深漂眾生相

敖瑾

截至2018年末，深圳常住人口1302.66萬(wàn)，與10年前的數(shù)據(jù)相比，幾乎翻了一番。除了新生生命的降臨，每天都有來(lái)自夭南海北的人，踏足深圳，成為“深圳人”。他們都是這座城市更新發(fā)展的見(jiàn)證者、推動(dòng)者，也是身置其中的被影響者。

千萬(wàn)身家的村民不稀罕

在村民王林的眼里，大沖村舊改后環(huán)境變好了、小區(qū)更安全了，但村民關(guān)系卻疏遠(yuǎn)了?！坝行┐迕穹值降姆孔佣?，變有錢了。聯(lián)系就少了，村民之間的關(guān)系不像以前一樣親近?！闭f(shuō)這話時(shí)，他正坐在回遷小區(qū)的長(zhǎng)椅上，一手扶著自行車，一邊和旁邊的村民閑聊。

資料顯示，大沖村舊改當(dāng)年的補(bǔ)償方式有三種：物業(yè)補(bǔ)償、現(xiàn)金補(bǔ)償，以及物業(yè)加現(xiàn)金。物業(yè)補(bǔ)償是按建筑面積實(shí)現(xiàn)1：1的補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償則是每平米1.1萬(wàn)元。

大沖舊改指揮部的工作人員曾向媒體透露，共計(jì)有871戶大沖村民可以獲得舊改補(bǔ)償，其中有超過(guò)一半的戶主原本在村里擁有1000平方米的建筑面積。也就是說(shuō)，若全部按照貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，大沖村的舊改項(xiàng)目，一夜之間造就了超過(guò)400戶坐擁千萬(wàn)身家的家庭。

如果按照物業(yè)補(bǔ)償算，舊改帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)還要更加明顯。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)。2015年初交付的大沖村首個(gè)回遷物業(yè)大沖城市花園，目前交易均價(jià)10.6萬(wàn)元/平米，三年漲了50%。這意味著，原來(lái)?yè)碛谐^(guò)1000平方米建筑面積的村民。如果選擇了物業(yè)補(bǔ)償。現(xiàn)在手上至少持有總額超過(guò)1億元的物業(yè)。

當(dāng)被問(wèn)到自己分到了多少套回遷房時(shí)，王林笑而不答。看守大沖鄭氏祠堂的大爺透露，他聽(tīng)說(shuō)，村民過(guò)去建得最多的建筑面積是6000平方米。

城市更新項(xiàng)目的“造富效應(yīng)”一直是外界關(guān)注的焦點(diǎn)，在深圳、廣州等城市更新項(xiàng)目眾多的城市，被推到財(cái)富金字塔頂端的村民，接受著來(lái)自外部居民的艷羨與戲謔。

來(lái)自廣東西部一個(gè)小城鎮(zhèn)的23歲女孩楊羽，男朋友是深圳一個(gè)城中村的原住民，盡管這個(gè)村子短期內(nèi)不見(jiàn)得會(huì)有拆遷計(jì)劃，但楊羽的朋友們已經(jīng)為她這個(gè)“準(zhǔn)富豪女朋友”身份興奮了許久。“才來(lái)到深圳就少奮斗10年，”楊羽的閨蜜不時(shí)這樣打趣她。

楊羽男朋友自己卻表現(xiàn)得云淡風(fēng)輕?！案牟桓亩紵o(wú)所謂。該賺的，以前因?yàn)榧由w面積多，這些年通過(guò)放租也都賺得差不多了。”

除了物業(yè)本身價(jià)值的提升。舊村、舊住宅改造重建后，租金價(jià)格也會(huì)顯著提高。在居委工作十多年的林丹表示，改造前，大沖村房子的租金每平方米只有20多元，改造完成后，住宅樓租金目前已經(jīng)漲到100多元一平方米?，F(xiàn)在在華潤(rùn)城租一套40平方米的公寓，月租起碼4000多元，“也就在對(duì)面科技園上班的白領(lǐng)租得起了?！彼a(bǔ)充道。

循序漸拆，給“深漂”棲身之所

林丹無(wú)意中提到了城市更新涉及的另一個(gè)群體：租客。不同于業(yè)主、村民分享城市更新紅利的輕松。租客因?yàn)槊媾R生活成本提高的壓力，處境顯得有些被動(dòng)。

因?yàn)槌侵写宸孔獾土?，不少還坐落在城市核心地帶，所以，盡管居住條件簡(jiǎn)陋，城中村依然是很多初來(lái)乍到、收入不高的深漂族選擇落腳的第一站。2018年底公布的深圳住房租賃市場(chǎng)報(bào)告顯示，深圳共有各類出租住房783萬(wàn)套，其中城中村出租房約490萬(wàn)套，占比62.6%，容納了深圳約76%的租客。

但隨著深圳城市更新項(xiàng)目數(shù)量的不斷增加、范圍擴(kuò)大，這些廉價(jià)臨時(shí)據(jù)點(diǎn)逐漸減少。

老家在潮汕的趙小玲，在十多年前來(lái)到深圳后，就一直租住的白石洲片區(qū)。今年7月底，她突然接到房東發(fā)來(lái)的限期搬遷通知，因?yàn)榉繓|簽訂了白石洲舊改的搬遷補(bǔ)償協(xié)議，房子很快就要拆了，趙小玲在兩個(gè)月的過(guò)渡期后，必須從租住的房子里搬出來(lái)。

趙小玲說(shuō)，白石洲未拆除的片區(qū)現(xiàn)在房租都漲了近千元，有些條件簡(jiǎn)陋、深入里巷采光很差的房子，租金都要每月3500元。

“如果是單身，隨便哪里住都行，但是我的兩個(gè)小孩在白石洲這附近的小學(xué)上學(xué)，我只能繼續(xù)在這附近找房子?！壁w小玲說(shuō)。

林丹見(jiàn)證了大沖村蛻變成華潤(rùn)城的全過(guò)程。他覺(jué)得像大沖舊改一樣的城中村改造項(xiàng)目，是一件村民、開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府三方共贏的好事，但他又擔(dān)心，如果市區(qū)的城中村都改成像現(xiàn)在華潤(rùn)城里的小區(qū)房。低收入人群可能因?yàn)榉孔獾拇蠓蠞q，而選擇遷離市區(qū)。

“如果環(huán)衛(wèi)工人、建筑工人都離開(kāi)市中心地帶，搬到更遠(yuǎn)的地方去，那市中心的基礎(chǔ)建設(shè)和服務(wù)工作找誰(shuí)去做？”

2004年從江浙一帶來(lái)到深圳的鄭芳，在過(guò)去15年，一直在蔡屋圍片區(qū)經(jīng)營(yíng)著自己的裁縫店。因?yàn)椴涛輫f改，2006年，她搬到了對(duì)面暫時(shí)未拆遷的片區(qū)?，F(xiàn)在，這個(gè)片區(qū)也要開(kāi)展舊村改造了，很多商鋪、出租屋大門都用噴漆寫(xiě)上了“拆”字，鄭芳將面臨再一次搬遷。

“我聽(tīng)有被要求搬走的商鋪?zhàn)鈶粽f(shuō)，他們的房東沒(méi)有按照合同約定，賠給他們提前中止合約的定金，也沒(méi)把提前預(yù)繳的房租還給他們?！编嵎加X(jué)得，深圳在城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，像她一樣的“外地人”的感受和需求沒(méi)有被完全照顧到。“深圳這個(gè)城市建設(shè)起來(lái)，很大一部分功勞來(lái)自我們外地人，但外地人的需求和權(quán)益有時(shí)候卻被忽視。”

所幸，深圳也聽(tīng)到了這些聲音。

今年3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局頒布了2019-2025年的舊村綜合整治規(guī)劃。規(guī)劃顯示，55平方公里的城中村面積，將不再采取大拆大建的更新方式，而是以綜合整治為主，增加區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施，改善居住環(huán)境，加強(qiáng)住房保障。這55平方公里，占深圳城中村總面積的56%。

搭乘投機(jī)快車不可取

盡管有微詞，鄭芳對(duì)深圳的城市更新工作仍大加贊嘆?！安涛輫脑炱瑓^(qū)確實(shí)重建得很好。中國(guó)任何城市發(fā)展都沒(méi)深圳好，因?yàn)樯钲诎l(fā)展速度很快。”

2011年3月1日，時(shí)任廣東省委書(shū)記汪洋參觀了京基100大廈，羅湖區(qū)委原書(shū)記劉學(xué)強(qiáng)向他介紹，新建成的回遷公寓市場(chǎng)價(jià)，是原來(lái)農(nóng)民房?jī)r(jià)格的6倍。汪洋聽(tīng)后，對(duì)蔡屋圍舊改的效果給予了肯定，他認(rèn)為這是城中村改造的一個(gè)優(yōu)秀案例。

在今年8月的一次公開(kāi)演講上。深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長(zhǎng)、高級(jí)規(guī)劃師李江總結(jié)了更多城市更新帶來(lái)的積極變化。他介紹，在城市更新推進(jìn)過(guò)程中，深圳民生保障和基礎(chǔ)設(shè)施的用地面積有所增加，且幅度較大，達(dá)56平方公里;城市空間也在增加，總體增幅2.1%?！翱偟膩?lái)說(shuō)，深圳用地越來(lái)越合理了。還增加了學(xué)校、醫(yī)院和幼兒園，這是好的方面。”

但有人并不滿足于分享城市更新帶來(lái)的社會(huì)公共利益，而想深入分割城市更新經(jīng)濟(jì)效益的大蛋糕。

在一個(gè)下過(guò)雨的工作日午后，一對(duì)想投資舊改小區(qū)房的夫婦，來(lái)到了龍溪花園的城市更新辦公室。龍溪花園是深圳首批舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目之一，地處深圳有名的香蜜湖豪宅片區(qū)，小區(qū)房子的市場(chǎng)交易價(jià)格目前已經(jīng)達(dá)到12萬(wàn)/平米，負(fù)責(zé)這一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)是中洲集團(tuán)。

這對(duì)夫婦在網(wǎng)上看到業(yè)主放出的賣房信息后，專程來(lái)到龍溪花園，實(shí)地“看盤”。在城市更新辦公室的沙盤前，中洲的工作人員接待了他們。當(dāng)南都周刊記者走近沙盤時(shí)，中洲的工作人員熱絡(luò)地對(duì)記者說(shuō)：“你們是過(guò)來(lái)了解情況的中介吧？”

不是所有人都對(duì)這種投機(jī)行為感興趣，鄭芳就對(duì)這種投機(jī)行為不以為然。

為了拿下現(xiàn)在租的鋪位，她前前后后投入了將近10萬(wàn)，其中給原來(lái)租戶的“好處費(fèi)”就花了她6萬(wàn)。“很多人都說(shuō)我傻，跟我說(shuō)如果我把當(dāng)初投入開(kāi)店的錢，拿來(lái)炒深圳的房子，我現(xiàn)在估計(jì)也可以跟房東一樣，每天只要打打麻將、喝喝茶、收收租了。但是我不想這樣。我就想做自己喜歡的手藝活?！?/p>

鄭芳目前還沒(méi)有收到房東的搬遷通知，也不清楚所在片區(qū)拆遷的確切時(shí)間，但她并不擔(dān)心失去現(xiàn)在的鋪位?！拔矣惺炙?，在哪里都可以繼續(xù)做下去?！闭f(shuō)完，她走到了縫紉機(jī)前，忙活起了熟客剛訂做的新褲子。