違規(guī)賣(mài)房引發(fā)的官司

張雙山

近日，重慶一中院在執(zhí)行重慶中訊金通投資（集團(tuán)）有限公司申請(qǐng)執(zhí)行四川金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司歸還借款一案中，實(shí)驗(yàn)性地以“四步法”巧妙推動(dòng)執(zhí)行，取得了多方共贏的良好效果，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)了申請(qǐng)人的合法權(quán)益，保護(hù)了民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定。

法院判決被告

償還借款、支付利息

原告重慶中訊金通投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱中訊金通集團(tuán)公司）與被告四川金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金海岸房地產(chǎn)公司）借款合同糾紛案，重慶一中院于2015年7月2日立案后，依法適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。

經(jīng)法庭審理，在2017年2月7日，重慶一中院就發(fā)出民事判決書(shū)，判決被告金海岸房地產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中訊金通集團(tuán)公司償還借款本金5000萬(wàn)元及逾期利息，逾期利息以借款本金5000萬(wàn)元為基數(shù)，按月利率13‰，從2014年11月21日起計(jì)算至付清本息日止;原告中訊金通集團(tuán)公司對(duì)被告金海岸房地產(chǎn)公司所有的位于四川省資中縣水南鎮(zhèn)工業(yè)大道旁的土地使用權(quán)（房地權(quán)證號(hào)：資中國(guó)用2011第01110號(hào)、01112號(hào)，面積26707.5m2）之拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)所得價(jià)款優(yōu)先受償;駁回原告中訊金通集團(tuán)公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行的債務(wù)利息。

申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年，該期限從法律文書(shū)規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。

被執(zhí)行人違規(guī)賣(mài)房引發(fā)矛盾

記者從重慶一中院執(zhí)行局獲悉，因被執(zhí)行人金海岸房地產(chǎn)公司未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，重慶一中院依法對(duì)被執(zhí)行人所有的位于瀘州市合江縣在建工程“英倫府邸”樓盤(pán)的土地使用權(quán)進(jìn)行了查封。

但是，被執(zhí)行人在土地查封期間不但不償還欠款，還違規(guī)銷(xiāo)售400多套住房，引發(fā)了一系列問(wèn)題：申請(qǐng)人的合法權(quán)益得不到及時(shí)兌現(xiàn)，和被執(zhí)行人之間矛盾進(jìn)一步加劇;400多戶購(gòu)房戶已全部入住，由于土地查封無(wú)法辦理房產(chǎn)證而多次信訪甚至鬧訪;已達(dá)到預(yù)售許可條件的房屋因土地查封無(wú)法銷(xiāo)售，致使被執(zhí)行人后續(xù)建房資金鏈斷裂，昔日“樓王”變成了“爛尾樓”……

面對(duì)利益交織、矛盾重重的難題，該執(zhí)行一度陷入推進(jìn)僵局。

“涉及人數(shù)多、當(dāng)?shù)赜绊憦V、利益沖突多，肯定不能就案辦案、機(jī)械執(zhí)法，否則將留下一大堆‘后遺癥，我們必須想出一個(gè)兼顧各方、穩(wěn)妥周全的執(zhí)行方案?！敝貞c一中院承辦法官徐紅表示，為破解執(zhí)行僵局、化解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)民營(yíng)企業(yè)合法權(quán)益，由執(zhí)行局實(shí)施處處長(zhǎng)黃旭帶隊(duì)，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)先后三次趕赴合江縣與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)反復(fù)磋商，合江縣縣長(zhǎng)亦帶領(lǐng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人到重慶一中院進(jìn)一步溝通協(xié)調(diào)，仔細(xì)地研究執(zhí)行方案。

達(dá)成“四步法”方案 啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

經(jīng)多方論證、反復(fù)斟酌，最終確定了“四步法”破除僵局。

首先，解除土地查封——兼顧善意第三人權(quán)益，為400余戶購(gòu)房戶順利辦理房產(chǎn)證創(chuàng)造條件，維護(hù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)穩(wěn)定;第二步，辦理預(yù)售許可證——堅(jiān)持“放水養(yǎng)魚(yú)”思路，為被執(zhí)行人后續(xù)房屋銷(xiāo)售打開(kāi)綠色通道，護(hù)航民營(yíng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展;第三步，辦理房屋抵押，確保申請(qǐng)人的優(yōu)先受償權(quán)，為申請(qǐng)人的權(quán)益安裝“保險(xiǎn)栓”，使其合法債權(quán)能夠全面受償;第四步，查封抵押房屋，重慶一中院取得首輪查封處置權(quán)，為申請(qǐng)人的權(quán)益安上“雙保險(xiǎn)”，確保其合法債權(quán)得以及時(shí)兌現(xiàn)。

為保證各方當(dāng)事人的合法利益，做到萬(wàn)無(wú)一失，今年5月13日，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)再次趕赴合江縣，和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)商議，決定啟動(dòng)夜間辦公模式。

從抵達(dá)當(dāng)晚7點(diǎn)開(kāi)始，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)就與當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心、住建局相關(guān)工作人員一起加班，著手“四步法”方案的實(shí)施。加班至凌晨時(shí)，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人提交的材料存在不完善、不規(guī)范等問(wèn)題。無(wú)奈之下，工作組只好暫停工作。

次日，徐紅一方面指導(dǎo)當(dāng)事人迅速整改，另一方面與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取特事特辦、特事快辦，在18點(diǎn)前終于將所有增補(bǔ)材料準(zhǔn)備齊全。

當(dāng)晚，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)與合江縣相關(guān)部門(mén)工作人員繼續(xù)實(shí)施“四步法”方案。

19點(diǎn)30分，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)在當(dāng)?shù)刈〗ň衷俅未_認(rèn)辦理房屋預(yù)售許可證的材料是否齊備;19點(diǎn)50分，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)趕往不動(dòng)產(chǎn)登記中心解除土地查封，住建局對(duì)該項(xiàng)目樓盤(pán)建盤(pán)，辦理所有房屋的預(yù)售許可證;22點(diǎn)15分，在執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的督促下，由申請(qǐng)執(zhí)行人與被執(zhí)行人共同向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交其中184套門(mén)面的抵押申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心立即對(duì)上述房屋逐一辦理抵押登記;次日1點(diǎn)10分，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)向不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)出查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，將上述抵押房屋進(jìn)行查封;凌晨3點(diǎn)，經(jīng)過(guò)7個(gè)小時(shí)的連續(xù)奮戰(zhàn)，“四步法”方案順利執(zhí)行完成。

至此，執(zhí)行僵局圓滿化解。申請(qǐng)執(zhí)行人的欠款可逐步得到清償;400多戶購(gòu)房戶歷時(shí)多年的辦證問(wèn)題順利解決;被執(zhí)行企業(yè)得以正?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)。

重慶一中院執(zhí)行法官發(fā)揮司法能動(dòng)性，運(yùn)用司法智慧巧解執(zhí)行難案，贏得當(dāng)?shù)卣腿罕姷囊恢潞迷u(píng)。

法官點(diǎn)評(píng)》》》》》

重慶一中院黨組成員、執(zhí)行局長(zhǎng)朱文林

本案的“四步法”是重慶市第一中級(jí)人民法院執(zhí)行團(tuán)隊(duì)發(fā)揮創(chuàng)新執(zhí)行措施、啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)執(zhí)行機(jī)制、有效破解陷入僵局的重大疑難案件的典例。

本案的意義在于：其一，從該案的執(zhí)行過(guò)程可以看出，“執(zhí)行難”是一個(gè)系統(tǒng)性問(wèn)題，涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的諸多方面，單憑法院?jiǎn)未颡?dú)斗遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須緊緊依靠社會(huì)各界力量。比如，形成與國(guó)土、住建、房管、車(chē)管、工商、稅務(wù)、銀行等部門(mén)和單位之間的執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制，切實(shí)解決執(zhí)行難;其二，法院要爭(zhēng)取當(dāng)?shù)攸h委、政府的大力支持，充分動(dòng)員相關(guān)力量參與執(zhí)行，才能有效推進(jìn)重點(diǎn)疑難執(zhí)行案件的化解工作;其三，有效發(fā)揮法院執(zhí)行團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新執(zhí)行、能動(dòng)執(zhí)行的積極作用，善于、敢于突破常規(guī)執(zhí)行措施，因案施策，逐案破解重點(diǎn)疑難案件。