公允價值在我國投資性房地產(chǎn)中的運用

李永穩(wěn)

(合肥職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 巢湖 238000)

公允價值在我國投資性房地產(chǎn)中的運用

李永穩(wěn)

(合肥職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 巢湖 238000)

投資性房地產(chǎn)是準(zhǔn)則允許采用公允價值計量的資產(chǎn)之一，自新準(zhǔn)則施行至今，其運用并未因房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房價上漲而變得廣泛。在國際上普遍采用以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，我國也開始嘗試著運用，以期與國際會計準(zhǔn)則接軌。但我國目前對該模式的使用十分有限，在其運用的過程中也暴露出采用的企業(yè)不多、公允價值確定難、相關(guān)監(jiān)管不到位、濫用該模式等問題，發(fā)展不容樂觀。建議從建立符合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易市場；及時出臺有關(guān)公允價值計量準(zhǔn)則的具體應(yīng)用指南；規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價值的估值技術(shù)，提高相關(guān)人員素質(zhì)；完善公允價值信息披露，加強監(jiān)督等方面來改進公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用。

會計準(zhǔn)則；歷史成本；公允價值；投資性房地產(chǎn)

公允價值首次出現(xiàn)于1953年美國注冊會計師協(xié)會公布的第43號報告上。此后，公允價值計量屬性逐漸進入到國際會計準(zhǔn)則當(dāng)中。它與歷史成本計量屬性面向過去，一旦確定就基本不變的特點不同，會隨著資產(chǎn)公允價值的變化而發(fā)生變化，公允價值計量模式的出現(xiàn)打破了歷史成本計量模式的局限性，給會計計量帶來了新的方向，日益受到人們的重視，并在不少領(lǐng)域被采納。隨著我國的改革開放以及經(jīng)濟全球化，各國會計標(biāo)準(zhǔn)的趨同顯得尤為重要。我國于2006年2月頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》中首次增加了公允價值計量屬性，此后，該計量屬性開始進入到我國的經(jīng)濟生活當(dāng)中。經(jīng)過7年的探索發(fā)展，2014年財政部又頒布了一部專門用來規(guī)范公允價值的準(zhǔn)則，即《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號—公允價值計量》，以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，自2014年7月1日起施行。

在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房價不斷上漲的今天，企業(yè)如果能采用公允價值來計量投資性房地產(chǎn)，則其資產(chǎn)價值會有大幅度的增長，這對企業(yè)十分有利，因此，普遍認為企業(yè)在選擇后續(xù)計量模式時會采用公允價值。但是，從近兩年來有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司的年報來看，僅有不到5%的公司采用這一計量模式。當(dāng)前，公允價值模式在企業(yè)投資性房地產(chǎn)中的運用仍十分有限。為什么公允價值計量模式在我國的投資性房地產(chǎn)中受到了冷遇？查找原因，對癥下藥，進一步改進公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用迫在眉睫。

一、投資性房地產(chǎn)的計量理論研究

(一)歷史成本與公允價值

1.歷史成本。歷史成本代表了過去交易所付出的對價，所謂“歷史”，顧名思義，即指過去已經(jīng)發(fā)生、不會再改變的事實，而“成本”則是指為了得到某項資產(chǎn)而付出的代價，或者因為承擔(dān)某種現(xiàn)實義務(wù)而收到的對價[1]。在很長一段時間里，歷史成本由于其來源可靠，核算簡單，而被人們廣泛采用，但其前提是幣值穩(wěn)定，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，由于通貨膨脹等因素，使得貨幣價值的穩(wěn)定性受到了沖擊，歷史成本也漸漸變得不再如曾經(jīng)那樣可靠。因此，在一些時候歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展的需要了，會計界有必要探索新的計量屬性。

2.公允價值。公允價值的定義有很多，不同國家不同時期的定義不盡相同，這也反映了人們對公允價值的探索過程，我國2014年頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則中其定義為：“公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格。”這與國際會計準(zhǔn)則中的定義基本一致[2]。

3.歷史成本與公允價值的比較。從上述定義來看，兩種計量屬性有很大的不同:

(1)就時間而言，歷史成本是過去時，而公允價值則是現(xiàn)在時。

(2)就交易而言，歷史成本只對過去實際發(fā)生的交易和事項進行確認與計量，而公允價值則可以是對現(xiàn)在和假定的交易和事項。

(3)就會計處理而言，歷史成本不涉及后續(xù)確認問題，在錢貨兩清后，交易即告完成，買方購入資產(chǎn)的買價成為其持有期間不再變動的歷史成本，由原始憑證來見證的，而公允價值涉及后續(xù)的確認，需要在每個資產(chǎn)負債表日對資產(chǎn)進行重新估計，并確認相關(guān)損益，公允價值是變動的，不確定的。

(4)歷史成本計量強調(diào)會計信息的客觀性、可靠性和可驗證性，但決策相關(guān)性差；而公允價值強調(diào)會計信息的相關(guān)性，是對經(jīng)濟事項做全面、立體、動態(tài)的衡量。在歷史成本計量模式下，會計操作較為簡單，可靠性強，但其不能反映出未來交易事項的收益和風(fēng)險，這會影響到報表使用者對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果作出正確的判斷，而公允價值計量模式解決了這個問題，能很好地反映出不同時期資產(chǎn)的狀況，但是其操作過程比較復(fù)雜，難以獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，因而不如歷史成本計量可靠。

(二)投資性房地產(chǎn)的確認和計量

投資性房地產(chǎn)，顧名思義，是指為了投資而持有的房地產(chǎn)，“投資性”是資產(chǎn)持有的目的，這里的投資主要是指持有用以增值，增值的來源一般有兩種，獲得租金或者地產(chǎn)漲價，“房地產(chǎn)”是外在表現(xiàn)和形式，這里包括土地使用權(quán)和房屋建筑物，如果管理層的持有的目的不是投資，則這兩類資產(chǎn)只能作為無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)或存貨來核算。在會計中要確認投資性房地產(chǎn)，除了符合上述的定義外，還需要滿足會計中確認資產(chǎn)的前提條件，能帶來經(jīng)濟利益流入和成本能可靠計量

總結(jié)投資性房地產(chǎn)的會計處理方法，其初始計量應(yīng)采用成本模式即首次入賬應(yīng)當(dāng)按取得時所付出的對價進行確認，而針對其后續(xù)計量，一種方式是在其首次入賬后按月進行折舊(攤銷)、提減值；另一種方式是在每個資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)均按當(dāng)日公允價值計量，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整其賬面，計入公允價值變動明細科目，同時差額部分確認為當(dāng)期損益。前一種為成本模式，是準(zhǔn)則更傾向的模式，后一種為公允價值模式，準(zhǔn)則對其使用條件要求嚴(yán)格，二者各有其優(yōu)點和缺點。此外，第一種模式在符合條件的情況下可以變更為第二種模式，但一旦采用第二種模式，則不允許企業(yè)再將其轉(zhuǎn)換為第一種模式。且準(zhǔn)則規(guī)定，同一個企業(yè)，只能采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。[3]

二、投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)中運用公允價值計量存在的主要問題

我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則明確規(guī)定，如果企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)且可靠取得，可以采用公允價值模式對其進行后續(xù)計量。但在實務(wù)操作過程中，遇到不少問題。

(一)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的企業(yè)不多。當(dāng)前，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)相當(dāng)少。這一方面是因為我國房地產(chǎn)市場還不夠完善以及會計準(zhǔn)則對采用公允價值計量條件的嚴(yán)格限制；另一方面也是因為企業(yè)本身擔(dān)心隨著公允價值計量而來的財務(wù)波動的風(fēng)險。這樣的現(xiàn)狀，既阻礙了廣大投資者更加全面地了解企業(yè)經(jīng)營和資產(chǎn)情況，也阻礙了我國會計準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則的趨同，不能充分顯現(xiàn)準(zhǔn)則在實務(wù)運用中存在的問題。

(二)公允價值的確定是難點。目前，我國的企業(yè)確定投資性房地產(chǎn)公允價值的方法比較單一，普遍是只運用市場法這一種估值技術(shù)，這在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不完善，很難獲得相關(guān)交易價格的情況下，無疑會帶來偏差，而估值時所建立的模型以及估值中涉及的相關(guān)參數(shù)，由于目前還沒有統(tǒng)一和具體的標(biāo)準(zhǔn)，其合理程度更多是依靠估值人的專業(yè)判斷，使得其估值得到的結(jié)果易受評估人主觀的影響，即使是采用第三方的專業(yè)評估，其數(shù)據(jù)仍然不具有可比性。而不少公司正是利用評估標(biāo)準(zhǔn)模糊這一缺陷，虛增投資性房地產(chǎn)的價值，以達到粉飾報表的目的。此外，目前房地產(chǎn)中存在的泡沫較大，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)的估值結(jié)果，使其公允價值虛增，導(dǎo)致報表使用者不能獲得可靠的投資性房地產(chǎn)信息。

(三)關(guān)于公允價值的相關(guān)監(jiān)管不到位。這主要表現(xiàn)為公司對相關(guān)信息披露的不充分，以及不按準(zhǔn)則規(guī)定對計量模式的隨意變更。對于信息披露，準(zhǔn)則要求了企業(yè)應(yīng)該披露的內(nèi)容，幾乎沒有企業(yè)進行了完整的披露，尤其是對于公允價值確定的依據(jù)和具體方法這部分，不少公司都對此語焉不詳，這使得報表使用者不能充分了解企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值信息，嚴(yán)重影響他們的正確判斷和決策；此外，部分企業(yè)甚至沒有在報表附注中提到公允價值的確定方法，這些都使得投資性房地產(chǎn)的公允價值可以被企業(yè)操縱。對于計量模式的變更，雖然準(zhǔn)則明確了不允許將投資性房地產(chǎn)由公允價值模式計量變?yōu)槌杀灸Ｊ?，但仍然有少?shù)企業(yè)進行了直接或者間接的變更，這體現(xiàn)出我國對公允價值計量在監(jiān)管上的不力。

(四)公司在選擇計量模式時多出于盈余管理的考慮。雖然采用公允價值計量是國際趨勢，但在實際操作中，很多企業(yè)為了在未來保持其資產(chǎn)和利潤的穩(wěn)定和可控，避免運用公允價值帶來的不可預(yù)見性，一直對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，而另一些企業(yè)則存在著濫用公允價值計量模式，利用公允價值計量增加資產(chǎn)和利潤，粉飾財務(wù)報表等以達到盈余管理的目的，這有違準(zhǔn)則的初衷。

三、投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)中更好地運用公允價值計量的建議

針對以上存在的問題，我國要大力推廣公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)中的運用，使其盡快與國際趨同，建議通過以下幾方面來努力。

(一)建立符合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易市場

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的前提條件是擁有一個符合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)交易市場。在這個市場上，房地產(chǎn)交易頻繁而活躍，其與交易相關(guān)的信息可以被公開獲取，且這種交易是建立在平等公正有序的基礎(chǔ)上的。但遺憾的是，目前，我國房地產(chǎn)市場并不規(guī)范，雖然房價不斷上漲，房產(chǎn)需求旺盛，但是市場上交易信息的公開程度卻不高，房地產(chǎn)的交易價格在很多時候也并不公允，尤其對于中小城市來說更是如此，這使得只有少部分企業(yè)能滿足運用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的條件。而在這些滿足條件的企業(yè)，又存在著難以獲得同類或類似房地產(chǎn)交易價格，需要經(jīng)過比較復(fù)雜的估值才能獲得投資性房地產(chǎn)的公允價值的問題，因此，建立起合乎標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場對于推廣公允價值計量模式具有重要作用。要想建立合乎標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場，要做到如下幾點。

1.政府需要在法律上予以規(guī)范，即制定標(biāo)準(zhǔn)。政府對房地產(chǎn)的交易應(yīng)該有嚴(yán)格的法律規(guī)定，用法律制止房地產(chǎn)市場上一些不公正的交易行為，比如哄抬房價，并對此嚴(yán)格執(zhí)行，使房地產(chǎn)市場的交易能夠有序進行。

2.政府需要在宏觀上予以調(diào)控。市場的調(diào)節(jié)有時候是無力的，這時政府可以發(fā)揮好宏觀調(diào)控的作用，對于新建房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的交易價格、土地制度等，政府應(yīng)根據(jù)市場狀況的不同作出一定的約束，出臺相應(yīng)的政策，使房地產(chǎn)市場以市場調(diào)節(jié)為主，政府宏觀調(diào)控為輔，二者配合推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

3.政府需要完善房地產(chǎn)信息公開制度，搭建起一個廣泛公開的數(shù)據(jù)平臺，提供各地房地產(chǎn)交易的相關(guān)信息，使房地產(chǎn)市場更加透明和活躍。

(二)及時出臺有關(guān)公允價值計量準(zhǔn)則的具體應(yīng)用指南。現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號—公允價值計量》準(zhǔn)則，對公允價值的運用有了比較完整的規(guī)定，因此，接下來最重要的任務(wù)是要保證準(zhǔn)則的執(zhí)行，這就需要政府及時出臺針對公允價值計量準(zhǔn)則的具體應(yīng)用指南，減少現(xiàn)有準(zhǔn)則規(guī)定的模糊區(qū)域，對一些重要問題進行進一步的細化規(guī)范，以提高其在實務(wù)中的可操作性，從而確保公允價值計量準(zhǔn)則在實務(wù)中的順利實施[4]。

(三)規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價值的估值技術(shù)，提高相關(guān)人員素質(zhì)?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第39號—公允價值計量》中雖然講估值方法主要有市場法、收益法和成本法等三種。并對每種方法做了一些規(guī)定，這在一定程度上能夠使投資性房地產(chǎn)的估值得到規(guī)范，但由于其規(guī)定比較籠統(tǒng)，其可操作性還遠遠不夠，需要更加詳細的規(guī)定和指導(dǎo)。 所以確定通用的估值模型是投資性房地產(chǎn)公允價值確定亟需解決的問題。對于通用的市場法的估值模型，建議規(guī)范以下幾個方面。

1.確定參照物方面。對投資性房地產(chǎn)所在地進行實地綜合調(diào)研，嚴(yán)格規(guī)定出參照物的篩選標(biāo)準(zhǔn)，例如房地產(chǎn)之間的地理位置、周邊環(huán)境、房屋狀況等因素的相似程度，篩選出同類或類似的房地產(chǎn)作為參照物。

2.獲取交易價格方面，參照公允價值準(zhǔn)則，可以規(guī)定出交易價格獲取的一級渠道(比如政府房地產(chǎn)管理部門的資料)，二級渠道(比如權(quán)威機構(gòu)的披露)和三級渠道，首先考慮從一級渠道獲得的價值信息。

3.修正參數(shù)方面，確定出通用的修正參數(shù)，比如商圈位置、房屋狀況、設(shè)備及裝修、所在樓層、地理位置、人文價值等因素，并按照各因素的重要性設(shè)定權(quán)數(shù)，對投資性房地產(chǎn)的價格進行修正，從而得出投資性房地產(chǎn)的公允價值。對于通用的收益法的估值模型，由于其取得的輸入值基本屬于第二或者第三層次，多不可觀察得到，因而需要進行更加嚴(yán)格的規(guī)范，對房產(chǎn)未來金額的預(yù)計應(yīng)該有一定的標(biāo)準(zhǔn)，有相關(guān)合同或文件的以相關(guān)合同和文件為估計依據(jù)，沒有相關(guān)合同或文件的，以能獲取的其他有助于企業(yè)估計未來金額的證據(jù)為依據(jù)。一般來說，應(yīng)該鼓勵企業(yè)優(yōu)先使用市場法來估計房地產(chǎn)價值。此外，對于房地產(chǎn)估值的相關(guān)資料，建議及時上報有關(guān)部門存檔，以便政府及時的公開房地產(chǎn)市場信息。

公允價值計量模式的推廣也使專業(yè)的估值人才變得十分需要，國家應(yīng)該對估值人員進行專門的培訓(xùn)，規(guī)范他們的估值方法，加強他們的職業(yè)道德意識，同時，由于注冊會計師對公允價值估值多不在行，促進會計師事務(wù)所與資產(chǎn)評估機構(gòu)的合作，或是在審計中引入估值人才也十分必要。

(四)完善公允價值信息披露，加強監(jiān)督。對投資性房地產(chǎn)公允價值的詳細披露有助于報表使用者更詳細的了解企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的情況，從而幫助他們進行有效的決策，同時，這也有利于社會、政府，以及注冊會計師對企業(yè)進行監(jiān)督，防止企業(yè)利用公允價值估值從事利潤操縱和盈余管理等不法行為[5]。盡管準(zhǔn)則中，對公允價值的相關(guān)信息披露做了詳細的規(guī)定，但當(dāng)前企業(yè)對準(zhǔn)則規(guī)定熟視無睹，投資性房地產(chǎn)公允價值的披露相當(dāng)混亂且不完整。完善投資性房地產(chǎn)公允價值信息披露，要做好以下幾點。

1.企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行會計準(zhǔn)則。企業(yè)對準(zhǔn)則要求披露的內(nèi)容進行清楚和完整的說明，這就需要加強企業(yè)的規(guī)則意識，讓企業(yè)能自覺地按照準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定進行會計核算，必要時可對在這方面做得好和差的企業(yè)分別予以獎勵和懲處。

2.審計人員要對公允價值的披露信息進行嚴(yán)格的監(jiān)督。審計人員對披露的重視程度也影響著公允價值信息的披露情況，要求嚴(yán)格的會計師事務(wù)所會督促企業(yè)嚴(yán)格按照準(zhǔn)則規(guī)定對相關(guān)事項予以完整披露，尤其是對于第三方評估機構(gòu)評估的公允價值，審計人員難以進行審計，這時則需要對評估機構(gòu)的資質(zhì)、估值假設(shè)、估值模型、評估流程以及最后取得的評估報告等進行披露，而對于企業(yè)自己評估的公允價值，則需要更詳細的對其運用的估值技術(shù)、數(shù)據(jù)來源以及估值流程進行披露，并將這一披露過程作為報表必不可少的一個部分。

3.政府要對披露內(nèi)容進行更加詳細的規(guī)定。這些規(guī)定越是詳細，信息的披露也會愈加完善，使準(zhǔn)則的要求更具有可操作性，并落實到實務(wù)中。

此外，國家加強對企業(yè)采用公允價值模式計量的監(jiān)督檢查也非常重要，對于監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的諸如：不按準(zhǔn)則規(guī)定進行披露、隨意變更計量模式等違規(guī)現(xiàn)象，應(yīng)該有相應(yīng)的處罰措施，并勒令其按照準(zhǔn)則規(guī)定進行整改，以強制力確保企業(yè)能真正的遵守規(guī)范。

[1]姜貝貝. 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》內(nèi)容介紹、解讀及評析[J]. 時代金融,2014(29).

[2]陳帥,王建華. 公允價值的中外比較及準(zhǔn)則相關(guān)問題的探討[J]. 商業(yè)會計,2014(22).

[3]鐘駿華. 論公允價值計量的應(yīng)用[J]. 會計師,2013(19).

[4]賈守華,魏強. 公允價值計量屬性應(yīng)用問題探討[J]. 商業(yè)會計,2014(13).

[5]田正佳. 公允價值會計信息的可靠性研究[J]. 中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2013(1).

TheApplicationofFairValueinInvestmentRealEstateinChina

Li Yongwen

(Hefei Vocational and Technical College, Chaohu, Anhui 238000)

Investment real estate is one of the assets to be measured by fair value according to the Accounting Standard for Business Enterprises. Since the new standard was implemented, the real estate market has developed and the housing prices have risen, yet fair value measurement has not become as widespread as it is supposed to be. As the fair value model is widely used for the subsequent measurement in investment real estate in the international arena, China also begins to apply it in line with the international accounting standards. But China’s current use of the model is very limited, in the process of which many problems arose that few enterprises had adopted the model, that it is difficult to determine the fair value, that there is lack of supervision by related departments, and that there is abuse of the model, hence its uncertain development. The present paper puts forward some suggestions on the establishment of the real estate market in accordance with the standards, on the timely introduction of specific guidelines on the application of the fair value measurement standards, on the valuation specification of fair value of investment real estate so as to improve the quality of relative personnel, and on the improvement of the application of fair value in investment real estate by perfecting the fair value information disclosure mechanism and strengthening the supervision, etc.

accounting standard; historical cost; fair value; investment real estate

10.16169/j.issn.1008-293x.s.2017.05.016

F293.3

A

1008-293X(2017)05-0105-05

2017-03-13

李永穩(wěn)(1974- )，男，安徽肥西人，合肥職業(yè)技術(shù)學(xué)院講師。

(責(zé)任編輯呂曉英)