè)的講師，將最先進有效的精細化成本管理方式教授給員工，在企業(yè)內部舉行有規(guī)模的培訓活動，并對員工進行宣傳教育，將成本精細化管理加入到員工的日?？冃Э荚u當中，使房地產企業(yè)的發(fā)展與員工的實際利益掛鉤，從根本上激發(fā)員工的工作積極性，有效的通過加強成本精細化管理，實現(xiàn)房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[4]。

四、結束語

總而言之，強化對房地產的成本控制問題能夠從根本上減少企業(yè)的成本支出，對實際工作中面臨的問題進行精細化管理，使加強成本控制的意識能夠傳達給每一名員工，針對房地產企業(yè)在實際的運營過程中存在的問題進行深入分析，對成本控制的關鍵點加強管控，將成本管理工作逐漸精細化，保證成本管理的作用能夠發(fā)揮到實處，進而促進房地產企業(yè)的經濟效益不斷提高，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。