借名買(mǎi)房行為法律研究

近十年來(lái)，我國(guó)多地政府出臺(tái)“限購(gòu)令”，對(duì)購(gòu)房者之購(gòu)買(mǎi)行為設(shè)置一定條件。雖然限購(gòu)政策在很大程度上抑制了炒房行為，但在實(shí)踐中卻衍生出了借名買(mǎi)房行為，并導(dǎo)致各種糾紛。故對(duì)借名買(mǎi)房行為加以法律研究，有助于通過(guò)法律的指引作用規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而減少糾紛、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

一、借名買(mǎi)房行為概述

借名買(mǎi)房，是指實(shí)際購(gòu)房人為了規(guī)避法律或政策，以他人的名義與售房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，最終由實(shí)際購(gòu)房人負(fù)擔(dān)房款，對(duì)房屋行使權(quán)力的行為。

（一）借名買(mǎi)房行為中的法律關(guān)系

借名買(mǎi)房行為通常涉及三方主體，即實(shí)際購(gòu)房人、被借名人以及售房人。在三方主體之間，形成了兩種直接的法律關(guān)系，一種是實(shí)際購(gòu)房人與被借名人的借名關(guān)系，另一種是被借名人與售房人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

我國(guó)法律未就借名行為作出明確的禁止性規(guī)定，相反，在特定情形下，我國(guó)允許借名行為，例如間接代理。但并不能因此推定一切借名行為均有效。借名買(mǎi)房中實(shí)際購(gòu)房人與被借名人的借名關(guān)系可以被理解為一種合同關(guān)系，實(shí)際購(gòu)房人享有的主要權(quán)利是對(duì)房屋的占有、使用、收益權(quán)，負(fù)擔(dān)的主要義務(wù)是及時(shí)向被借名人支付房屋對(duì)價(jià)。被借名人負(fù)擔(dān)的主要義務(wù)是按照指示與第三人完成房屋交易行為。故，實(shí)際購(gòu)房人與被借名人的借名關(guān)系應(yīng)當(dāng)受到合同法的調(diào)整。

被借名人以自己的名義與售房人簽訂合同，依照合同相對(duì)性規(guī)則而言，被借名人即是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，其對(duì)售房人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，若合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，被借名人不得以借名為由免除責(zé)任。

二、借名買(mǎi)房行為中合同的效力

借名買(mǎi)房行為中，通常存在兩種合同，一種是實(shí)際購(gòu)房人與被借名人之間的借名合同;另一種是被借名人與售房人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。若要對(duì)借名買(mǎi)房行為有更細(xì)致的理解，則應(yīng)當(dāng)對(duì)這兩種合同分別探討。

（一）借名合同的效力

借名買(mǎi)房情形下，借名合同成立的目的主要有如下幾種：一、為規(guī)避政府限購(gòu)政策;二、為躲避債務(wù)。對(duì)于此二種情形下借名合同的效力，學(xué)界及司法實(shí)務(wù)界較為存在爭(zhēng)議，一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為借名合同無(wú)效;另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為借名合同有效。筆者贊成后一種觀(guān)點(diǎn)。

前一種觀(guān)點(diǎn)中，有人認(rèn)為該種合同因違反我國(guó)《合同法》第五十二條第二款之規(guī)定，故而屬惡意串通無(wú)效;有人認(rèn)為該種合同因損害公共利益無(wú)效;有人認(rèn)為該種合同屬于以合法手段掩蓋非法目的無(wú)效;也有人認(rèn)為該種合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定無(wú)效。

對(duì)此筆者認(rèn)為，首先，“非法目的”應(yīng)當(dāng)是被法律明確禁止的目的，在規(guī)避限購(gòu)的情形下，限購(gòu)政策畢竟尚未被升級(jí)到法律層面，故不應(yīng)據(jù)此認(rèn)為合同無(wú)效;在隱匿財(cái)產(chǎn)、躲避債務(wù)的情況下，實(shí)際借名人雖然有逃債的故意，但并非“非法目的”，且我國(guó)合同法關(guān)于第三人撤銷(xiāo)權(quán)的規(guī)定中，賦予第三人的是撤銷(xiāo)權(quán)而非主張合同無(wú)效權(quán)，故側(cè)面說(shuō)明實(shí)際購(gòu)房人的借名逃債行為不適宜被直接認(rèn)定為無(wú)效。

其次，對(duì)于《合同法》第五十二條規(guī)定的“行政法規(guī)”，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循文義解釋?zhuān)拶?gòu)政策目前仍處于“地方政府規(guī)章”的位階，故依照合同法條文認(rèn)定借名合同無(wú)效較為不合法理。

再次，就規(guī)避限購(gòu)政策借名而言最終得到房屋所有權(quán)的人系被借名人，而被借名人本身就具有購(gòu)房資格，故從社會(huì)整體利益的角度分析，借名合同并未因損害社會(huì)公共利益無(wú)效。

至于對(duì)“惡意串通，損害國(guó)家及第三人的利益”的理解，筆者認(rèn)為，在規(guī)避政策借名的場(chǎng)合，借名合同未損害國(guó)家利益，也未損害具體第三人的利益;在躲避債務(wù)的場(chǎng)合，若借名行為得以被借名合同雙方當(dāng)事人以外的人知道，那么此人也必定知道實(shí)際購(gòu)房人繳納房款的事實(shí)，由此可知，實(shí)際購(gòu)房人的債權(quán)人可以直接依照繳款事實(shí)主張債權(quán)人的撤銷(xiāo)權(quán)，從而保護(hù)自己的債權(quán)。故借名行為并未損害第三人的利益。

綜上，因合同無(wú)效條款而認(rèn)定借名合同無(wú)效的觀(guān)點(diǎn)，似乎并不具有說(shuō)服力。

（二）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的判斷，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及相關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定綜合考量。故在此僅討論在其他合同生效條件具備的情形下，借名行為對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響。

借名買(mǎi)房中，簽訂合同的主體是被借名人與售房人，合同系由被借名人與售房人履行，合同的后果是被借名人與售房人承擔(dān)。故不能因被借名人與實(shí)際購(gòu)房人的借名行為而簡(jiǎn)單地判定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，具體而言：

若售房人簽訂合同時(shí)明知被借名人與實(shí)際購(gòu)房人的借名行為，而仍與被借名人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則屬于與被借名人、實(shí)際購(gòu)房人惡意串通。但即使如此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是被借名人與售房人簽訂的，房屋債權(quán)因合同而直接歸屬于借名人而非實(shí)際購(gòu)房人，價(jià)款本質(zhì)上由被借名人支付給售房人。實(shí)際購(gòu)房人只是與合同標(biāo)的物——價(jià)款及房屋有間接關(guān)系，而非基于合同的直接關(guān)系，故實(shí)際購(gòu)房人系合同外的第三人。此外，被借名人屬有權(quán)購(gòu)房之主體。鑒于以上種種，合同實(shí)際上未損害限購(gòu)政策，也未損害第三人利益。即使實(shí)際購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)確實(shí)因支付房款而減少，但其因此享有對(duì)被借名人的債權(quán)，必要時(shí)可對(duì)被借名人的財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，從而彌補(bǔ)其對(duì)第三人的債務(wù)。綜上，房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍應(yīng)有效。

若售房人簽訂合同時(shí)不知借名行為的存在，且盡到了合理注意義務(wù)后仍不應(yīng)知道借名事實(shí)的，則售房人為善意的合同相對(duì)方。其與被借名人間的合同更加沒(méi)有法律規(guī)定的無(wú)效事由，更應(yīng)當(dāng)認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。

結(jié) 語(yǔ)

借名買(mǎi)房行為中，當(dāng)事人通常隱藏了規(guī)避某類(lèi)事物的故意，但即使如此，不應(yīng)簡(jiǎn)單地將借名行為中的合同效力歸于無(wú)效，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合法理與實(shí)踐，轉(zhuǎn)變思路，從法律后果的角度上對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利進(jìn)行相應(yīng)限制，從而在保護(hù)交易的同時(shí)，使相關(guān)法律及政策得到良好的實(shí)施效果。

作者簡(jiǎn)介：司羽嘉，女，河南鄭州人，法官助理，碩士，烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院，民商法學(xué)