淺談物業(yè)管理風險與防范

白建國

【摘 要】物業(yè)管理服務企業(yè)已成為我國構建和諧社會、預防處置社區(qū)發(fā)生治安、突發(fā)事件等不可或缺的重要力量。本文歸納總結了物業(yè)企業(yè)運營中面臨的管理、人員傷害、自然災害等三大風險，并提出了對策措施。對保證企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展及社會穩(wěn)定具有重要的指導意義。

【關鍵詞】物業(yè);管理;風險;防范

一、管理的風險與防范

（一）合同管理方面

物業(yè)管理企業(yè)為了能中標，在與甲方（開發(fā)商或業(yè)主委員會）簽訂前期物業(yè)合同或物業(yè)管理服務合同時盲目壓低服務費用，條款過于籠統(tǒng)含糊，未對管理服務內(nèi)容、范圍、期限、費用標準等約定清楚，甚至過分放大企業(yè)安全防范責任，過度進行非理性服務承諾，一旦發(fā)生糾紛，企業(yè)存在被追訴和索賠的風險。

例如：（1）物業(yè)承諾寒暑假期間，可替業(yè)主臨時照看學生，一旦發(fā)生走失或磕碰，往往引起與業(yè)主糾紛甚至引發(fā)訴訟索賠，（2）小區(qū)車輛刮蹭丟失等問題就涉及到車輛的停放與保管責任，防范措施：A：聘請律師提前介入，仔細審閱物業(yè)合同各項條款，嚴格把控有關權利義務的約定，特別關注一些容易引起糾紛環(huán)節(jié)條款。如：停車場管理服務中物業(yè)與業(yè)主方責任的劃分界定;公共區(qū)域秩序維護中，物業(yè)方與業(yè)主方各自應承擔的責任義務;物業(yè)服務收費標準與費用調(diào)整的約定等等，進而從源頭上防范因合同內(nèi)容不嚴謹導致的法律風險。

B：做好物業(yè)服務管理主業(yè)，嚴禁增設收益不高，風險較大的服務項目，如照看學生等條款。

C：學法普法，利用墻報宣傳欄微信群等多種方式經(jīng)常開展物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的學習宣傳，明晰物業(yè)業(yè)主雙方的權利義務.

（二）人員聘用管理的風險與防范

規(guī)章制度再多，措施再嚴密。物業(yè)服務管理的實施終究要靠人來執(zhí)行，因此，員工品質好壞，素質高低也就成為小區(qū)物業(yè)管理成敗的關鍵。而人員的選聘也就顯得尤為重要。物業(yè)企業(yè)普遍待遇低，人員流動性大。有的如保安崗位經(jīng)常缺員，企業(yè)為此頭痛不已，經(jīng)常為招人發(fā)愁。對應聘人過往經(jīng)歷、素質等審核也就也就不那么嚴格。往往混入一些不法人員。而秩序維護員處于物業(yè)管理一線，經(jīng)常面對各種風險與突發(fā)情況，如若處置不當，就有可能發(fā)生語言肢體沖突，甚至釀成群體性暴力事件。

防范措施：A：提高待遇尤其是秩序維護員工資待遇

B：對應聘秩序員崗位人員要求提供無犯罪經(jīng)歷證明。

C：進行入職前、職中企業(yè)文化、法律法規(guī)、各項應急預案的學習、培訓、演練。強化員工的法律服務和自我保護意識。

（三）違規(guī)裝修的風險與防范

個別業(yè)主裝修時大拆大改，為追求效果不管不顧，違規(guī)拆改承重墻及公用設施管線，造成共用部位及設施的損壞，帶來嚴重的安全隱患和鄰里糾紛。因物業(yè)企業(yè)沒有行政執(zhí)法權，只能勸阻并向城管報告.加之巡檢人員不足，裝修又集中，往往剛制止了一戶，又有好幾戶已違規(guī)拆改完成。對建筑設施造成了事實傷害。鄰里糾紛由此產(chǎn)生，一方不甘恢復原狀也拒絕賠償損失，解決不了進而成訟。物業(yè)常常作為第三方被告而承擔管理不到位責任，從而造成信譽和經(jīng)濟損失的風險。還有裝修時違規(guī)使用明火做飯取暖、違規(guī)不當使用電焊作業(yè)，引發(fā)火災，造成嚴重財產(chǎn)損失甚至傷亡，給物業(yè)帶來嚴重損失。

防范：A：管理前置，物業(yè)企業(yè)在與業(yè)主簽訂買賣房屋協(xié)議時，就要寫入“嚴禁拆改、私搭亂建及違反有關法律法規(guī)后果”等條款，業(yè)主進駐時，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理合同》、《臨時管理規(guī)約》《業(yè)主手冊》，要在醒目位置張貼有關嚴禁拆改、私搭亂建的有關法律法規(guī)的宣傳警示，加強巡視。B：加強日常巡檢，發(fā)現(xiàn)違規(guī)拆改，及時制止，并當場下達整改通知書，請業(yè)主或當事人簽字確認，事后做好文字照片等證據(jù)保全，以備舉證，同時向業(yè)委會及城管報告請求介入，避免責任和損失擴大。C：加強門禁管理，對裝修等外來人員登記并發(fā)放 《施工人員出入證》。加強出區(qū)裝修材料的管控識別，加強與業(yè)主溝通，實行裝修物料出門證制度，防止個別裝修人員私自倒賣業(yè)主剩余裝修物料。

（四）共用設備、設施管理及公共衛(wèi)生的風險與防范

1.物管企業(yè)承擔著小區(qū)共用設施設備的日常養(yǎng)護責任，這些設備設施存在帶病運營或存在隱患將使企業(yè)承擔損失風險。包括在對消防栓、消防設施、廣告牌、健身娛樂設施、電梯、共用管線井、雨水井、化糞井、窨井等設備設施的日常作業(yè)、維護管理中的疏漏給企業(yè)帶來人身財產(chǎn)損失風險。

防范：細化分工、專人負責;分類建立消防、電梯、設備設施（廣告牌、各類井）管理臺賬;定期逐項進行檢查檢修，保持設備設施處于良好狀態(tài)并做好檢修記錄，對一時難以修復的設備設置警戒線或警示標志;對需大修的設備，要及時公告上報，申請維修基金修復。

2.公共衛(wèi)生方面：雨雪天氣設置提示警示標志，及時清掃;發(fā)現(xiàn)住戶家具地板存在蟲害，要及時聯(lián)系疾控中心鑒別消殺，防止蔓延;在綠化殺蟲，滅鼠消殺前及時公告，設置警示標志或劃定警戒區(qū)防止人、寵物誤觸誤食。

二、人員傷害的風險與防范

這里是指物業(yè)從業(yè)人員因第三人的侵害或自身疾患突發(fā)引起的傷害給企業(yè)及自身帶來的風險。物業(yè)企業(yè)業(yè)務繁雜，涉及多重法律關系，管理服務對象眾多，社會治安環(huán)境復雜、法律法規(guī)對企業(yè)秩序維護權責界定模糊，部分業(yè)主認識偏差、輿論導向情緒化等多重因素導致物業(yè)企業(yè)在日常工作中面臨諸多因人員傷害而承擔的訴訟索賠風險。

例如：物業(yè)秩序維護人員在門禁管理因人員盤問、車輛出入停放與與業(yè)主或外來人員發(fā)生沖突造成雙方人身傷害;在日常巡視中，發(fā)現(xiàn)偷盜等不法行為上前制止時發(fā)生打斗而造成的人身傷害;物業(yè)人員自身隱藏的疾患突發(fā)引起的傷害等等，上述傷害事件往往事發(fā)突然、進展快速、后果難料，處置不當極易造成嚴重后果。

防范措施：A：物業(yè)企業(yè)入駐伊始，就須嚴格管理，緊盯人員出入、車輛停放關鍵點，讓嚴管與遵章守序成為物業(yè)業(yè)主雙方的行為習慣，同時加強禮儀風紀等學習培訓、規(guī)范服務語言。B：保證秩序維護人員裝備齊備，制定完備的突發(fā)事件應急處理預案，定期演練。C：定期體檢，給物業(yè)特崗人員上人身意外傷害保險，請專業(yè)人員進行心肺復蘇等急救知識的培訓。

三、自然災害的風險與防范

自然災害的風險是指在暴雨暴雪大風等極端天氣發(fā)生時因準備不足或應對不及時而造成的人身財產(chǎn)損失的風險。物業(yè)企業(yè)雖不具備抵抗自然災害打擊的能力，但有預報、通知、采取必要預防措施的責任和義務。提高預防自然災害對物業(yè)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展保障人民生命財產(chǎn)安全的重要意義的認識，減輕減小其對物業(yè)企業(yè)的損失非常重要。

防范措施：A：根據(jù)本地區(qū)的自然氣候特點制定周密可行的應對自然災害實施預案，如：《防震逃生預案》、《預防高空墜物傷人預案》、《雨雪大風等極端天氣預案》并組織員工定期演練。B：加強對小區(qū)廣告牌、兒童娛樂設施、設備、棚亭、消防栓消防設施、納涼椅櫈、建筑陽臺花盆雜物堆放等日常巡檢，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。并做好《巡視維修記錄單》、《危險隱患整改通知書》等文字影像資料的歸集留存。以備日后發(fā)生訴訟糾紛時舉證。C：備足備齊融雪融鹽、沙石沙袋、防滑墊、鐵鍬掃把等應急物資。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展及業(yè)主自身法律及維權意識的不斷提高，對物業(yè)企業(yè)的服務管理工作也提出了更高的要求。物業(yè)企業(yè)唯有順應潮流、加強管理、苦練內(nèi)功、防范風險、迎難而上才能保持企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足人民群眾對美好生活的向往，為構建和諧穩(wěn)定社會貢獻力量。

【參考文獻】

[1]物業(yè)管理風險的有效防范[J]. 齊鳳蘭.城市開發(fā).2017（03）.