我國房價與經(jīng)濟基本面的動態(tài)演化關(guān)系研究綜述

摘 要：房地產(chǎn)關(guān)乎國民經(jīng)濟發(fā)展的諸多行業(yè)，其穩(wěn)定、有序發(fā)展將直接影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和人們生活的幸福指數(shù)。關(guān)于房價上漲的原因，國內(nèi)外學(xué)者的研究成果主要形成了兩種不同的觀點。一種觀點認(rèn)為房價的上漲與經(jīng)濟基本面有較強的正相關(guān)性，尤其受收入的影響，另一種觀點認(rèn)為房價的上漲已經(jīng)脫離了經(jīng)濟基本面，與收入無關(guān)，本文將國內(nèi)外關(guān)于房價與經(jīng)濟基本面的主要觀點進行整理分析。

關(guān)鍵詞：房價；經(jīng)濟基本面

一、引言

房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟增長的強大推動力，其對經(jīng)濟的滲透力和影響作用有增無減，已然成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟中最具活力和影響力的產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)關(guān)乎產(chǎn)業(yè)鏈上下端國計民生的各行各業(yè)，其穩(wěn)定、有序發(fā)展將直接影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和人們生活的幸福指數(shù)。但隨著我國房地產(chǎn)市場的開放，政府對經(jīng)濟的刺激投資推動，加之企業(yè)經(jīng)營的投融資環(huán)境的惡化，房地產(chǎn)業(yè)巨大的利潤空間使其成為投資和投機的主要領(lǐng)域，各種因素的交織導(dǎo)致房價大幅上漲，非正常膨脹的房價隱含著巨大的經(jīng)濟風(fēng)險。所以探求導(dǎo)致房價“畸增”的因素和機制并壓制房價不合理增長、尋求宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展是我國宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)和基調(diào)，同時也是學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點。關(guān)于房價上漲的原因，國內(nèi)外學(xué)者的研究成果主要形成了兩種不同的觀點。

二、認(rèn)為房價與基本面具有較強相關(guān)性的國內(nèi)外文獻

一些學(xué)者認(rèn)為房價與基本面因素具有較強相關(guān)性，尤其收入因素的影響作用較強。

（一）國外研究

在既有文獻中，如國外學(xué)者Holly（1997）考察英國1939-1994年的房地產(chǎn)市場，將人口、利率、收入和住房存量作為變量，得出房價與收入呈完全的線性關(guān)系，收入是唯一決定房價的因素。Riddel（2004）以房地產(chǎn)的需求與供給非均衡模型為基礎(chǔ)考察了美國1967-1998年的房地產(chǎn)市場情況，也指出收入水平和房價長期決定了房地產(chǎn)市場的需求，而房地產(chǎn)市場需求的旺盛又會推高房價。Tasi和Peng（2011）檢驗了臺北的房地產(chǎn)市場情況，也發(fā)現(xiàn)收入和房價之間存在著長期的相關(guān)關(guān)系，同時研究結(jié)果也說明臺北房價仍是合理和穩(wěn)定的。

（二）國內(nèi)研究

在國內(nèi)研究中，廣大學(xué)者也大都認(rèn)為收入的影響作用較強，鄒至莊（2010）以耐用消費品的需求與供給為理論基礎(chǔ)，建立聯(lián)立方程估計了1987-2006年城鎮(zhèn)住房的需求和供給方程，指出房價快速上漲的原因主要是人均收入和建筑成本的上漲。在非線性研究上，孫巍等（2011）運用2000-2008年季度數(shù)據(jù)，通過建立門限面板模型，加入資產(chǎn)升值預(yù)期和收入水平同時考察了投機性需求與剛性需求對房價的影響，得出2000-2005年房價主要受剛性需求影響，2005年后，投機性需求和剛性需求同時影響房價。陳浪南（2012）采用廣義空間動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，發(fā)現(xiàn)我國省級房地產(chǎn)互動存在時間和空間上的滯后，收入、信貸擴張、土地價格和房屋竣工面積對房價有顯著的影響。

以上國內(nèi)外學(xué)者主要從經(jīng)濟基本面為研究出發(fā)點，如人口、利率、收入等影響房價的基本面因素，認(rèn)為經(jīng)濟基本面是影響房價的主要因素，并主推收入水平的正向效應(yīng)，為我們研究提供了一個方向。但同時，在經(jīng)濟狀況日益復(fù)雜的今天，房價的波動因素不僅在于基本面的影響，其他方面的因素也成為學(xué)界關(guān)注和研究的重點。

三、認(rèn)為房價由非基本面因素影響的國內(nèi)外文獻

有學(xué)者認(rèn)為，經(jīng)濟基本面對房價的支撐作用逐漸減小，房價上漲甚至已經(jīng)脫離了經(jīng)濟基本面的影響，主要是由非基本面的因素決定。

（一）國外研究

在國外研究中，Beltratti 和Morana （2009）試圖檢驗是否存在一個影響全球房價周期的共同因素，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，除了日本之外G-7國家的房價在1990s后期都出現(xiàn)高速增長，并且這些增長與基本面無關(guān)，而有可能是由未來高房價的預(yù)期以及通貨膨脹或貨幣幻覺所引發(fā)。Steven P. Clarka（2010）運用協(xié)整檢驗試圖考察美國1975-2005年是否存在房地產(chǎn)泡沫，以房地產(chǎn)需求供給傳統(tǒng)理論考慮基本面對房價的影響，研究發(fā)現(xiàn)美國的房價與經(jīng)濟基本面均具有單位根，但是即使考慮了結(jié)構(gòu)因素也不存在兩者協(xié)整關(guān)系，并且重點提出房價與收入沒有直接相關(guān)性，這與Meen（2002）和Gallin（2006）的研究結(jié)果相一致。

（二）國內(nèi)研究

在國內(nèi)研究方面，周京奎（2005）運用存量-流量模型對中國4個直轄市的房價進行協(xié)整檢驗并建立誤差修正模型，表明除北京外其他3個城市的住宅價格與人均可支配收入沒有正向的協(xié)整，卻與寬松的貨幣政策有緊密的關(guān)系，金融支持助長了投機導(dǎo)致住宅價格上漲。余華義（2010）通過改變傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)房價方程，重點考察房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響， 35個大城市1998-2008年面板數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果顯示，調(diào)控前后經(jīng)濟基本面的回歸系數(shù)發(fā)生明顯變化，在2002年以前只有人均可支配收入和利率的系數(shù)顯著且為正，但在2002年以后收入的解釋力度已明顯下降。段忠東（2010）建立了房價決定與波動的動態(tài)資產(chǎn)市場模型，用混合數(shù)據(jù)模型的估計方法考察加入房價滯后階數(shù)前后經(jīng)濟基本面對房價的影響，結(jié)果顯示加入之前收入對房價影響顯著，收入增加10%房價相應(yīng)上漲5%-6.2%，加入之后基本面中顯著的只有人口和經(jīng)濟景氣因素。潘海峰等（2018）研究2005年至2016年的省域面板數(shù)據(jù)，通過空間計量模型測算出，房價能顯著促進經(jīng)濟的發(fā)展，但未測算經(jīng)濟發(fā)展對房價的影響。

綜合以上結(jié)論，在研究影響房價的因素上，國內(nèi)外學(xué)者主要圍繞經(jīng)濟基本面和非基本面兩大方面，為我們研究指出了方向。在理論上，國內(nèi)外對房價的上漲是否是由經(jīng)濟基本面來決定的分析已經(jīng)非常豐富，這對后來者的研究打下了堅實的理論基礎(chǔ)；但從實證結(jié)果來看，現(xiàn)有文獻并沒有得到一致的結(jié)果。同時，由于國外的房地產(chǎn)發(fā)展背景與我國存在明顯不同，國外的實證結(jié)果不能完全符合我國的現(xiàn)狀，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，影響房價的因素也相互交織，在不同的宏觀經(jīng)濟背景和地域空間狀態(tài)下，經(jīng)濟基本面也不盡相同，其對房價的推動作用到底存在怎樣的動態(tài)關(guān)系還需要進一步的研究。

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作者簡介：

李暢（1990.09-），女，湖南常德人，碩士，講師，研究方向：金融理論與實踐.