我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

唐朝光

摘 要：在我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)中，來(lái)源于銀行的資金占到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總資金的七成以上，通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的來(lái)源分析可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r己經(jīng)不能支撐我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資;貸款

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金投入，房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的大小、融資渠道的多寡，決定了其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷向品牌化、集中化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新一輪洗牌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年截至7月24日，年內(nèi)全國(guó)已有274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告。除了大量小微房企，位列全國(guó)500強(qiáng)第215位的上市房企銀億集團(tuán)也在破產(chǎn)之列。除了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，真正扼住倒閉企業(yè)命喉的是資金債務(wù)問(wèn)題，流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致這些企業(yè)轟然倒地。本文將房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道作簡(jiǎn)要比較，為房地產(chǎn)企業(yè)融資能力拓展提供一個(gè)視角。

1 我國(guó)房企融資渠道概況

在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道主要有以下幾種：

1）境內(nèi)間接融資：主要有銀行貸款、委托貸款、信托貸款、帶回購(gòu)條款的資產(chǎn)或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓、融資租賃、債務(wù)重組。

2）境內(nèi)直接融資：一是在滬深股市股權(quán)轉(zhuǎn)讓，主要包括IPO、增發(fā)、配股;二是發(fā)行境內(nèi)信用債，包括公司債、企業(yè)債和非金融企業(yè)債務(wù)融資工具;三是發(fā)行境內(nèi)資產(chǎn)支持證券，包括證監(jiān)會(huì)主管的ABS和交易商協(xié)會(huì)主管的ABN，主要有應(yīng)收應(yīng)付款、按揭尾款、持有物業(yè)租金和增值額等資產(chǎn)。此外還有大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者，對(duì)項(xiàng)目引入股權(quán)投資者，合作開(kāi)發(fā)、個(gè)人借款、企業(yè)間拆借等。

3）海外融資：主要有境外銀行貸款;發(fā)行海外債券，包括優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)換債、可交換債;海外股權(quán)市場(chǎng)上市和再融資;海外發(fā)行REITs、外資并購(gòu)等。

4）供應(yīng)鏈融資：對(duì)工程接包方、物料供應(yīng)商等上游供應(yīng)商的商業(yè)信用融資。

5）銷售回款融資：包括購(gòu)房者自有資金和商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款，以及違規(guī)流入住房市場(chǎng)的消費(fèi)貸。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年我國(guó)房企融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，2015年至2018年一季度分別為13.9萬(wàn)億、18.3萬(wàn)億、19.5萬(wàn)億和5.9萬(wàn)億。融資規(guī)模從大到小依次是個(gè)人住房金融市場(chǎng)、銀行貸款、應(yīng)付款融資、非標(biāo)融資、國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)、海外融資。2017年分別占總?cè)谫Y規(guī)模的43%、20%、17%、15%、3%和2%。除去銷售回款，房企主要的融資工具是銀行開(kāi)發(fā)貸、應(yīng)付款融資、委托貸款和信托貸款，2017年分別為3.6萬(wàn)億、3.4萬(wàn)億、1.9萬(wàn)億和1.1萬(wàn)億，分別占比18%、17%、10%和6%。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資以銀行貸款為主導(dǎo)致一定風(fēng)險(xiǎn)

由以上分析可知，2017年我國(guó)房企融資中，個(gè)人住房金融市場(chǎng)、銀行貸款兩項(xiàng)占到總?cè)谫Y規(guī)模的63%，而這是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期體現(xiàn)出的共性。換言之，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源還是銀行貸款。因此可以說(shuō)國(guó)內(nèi)銀行金融體系支持了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。有研究機(jī)構(gòu)對(duì)“2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”的研究對(duì)象104家滬深上市房地產(chǎn)公司和69家大陸在港上市房地產(chǎn)公司分析指出，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為69.03%、75.16%，樂(lè)居財(cái)經(jīng)報(bào)道：2018中國(guó)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率排行榜TOP100中，排在第一位的上市公司魯商置業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率為94.09%，排在第100位的合生創(chuàng)展集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為58.7%，。以典型房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園為例，2018年12月31日，碧桂園總資產(chǎn)為1.63萬(wàn)億元，總負(fù)債為1.46萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)為1734億元。公司資產(chǎn)負(fù)債率為89.36%。巨大的債務(wù)迫使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)入高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的循環(huán)中去。這種狀況在國(guó)家寬松的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)能得到較快發(fā)展，一旦宏觀調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行中獲得貸款難度加大，整個(gè)行業(yè)將面臨資金緊缺風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入衰退階段。

2.2 債券融資逐漸成為新型融資渠道，但存在兌付風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)債券是指房地產(chǎn)資金需求企業(yè)發(fā)行債務(wù)憑證給資金的供應(yīng)者，根據(jù)票面上約定的利息，在一定時(shí)間內(nèi)還本付息。發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中有長(zhǎng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行房地產(chǎn)債券融資，必須滿足上市公司和凈資產(chǎn)達(dá)到億以上人民幣等兩個(gè)硬性指標(biāo)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法達(dá)到條件，造成我國(guó)發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)。

但是，國(guó)務(wù)院在2004年頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，該文件的頒布大大的提高了房地產(chǎn)企業(yè)采用債券的方式進(jìn)行融資的可能性。同時(shí)，我國(guó)提出了大力發(fā)展資本市場(chǎng)和擴(kuò)大企業(yè)之間融資比例的發(fā)展思路，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入到一個(gè)較快的發(fā)展道路。當(dāng)然，對(duì)債券發(fā)行人而言，發(fā)行房地產(chǎn)債券程序比向銀行貸款復(fù)雜，成本較高，到期也存在兌付風(fēng)險(xiǎn)，這是需要特別關(guān)注。

3 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓展

經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸走向成熟，融資模式和融資渠道也逐漸呈現(xiàn)多元化。理論上講，適合自己的融資方式就是最好的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的資金需求和風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)設(shè)計(jì)適合資金的融資模式和選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y渠道。

3.1 大型房地產(chǎn)企業(yè)可采取股權(quán)融資

對(duì)于具有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其應(yīng)該實(shí)現(xiàn)企業(yè)和資本結(jié)合的理想融資渠道，即通過(guò)實(shí)現(xiàn)公司上市，采用股權(quán)融資的方式來(lái)提高自有資金的比例，降低償債。房地產(chǎn)上市后，其可以進(jìn)行股權(quán)融資，不僅可以提高企業(yè)自有資本金在企業(yè)總資產(chǎn)中的比例，還可以確保在降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前提下，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金需求方面的壓力和化解房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境和各種政策對(duì)其融資的不利局面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)首次公開(kāi)發(fā)行或者配股增發(fā)的方式籌集資金。股權(quán)融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最佳選擇模式，其具有以下優(yōu)點(diǎn)：1）不用定期償還本金，降低了償債風(fēng)險(xiǎn);2）作為自有本金，資金流動(dòng)性較高;3）通過(guò)上市提高公司的知名度，易于打造品牌。但是，由于我國(guó)對(duì)上市公司具有較為嚴(yán)格的審查制度，尤其是證監(jiān)會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市所下達(dá)的一些通知和規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)上市的希望更加嫩茫。

3.2 積極發(fā)展多元化融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴

如前所述，發(fā)行債券是少數(shù)符合條件的房地產(chǎn)公司可以選擇的融資渠道。相對(duì)其他融資渠道和融資模式，債券融資的成本是比較低的，其在企業(yè)融資過(guò)程中可以替代銀行貸款來(lái)滿足企業(yè)對(duì)短期資金的需求。為了拓寬我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和推動(dòng)我國(guó)債券市場(chǎng)的快速發(fā)展，可以制定相關(guān)的法律和監(jiān)管政策，從而適當(dāng)?shù)脑黾臃康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期融資債券和可轉(zhuǎn)換債券的規(guī)模，在未來(lái)還可以發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期債券。房地產(chǎn)投資信托（REITs）在國(guó)際上運(yùn)營(yíng)比較成熟，也是可以在融資中使用的資金來(lái)源。大股東增資和引入戰(zhàn)略投資者，對(duì)項(xiàng)目引入股權(quán)投資者，合作開(kāi)發(fā)、個(gè)人借款、企業(yè)間拆借也是我們大多數(shù)企業(yè)可以嘗試的融資手段。多元化融資方式可以有效緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)良性運(yùn)行。

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