房貸利率正式“換錨”

◎ 文《法人》全媒體記者 趙青

10月8日，央行房貸利率新政實(shí)施，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，由之前按央行基準(zhǔn)利率上浮一定比例確定,變?yōu)閷⒄召J款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）進(jìn)行定價(jià)。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)方式發(fā)生的上述變化,就是所謂的“房貸利率‘換錨’”。

“換錨”后，房貸利率水平如何變化？對(duì)購(gòu)房者和樓市將帶來(lái)怎樣的影響？成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

新定價(jià)機(jī)制下的利率水平

8月25日，中國(guó)央行發(fā)布公告調(diào)整新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

根據(jù)公告，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，房貸利率的計(jì)算公式是LPR+基點(diǎn)，其中LPR是每個(gè)月的20日公布一次，所以會(huì)變動(dòng)，而基點(diǎn)理論上是商業(yè)銀行隨時(shí)可以改的，即其可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)修改。所以理論上說(shuō)，利率后續(xù)是每天會(huì)有調(diào)整的可能。當(dāng)然就目前來(lái)看，LPR不會(huì)有太大的變動(dòng)，基點(diǎn)在短期內(nèi)也不會(huì)有太大的變動(dòng)，所以實(shí)際上可能只會(huì)出現(xiàn)月度的小調(diào)整。

2019年10月8日前的買(mǎi)房貸款方式是，中國(guó)人民銀行發(fā)布一個(gè)基準(zhǔn)利率，為4.90%，然后各家商業(yè)銀行在這個(gè)基礎(chǔ)上自己決定利率，例如上海某銀行馬戲城支行為了體現(xiàn)打擊炒房的政策導(dǎo)向，要上浮10個(gè)點(diǎn)，然后貸款利率就變?yōu)?.90%×（1+10%），就變?yōu)?.39%。購(gòu)房者在簽約的時(shí)候就以這個(gè)利率為準(zhǔn)了。其中4.90%的基準(zhǔn)利率若是變了，那么第二年元旦重新計(jì)算。

4個(gè)一線(xiàn)城市10月份LPR房貸利率

現(xiàn)在貸款的方式是，在上海外灘的銀行間同業(yè)拆借市場(chǎng)每個(gè)月20日就收集18家銀行的報(bào)價(jià)信息，然后平均起來(lái)進(jìn)行發(fā)布，上個(gè)月即9月20日發(fā)布的利率為4.85%，這個(gè)就是LPR，也叫基礎(chǔ)利率，然后讓各家銀行自己決定利率，同樣是上海某銀行馬戲城支行說(shuō)要上浮30個(gè)基點(diǎn)，就相當(dāng)于增加0.30%，這樣貸款利率就變?yōu)?.15%。購(gòu)房者在簽約的時(shí)候就以這個(gè)利率為準(zhǔn)了。其中后續(xù)30年的貸款中，LPR如果約定不變，就每個(gè)月都不變了，永遠(yuǎn)都是4.85%了。如果約定一年變益次，那就下一年的那個(gè)點(diǎn)再調(diào)整一次。而這個(gè)上浮30個(gè)基點(diǎn)是30年房貸中永遠(yuǎn)不會(huì)變的。

14個(gè)城市10月份LPR貸款利率下的月供變動(dòng)情況（元）

嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，類(lèi)似掛鉤，實(shí)際上是體現(xiàn)了利率市場(chǎng)化的導(dǎo)向，后續(xù)利率的變動(dòng)會(huì)更多和房貸等市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，這一點(diǎn)是值得肯定的。所以本身不在于增加利率或減少利率。

對(duì)購(gòu)房者影響不大

另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是:在每個(gè)月銀行實(shí)際執(zhí)行的房貸利率可能會(huì)有所不同的情況下,房貸成本會(huì)怎么變化？

北京的一家商業(yè)銀行表示，新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率最低為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率最低為L(zhǎng)PR加105個(gè)基點(diǎn)。按照9月20日公布的5年期以上LPR來(lái)計(jì)算，北京地區(qū)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于5.4%，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于5.9%。這跟政策調(diào)整前，首套和二套房貸利率5.39%和5.88%相比，基本一致。

根據(jù)易居研究院《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》，一線(xiàn)城市9月份執(zhí)行的是“央行基準(zhǔn)利率×（1+浮動(dòng)比例）”，以100萬(wàn)元本金、30年期的等額本息貸款的首套購(gòu)房為例，月供額為5609元。而10月份執(zhí)行的是“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”，同樣的貸款，月供額為5615元，據(jù)此計(jì)算，每個(gè)月多支出的月供額為6元。

北京市律師協(xié)會(huì)土地與房地產(chǎn)法律委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)李松表示，房貸利率正式 “換錨”，并不簡(jiǎn)單意味著房貸成本的提高或是降低，而是意味著房貸利率的升降會(huì)有一個(gè)更加合理的市場(chǎng)化空間，利率不會(huì)快速升降，相應(yīng)的房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)槔实目焖偕刀写蟮膬r(jià)格變化。

從現(xiàn)有官方公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸利率“換錨”后，各地的實(shí)際房貸利率，與原來(lái)的上浮利率基本持平，大多數(shù)城市首套利率出現(xiàn)微增，個(gè)別城市微降，二套利率不約而同升高，房貸略微提高。故可見(jiàn)，房貸利率“換錨”之后，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套房的剛需而言，影響不大，但對(duì)于以投資為目的的購(gòu)房者而言，會(huì)增加購(gòu)買(mǎi)的成本。因此，房貸利率的“換錨”，在促進(jìn)利率市場(chǎng)化的同時(shí)，又不會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)造成動(dòng)蕩影響，與“房住不炒”的大的國(guó)家政策是相一致的。

“從宏觀上說(shuō)，央行推出LPR,目的是為了全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化，完善金融市場(chǎng)基準(zhǔn)利率體系，指導(dǎo)信貸市場(chǎng)產(chǎn)品定價(jià)；從微觀上說(shuō)，央行將房貸利率“換錨”，可以使得房貸市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的市場(chǎng)化程度更高，能更好地反映信貸市場(chǎng)資金供求狀況，從而使得房貸利率有一個(gè)更好的市場(chǎng)化區(qū)間，避免銀行信貸資金大部分流入房貸市場(chǎng)，增加金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”李松最后強(qiáng)調(diào)。